Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx ver jcp fond, 13 juin 2025, n° 25/00255

TJ Versailles 13 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas respecté son obligation de paiement des loyers et charges, et a jugé que la preuve de la dette locative était établie.
Accepté
Droit de conserver le dépôt de garantie
La cour a jugé que le dépôt de garantie pouvait être conservé par le bailleur en compensation des loyers restés impayés.
Rejeté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a estimé que le bailleur n'a pas prouvé que les dégradations étaient dues au locataire et a donc rejeté la demande.
Accepté
Droit aux dépens
La cour a jugé que la défenderesse devait supporter les dépens de l'instance.
Accepté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé que la défenderesse devait verser une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx ver jcp fond, 13 juin 2025, n° 25/00255
Numéro(s) :	25/00255
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marion LACOME D'ESTALENX
Parties :	S.N.C. FRANCE CAMPUS [ Localité 10 ], Société SEYNA

Texte intégral

TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 6]

N° RG 25/00255 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2W5

JUGEMENT

Du : 13 Juin 2025

S.N.C. FRANCE CAMPUS [Localité 10], Société SEYNA

[H] [R]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e LACOME D’ESTALENX

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [R]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 13 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 03 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.N.C. FRANCE CAMPUS [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, substituée par M^e Isabelle JANISZEK, avocats au barreau de PARIS,

Société SEYNA

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, substituée par M^e Isabelle JANISZEK, avocats au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR :

Madame [H] [R]

[Adresse 11] [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante

A l’audience du 03 Avril 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 août 2022, la SNC FRANCE CAMPUS [Localité 10] a donné à bail à Madame [R] [H] un logement situé dans la résidence Student Village [Localité 10], sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 610 euros et 90 euros de provisions sur charges, et un dépôt de garantie de 671 euros.

Par acte du 6 septembre 2022, la SA SEYNA s’est portée caution de Madame [R] [H] pour le paiement des loyers et des charges.

La locataire a libéré les lieux à compter du 19 septembre 2023, date de l’état des lieux de sortie.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, la SNC FRANCE CAMPUS [Localité 10] et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Constater que Madame [R] [H] est redevable d’une dette locative d’un montant de 7.682,88 euros, Autoriser la société FRANCE CAMPUS [Localité 10] à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 671 euros versés par Madame [R] [H] à son entrée dans les lieux, pour compenser la dette locative, Condamner Madame [R] [H] à payer la somme de 7.011,88 euros au titre des loyers et charges dus à la date de sortie des lieux au 19 septembre 2023 à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société FRANCE CAMPUS [Localité 10] à hauteur de ce montant, somme à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, Condamner Madame [R] [H] à verser à la société FRANCE CAMPUS [Localité 10] une indemnité de 441 euros au titre des frais de remise en état du logement, Condamner Madame [R] [H] à payer à la société SEYNA la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 3 avril 2025, la SNC FRANCE CAMPUS [Localité 10] et la SA SEYNA, représentées, s’en rapportent à leurs écritures et mentionnent que Madame [R] [H] a quitté les lieux et que l’état des lieux a été signé.

Madame [R] [H], régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la subrogation de la SA SEYNA dans les droits du bailleur :

Il résulte de l’article 2288 du code civil que l’on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu.

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais. Néanmoins suivant l’article 2311 du code civil, la caution n’a de recours que si elle avait dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi un recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé du 27 décembre 2024 ainsi que des quittances subrogatives du 21 février 2023 au 26 septembre 2023 que la SA SEYNA a versé à la SNC FRANCE CAMPUS [Localité 10] la somme de 7.682,88 euros, au titre des impayés locatifs de Madame [R] [H].

Ainsi, en application de l’article 2309 du code civil, la SA SEYNA est subrogée dans les droits qu’avait la SNC FRANCE CAMPUS [Localité 10] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la demande au titre des loyers :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 août 2022 et du décompte de la créance actualisé au 27 décembre 2024 que la SNC FRANCE CAMPUS [Localité 10] et la SA SEYNA rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

De plus, il ressort des quittances subrogatives du 21 février 2023 au 26 septembre 2023 que la SA SEYNA rapporte la preuve d’un versement de 7.682,88 euros et d’une subrogation pour cette somme dans les droits de la SNC FRANCE CAMPUS [Localité 10].

Au regard du décompte actualisé au 27 décembre 2024, Madame [R] [H] est redevable d’une dette locative à hauteur de 7.682,88 euros.

En vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et de deux mois lorsque tel n’est pas le cas.

Ainsi, il est constant que le dépôt de garantie peut être conservé par le bailleur en compensation des loyers restés impayés.

En l’espèce, Madame [R] [H] a versé un dépôt de garantie à hauteur de 671 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [H] à payer à la SA SEYNA la somme de 7.011,88 euros, au titre des sommes dues au 27 décembre 2024, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les dégradations locatives :

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir le preneur paisiblement pendant la durée du bail.

Il en résulte que, lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d’exécution par le locataire de son obligation d’entretien ou des réparations locatives où s’il trouve sa cause dans l’usure ou l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, c’est-à-dire à la vétusté.

En l’espèce, la SNC FRANCE CAMPUS [Localité 10] demande le versement d’une somme de 441 euros au titre des réparations locatives et plus précisément du remplacement du plan de travail, du nettoyage du matelas et du remplacement du voilage et de deux torchons.

Cependant, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas de déterminer si les dégradations invoquées étaient déjà présentes avant l’entrée dans les lieux de la locataire ou si elles résultent de son fait. La SNC FRANCE CAMPUS [Localité 10] ne rapporte donc pas la preuve des dégradations locatives.

Ainsi, la demande au titre des dégradations locatives formulée par la SNC FRANCE CAMPUS [Localité 10] sera rejetée.

Sur les autres demandes :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [H] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Madame [R] [H] à payer à la SA SEYNA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [R] [H] à payer à la SA SEYNA la somme de 7.011,88 euros au titre des loyers et charges arrêté au 27 décembre 2024, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE la SNC FRANCE CAMPUS [Localité 10] à conserver le dépôt de garantie en compensation des sommes dues au titre de la dette locative,

REJETTE la demande de la SNC FRANCE CAMPUS [Localité 10] en réparation des dégradations locatives,

CONDAMNE Madame [R] [H] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [R] [H] à payer à la SA SEYNA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SNC FRANCE CAMPUS [Localité 10] et la SA SEYNA de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE