COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIREDE NIORT

Juge de l’exécution – Saisies immobilières

N° RG 25/00001 – N° Portalis DB24-W-B7I-EJQ7

Minute n°26/00006

Le

1 copie exécutoire à la SCP ROUDET-BOISSEAU-LEROY-DEVAINE (M^e Pierre BOISSEAU)

1 expédition à la SELARL FED AVOCATS (M^e Guillaume FAUROT), la SCP ROUDET-BOISSEAU-LEROY-DEVAINE (M^e Pierre BOISSEAU),

1 copie dossier

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 26 JANVIER 2026

SURSIS A STATUER

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Niort, tenue le dix novembre deux mil vingt cinq, à dix heures, par Christelle DIDIER, Vice-Président, juge de l’exécution, assistée de Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA T OURAINE ET DU POITOU immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°399 780 097

dont le siège social est situé

[Adresse 3]

[Localité 6]

prise en la personne de son Président du Conseil d’administration domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pierre BOISSEAU de la SCP ROUDET-BOISSEAU-LEROY-DEVAINE, avocats au barreau de DEUX-SEVRES

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS:

Madame [N] [J] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Guillaume FAUROT de la SELARL FED AVOCATS, avocats au barreau de DEUX-SEVRES (M^e Adrien SERRE présent à l’audience)

Monsieur [L] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Guillaume FAUROT de la SELARL FED AVOCATS, avocats au barreau de DEUX-SEVRES (M^e Adrien SERRE présent à l’audience)

DÉBITEURS SAISIS

EXPOSE DU LITIGE

Le 11 septembre 2024, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou (le créancier) a fait signifier à M. [L] [P] et Mme [N] [P] née [I] (les débiteurs), un commandement de payer la somme totale de 109.475,96 euros en principal, frais et accessoires arrêtée au 02 mai 2024 portant intérêts au taux de 2,19 % sur 87.117,38 euros et au taux de 2,98 % sur 15.200,85 euros, en vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu le 26 mai 2015, par Maître [R] [O], notaire associé à [Localité 13].

Ce commandement valait saisie immobilière d’un immeuble à usage d’habitation avec dépendances situé à [Localité 7] (Deux-[Localité 14]), cadastré section A n° [Cadastre 1] pour 13a 60 ca et A n° [Cadastre 2] pour une contenance de 20 a 10 ca.

Le commandement a été signifié à personne pour M. [L] [P] et à domicile pour Mme [N] [P] née [I]. Il a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] 1 le 05 novembre 2024 au volume 2024 S n° 33.

Par acte du 2 janvier 2025, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou a fait assigner M. [L] [P] et Mme [N] [P] née [I] devant le juge de l’exécution de ce tribunal à l’audience d’orientation du 10 février 2025, aux fins de voir constater sa créance liquide et exigible en vertu d’un titre exécutoire, fixer sa créance à la somme de 109.475,96 euros en principal, frais et accessoires arrêtée au 02 mai 2024 portant intérêts au taux de 2,19 % sur 87.117,38 euros et au taux de 2,98 % sur 15.200,85 euros, dire la saisie régulière et ordonner la vente aux enchères publiques de l’immeuble désigné.

Cette assignation a été signifiée à l’étude pour les deux débiteurs. Elle a été mentionnée en marge du commandement de payer valant saisie immobilière le 06 janvier 2025.

Le 06 janvier 2025, le créancier poursuivant a déposé au greffe un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente, accompagné d’une copie de l’assignation délivrée aux débiteurs, ainsi que trois états hypothécaires.

L’affaire a fait l’objet de multiples renvois à la demande des parties à compter de l’audience d’orientation du 10 février 2025, elle a été appelée en dernier lieu à l’audience d’orientation à l’audience du 10 novembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

Dans ses dernières conclusions, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou s’opposant aux contestations des débiteurs maintient sa demande de vente forcée et sollicite de :

— lui allouer l’entier bénéfice du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 11 septembre 2024 publié au SPF de [Localité 11] 1 le 5 novembre 2024 sous le volume 2024S n°33 ainsi que des actes subséquents parmi lesquels notamment l’assignation à parties saisies et le cahier des conditions de vente.

— déclarer les époux [P] mal fondés en leur demande fins et conclusions et les en débouter.

— déclarer valable la procédure de saisie immobilière diligentée à sa requête, suivant commandement de la SAS AURIK [Localité 10], huissiers à [Localité 10] en date du 11 septembre 2024.

— constater que sa créance à l’égard de M. [L] [M] [S] [P] et Mme [N] [J] [P] née [I] arrêtée au 2 mai 2024 s’élève à la somme totale de 109.475,96 euros, en principal, frais et accessoires outre intérêts au taux de 2,19 % sur 87.117,38 euros et au taux de 2,98 % sur 15.200,85 euros.

— statuer sur les modalités de poursuite de ladite procédure et toute demande d’incident le cas échéant.

— fixer la date à laquelle il sera procédé à la vente forcée et déterminer les modalités de visite.

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente en cas de vente forcée et les taxer en cas d’autorisation de vente amiable afin de règlement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

Dans leurs dernières conclusions M. [L] [P] et Mme [N] [P] née [I] demandent au juge de l’exécution à titre liminaire de :

— prononcer la caducité du commandement de payer valant saisie tirée du non-respect par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou du délai pour le dépôt du cahier des conditions de vente dans les 5 jours ouvrables suivant la délivrance de l’assignation à l’audience d’orientation ;

A titre liminaire et subsidiaire, déclarer irrecevable la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou en ses demandes, suites et fins ;

Sur le fond à titre subsidiaire,

— autoriser la vente amiable de l’immeuble saisi,

— fixer le montant en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu à la somme de 120 000 euros, les

consorts [P] restant libres de réaliser une vente à un prix supérieur,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que la mise à prix est manifestement insuffisante,

— fixer par conséquent la mise à prix à la somme de 120 000 euros,

Mais, en toute hypothèse,

— débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou de ses demandes, suites et fins,

— condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou aux dépens,

— écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026.

Le délibéré a été prorogé au 26 janvier 2026 pour délai de mise en forme par le greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

I – Sur la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière.

En vertu de l’article R.322-10 du code des procédures civiles d’exécution : « au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente. Il y est joint la copie de l’assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie.

Le cahier des conditions de vente contient à peine de nullité :

1° L’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées ;

2° Le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ;

3° L’énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention de sa publication et des autres actes et jugements intervenus postérieurement ;

4° La désignation de l’immeuble saisi, l’origine de propriété, les servitudes grevant l’immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description ;

5° Les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;

6° La désignation d’un séquestre des fonds provenant de la vente ou de la Caisse des dépôts et consignations ».

Aux termes des dispositions de l’article R.311-11 du code des procédures civiles d’exécution : « les délais prévus par les articles R. 321-1, R. 321-6, R. 322-6, R. 322-10 et R. 322-31 ainsi que les délais de deux et trois mois prévus par l’article R. 322-4 sont prescrits à peine de caducité du commandement de payer valant saisie. Toute partie intéressée peut demander au juge de l’exécution de déclarer la caducité et d’ordonner, en tant que de besoin, qu’il en soit fait mention en marge de la copie du commandement publié au fichier immobilier. Il n’est pas fait droit à la demande si le créancier poursuivant justifie d’un motif légitime. La déclaration de la caducité peut également être rapportée si le créancier poursuivant fait connaître au greffe du juge de l’exécution, dans un délai de quinze jours à compter du prononcé de celle-ci, le motif légitime qu’il n’aurait pas été en mesure d’invoquer en temps utile».

Les époux [P] soulèvent que le commandement de payer doit être sanctionné par la caducité en ce que le créancier poursuivant n’aurait pas respecté les délais imposés par l’article R 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, en ne déposant pas le cahier des conditions de vente au greffe dans le délai de 5 jours prévu par ce texte.

En l’espèce, le cahier des conditions de vente accompagné de ses annexes a été déposé électroniquement au greffe du juge de l’exécution le 3 janvier 2025, il a été suivi d’un dépôt physique le 6 janvier suivant, lequel permet sa consultation au greffe. Il en résulte que le délai imposé par l’article R 322-10 du code des procédures civiles d’exécution a été respecté, qu’aucune caducité du commandement de payer n’est encourue. La demande visant à en voir prononcer la caducité de ce chef doit donc être rejetée.

II – Sur l’irrecevabilité des demandes du poursuivant pour défaut de publication de l’assignation délivrée aux débiteurs.

Aux termes des dispositions de l’article 30-5 du décret n° 55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière «  les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ».

Les débiteurs font valoir que la demande de saisie immobilière est irrecevable en l’absence de publication au service de la publicité foncière de l’assignation délivrée tel que prescrit par cet article

Le créancier poursuivant oppose que l’article 30 de ce décret ne régit nullement la publication de l’assignation délivrée pour l’audience d’orientation mais uniquement, les demandes en justice tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits d’actes eux-mêmes soumis à publicité et qu’en l’occurrence l’objet de la procédure de saisie immobilière est différent, qu’il n’est exigé par l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution qu’une mention en marge du commandement de payer et que l’absence de cette formalité n’est soumise à aucune sanction.

En l’espèce, il résulte des dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution que « la mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations est portée en marge de la copie du commandement de payer valant saisie publiée «au fichier immobilier » dans les huit jours de la dernière signification en date. Du jour de cette mention, l’inscription du commandement ne peut plus être radiée que du consentement de tous les créanciers inscrits ou en vertu d’un jugement qui leur soit opposable. ». Les dispositions de ce code sont d’ordre public et non supplétives, de sorte que le décret de 1955 n’a pas à les primer outre le fait qu’effectivement l’irrecevabilité d’une demande en justice pour défaut de publication ne peut sanctionner qu’une action en justice visant à la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité et celle visant à opérer une vente judiciaire forcée au moyen d’une procédure de saisie immobilière.

L’article R 322-9 précité est donc seul applicable à la procédure de saisie immobilière et comme le soutient le créancier poursuivant, seule une mention en marge du commandement de payer valant saisie immobilière est exigée par ce texte, exigence non sanctionnée en cas d’inexécution. Par ailleurs, il ne peut qu’être constaté que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou justifie de la mention effective de l’assignation délivrée aux débiteurs en marge du commandement délivré, cette dernière ayant été effectuée le 06 janvier 2025 par les services de la publicité foncière de [Localité 11] 1.

Cette fin de non-recevoir doit donc être rejetée.

III – Sur le respect des conditions de la saisie

En vertu des articles R. 322-15, L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution vérifie d’office que le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire qui constate une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur un droit réel afférent à un immeuble qui peut faire l’objet d’une cession.

Il résulte des actes de vente annexés au cahier des conditions de vente que M. [P] a acquis la moitié indivise de l’immeuble saisi en pleine propriété le 29 février 2008, Mme [P] née [I] a acquis l’autre moitié indivise en pleine propriété le 26 avril 2015, de l’état hypothécaire levé le 14 juin 2024 que les sûretés hypothécaires prises par la [Adresse 8], publiées sous les références 7904P01 2008V 738 et 7904P01 2008V 739 le 28 mars 2008, en lien avec le premier acte de vente ont été radiées le 1er février 2016 à la suite de la vente postérieurement effectuée au profit de Mme [P] née [I], qu’à la suite de l’acte notarié de prêt auquel étaient parties les débiteurs, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou a inscrit sur l’immeuble deux hypothèques conventionnelles afin de garantir sa créance, publiées le 02 juin 2015 sous les références 7904P01 2015V1605 et 7904P01 2015V1606.

Lors de l’examen de la régularité de la procédure dans le cadre du présent délibéré, il est constaté que trois états hypothécaires ont été annexés au cahier des conditions de vente, à savoir :

– état hypothécaire hors formalité sur personnes physiques levé le 14 juin 2024 (demande de renseignement 7904P01 2024H2197),

– état hypothécaire hors formalité sur immeuble levé le 14 juin 2024 (demande de renseignement 7904P01 2024H2198)

– état hypothécaire sur formalité sur immeuble levé le 06 novembre 2024 (demande de renseignement 7904P01 2024F314).

Il est constant que l’annexion d’un état hypothécaire certifié au moment du dépôt du cahier des conditions de vente au greffe est exigé afin de permettre aux débiteurs et au juge de l’exécution de vérifier la régularité de la procédure, notamment s’agissant de la propriété de l’immeuble saisi et des dénonciations à effectuer aux créanciers inscrits à la date de publication des commandements. En considération de la date de certification des états hypothécaires hors formalité, lesquels ne sauraient révéler, l’ensemble des créanciers potentiels titulaires de sûretés sur l’immeuble, en raison de l’antériorité de leur levée à la publication du commandement de payer, il y a lieu de rouvrir les débats afin de provoquer les observations des parties quant à la régularité de la procédure.

Il en est de même s’agissant de la validité de la déchéance du terme prononcée en vertu du titre exécutoire fondant le commandement de payer valant saisie immobilière.

En effet, le créancier poursuivant justifie être en possession d’un acte notarié de prêt revêtu de la formule exécutoire, de deux courriers de mises en demeure du 15 janvier 2024 visant un global d’échéances et d’intérêts impayés de 1350,34 euros pour les deux prêts immobiliers, de deux courriers du 7 février 2024 prononçant la déchéance du terme enjoignant aux débiteurs de régler immédiatement la somme globale de 96 346,06 euros. La page 10 de l’offre de prêt insérée à l’acte notarié prévoit que la déchéance du terme puisse être prononcée par le prêteur en cas de défaillance dans le règlement des échéances sans besoin préalable d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours. Ces dispositions contractuelles ont été factuellement mises à exécution dans la mesure où les débiteurs ont retiré leurs courriers recommandés de mise en demeure le 17 janvier 2024 puis été déchus du terme après un délai de trois semaines.

Or, il doit être rappelé qu’il a été jugé par la première chambre civile de la Cour de Cassation le 29 mai 2024 (pourvoi n° 23-12.904) au visa de l’article L 132-1 du code de la consommation et des arrêts rendus par la Cour de justice de l’Union européenne des 26 janvier 2017 (C-421/14 Banco Primus) et 8 décembre 2022 (C-600/21 [Adresse 9]), relatifs à l’application de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, que “crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. Une telle clause est abusive au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016". Le cas d’espèce relatif à cet arrêt concernait un contrat de prêt contenant une clause de déchéance du terme prononcée après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours et sans autre formalité.

Il est de jurisprudence constante que le juge de l’exécution doit au besoin relever d’office le caractère abusif de la clause de déchéance du terme contenue dans un contrat de prêt qui lui est soumis et ce nonobstant les modalités factuelles dans lesquelles cette dernière a pu être mise en œuvre à l’égard des emprunteurs, sauf à ce que le consommateur s’y oppose. (Cass. 1 ère Civ., 22 mars 2023, n° 21-16.476).

En l’espèce, les débiteurs saisis n’ont pas conclu sur l’éventuel caractère abusif de la déchéance du terme et par conséquent ne se sont nullement opposés à ce que cette question juridique puisse faire partie du débat. En application de la jurisprudence précitée, il y a donc lieu de provoquer d’office les observations des parties sur ce point.

Le créancier poursuivant sera invité à produire le cas échéant au soutien de ses écritures de nouveaux décomptes permettant d’isoler les seules échéances et intérêts échus restés impayés puisqu’en cas d’éventuelle irrégularité de la déchéance du terme, il peut rester éventuellement fondé à poursuivre la procédure d’exécution forcée pour recouvrer le montant de ces derniers.

En considération des observations formulées par le créancier poursuivant sur la demande de vente amiable, les débiteurs saisis seront invités à faire connaître si un lien de parenté les unit à M. [K] [S], acquéreur amiable potentiel ainsi qu’à fournir deux autres attestations de valeur de l’immeuble afin qu’il puisse être statué le cas échéant sur l’insuffisance manifeste de la mise à prix contenue au cahier des conditions de vente et en tout état de cause sur leur demande de vente amiable et à produire le cas échéant une offre d’achat actualisée, l’offre présentée étant caduque depuis le 10 août 2025.

Il sera donc sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties non tranchées par la présente décision et l’affaire sera renvoyée à l’audience du 9 mars 2026 à 10 heures pour conclusions de M. [L] [P] et Mme [N] [P] née [I].

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement mixte, contradictoire et en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de caducité du commandement de payer valant saisie immobilière tirée du non-respect du délai de dépôt du cahier des conditions de vente,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation des débiteurs à l’audience d’orientation dans les registres de la publicité foncière en application de l’article 30-5 du décret n° 55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

Sursoit à statuer sur l’ensemble des autres demandes formulées par les parties.

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Niort du 9 mars 2026 à 10 heures laquelle se tiendra au Palais de justice de Niort, [Adresse 15].

Invite les parties à conclure sur :

— la régularité du versement d’états hypothécaires hors formalités levés à une date antérieure à celle de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière,

— le caractère potentiellement abusif de la clause de déchéance du terme contenue au contrat notarié de prêt,

— la régularité du prononcé de la déchéance des termes des prêts TOUT HABITAT FACILIMMO n°10000094199 et n°10000094200.

Invite le cas échéant le créancier poursuivant à produire de nouveaux décomptes permettant d’isoler les seules échéances et intérêts échus restés impayés.

Invite les époux [P] à conclure sur leur éventuel lien de parenté avec M. [P] [S], acquéreur amiable potentiel, et à fournir deux autres attestations de valeur vénale de l’immeuble saisi ainsi qu’une offre d’achat actualisée.

Réserve les frais et dépens.

Le greffier Le juge de l’exécution

Stéphanie Geffard Christelle Didier