TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/01217 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GU5O

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM VALLOIRE HABITAT

dont le siège social est sis 24 rue du Pot de Fer – CS51717 – 45007 ORLÉANS

représentée par Madame [N], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [D]

demeurant 6 Allée Louis Brouard – Porte B10 – 4ème étage – 45800 SAINT JEAN DE BRAYE

comparant en personne

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 6 août 2020, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [D] un local à usage d’habitation situé 6 allée Louis Brouard (Groupe Clos de l’Arche), 4ème étage, appartement n°B10, 45800 ST JEAN DE BRAYE, pour un loyer mensuel de 361,06 euros et 124,10 euros de provisions sur charges, comprenant la provision pour l’eau froide (43 euros), payables à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 11 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT à Monsieur [E] [D]. Il portait sur la somme en principal de 3931,64 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 4 décembre 2023.

Par acte d’huissier signifié à étude le 6 mars 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

A titre principal :

De constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail consenti en date du 6 août 2020 à Monsieur [E] [D] ;Constater la résiliation du contrat de location entre les parties en date du 6 août 2020 ;Ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [E] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.En tout état de cause :

Condamner Monsieur [E] [D] à payer à SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 4.711,91 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;Condamner Monsieur [E] [D] à payer à SA D’HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans titre ni droits dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges soit 532,83 euros à compter du 12 février 2024 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;De condamner Monsieur [E] [D] à verser à la requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 11 décembre 2023, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024.

La SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, représentée par Madame [M] [N], salariée dûment munie de pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 7962,62 euros. Elle signale que les paiements de loyers courants ont repris depuis le mois de juillet 2024 et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement conformément à l’accord conclu avec l’assistante sociale de Monsieur [D], soit un paiement de 50 euros mensuellement en sus du loyer courant. Elle ajoute qu’un rappel d’APL et RLS de 5000 euros est en attente. Elle consent enfin à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [E] [D], comparant, explique travailler dans le domaine de l’aide à domicile, rémunéré environ 900 euros par mois outre l’ASF de 180 euros et ne pas avoir d’autres dettes. Il indique vivre avec sa fille et sollicite des délais de paiement de 50 euros en sus de sa quote-part (hors APL) de loyer.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience, outre les déclarations reprises à l’audience, vise une absence de gestion administrative à l’origine des difficultés du défendeur. Il est également fait état d’une aide financière du FUL sous réserve de l’éligibilité.

L’affaire est mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 1er décembre 2023. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 5A qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2023, pour la somme en principal de 3931,64 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant réglé que la somme de 268 euros au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 février 2024, ce jour étant le premier jour ouvrable suivant la date d’échéance du délai de deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 12 février 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 23 octobre 2024 évalue la dette locative à la somme de 7962,62 euros, déduction faite des frais de procédure et de laquelle il convient en outre de déduire les frais et pénalités de 55,48 euros de sorte que la dette locative restante s’élève à 7.907,14 euros.

Monsieur [E] [D] ne conteste pas le montant de cette dette.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 7907,14 euros terme du mois d’août 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 6 mars 2024 pour la somme de 4711,91 euros, puis à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [D] sollicite des délais de paiement et propose pour cela de régler sa dette en versements de 50,00 euros par mois en plus du montant de sa quote-part.

En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi, la bailleresse a excipé d’ un plan d’apurement convenu avec le défendeur quand bien même il ne ressort pas du décompte une reprise intégrale du loyer. Elle consent en outre à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le juge étant tenu par ces demandes communes en vertu de l’article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection, il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 35 mensualités successives de 50 euros, la dernière et 36ème mensualité devant solder la dette, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT sera suspendue à la demande des parties, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [E] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges soit 532,83 euros.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l’expulsion du locataire

Des délais de paiement étant accordés au défendeur, les effets de la clause résolutoire, dont l’expulsion du locataire, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, Monsieur [E] [D] sera condamné à lui verser la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 août 2020 entre la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, d’une part, et Monsieur [E] [D], d’autre part, concernant le logement situé au 6 allée Louis Brouard (Groupe Clos de l’Arche), 4ème étage, appartement n°B10, 45800 ST JEAN DE BRAYE sont réunies à la date du 12 février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 7907,14 euros terme du mois d’août 2024 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 mars 2024 pour la somme de 4711,91 euros, puis à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [E] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50,00 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [E] [D] soit condamné à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 532,83 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à payer à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,