RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00866 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3YT

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 07 AVRIL 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS et par M^e Pierre HOARAU, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5] ([Localité 6])

comparant à l’audience du 2 décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Mars 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [R], représenté par son mandataire immobilier, a donné à bail à Monsieur [W] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 16 décembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 505 euros charges comprises.

Par un acte sous seing privé du même jour, la société Action Logement Services s’est portée caution simple du paiement des loyers dus par le locataire au bailleur au titre du dispositif de cautionnement Visale.

Elle a réglé, en sa qualité de caution, la somme de 1.595,58 euros au mandataire immobilier de Monsieur [L] [R] selon quittance subrogrative du 13 février 2023, puis a adressé au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 mai 2023, pour la somme en principal de 1.595,58 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la société Action Logement Services a fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [Z] ;

— la condamnation de Monsieur [W] [Z] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.210,65 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.595,58 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux sur présentation d’une quittance subrogative ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 2 décembre 2024, Monsieur [W] [Z], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il a indiqué qu’il occupait un emploi de livreur de pièces détachées et a mentionné des revenus mensuels de l’ordre de 1.300 euros. Il a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [W] [Z] dûment autorisé ayant justifié de la reprise du paiement intégral du loyer en cours de délibéré, le juge des contentieux de la protection a, par un jugement du 3 février 2025, ordonné la réouverture des débats pour réexaminer sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, enjoint à Monsieur [W] [Z] de justifier du paiement régulier du loyer jusqu’à la prochaine date d’audience et invité la société Action Logement Services à produire un décompte et une quittance subrogative actualisés pour l’audience de renvoi.

A l’audience du 3 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été renvoyée, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 5.851,01 euros arrêtée au 17 février 2025.

Après avoir comparu lors de la première audience, et bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 3 septembre 2024 à l’étude et régulièrement avisé de la date de renvoi, Monsieur [W] [Z] ne s’est ni présenté, ni fait représenter à l’audience du 3 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION :

Aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le contrat de cautionnement du précise que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. (…) »

Cette subrogation vise le recouvrement des sommes versées par la société Action Logement Services, l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La demanderesse a donc bien qualité à agir en résiliation du contrat de bail en cause et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 5 septembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 16 décembre 2021 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [W] [Z] le 20 mai 2023, pour la somme en principal de 1.595,58 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 20 juillet 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société Action Logement Services est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [W] [Z] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 20 juillet 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société Action Logement Services produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [Z] était débiteur de la somme de 5.851,01 euros à la date du 17 février 2025 (mois de février 2025 non inclus).

Monsieur [W] [Z], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de le condamner à verser à la société Action Logement Services la somme de 5.851,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 février 2025 (mois de février 2025 non inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.595,58 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que le locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience.

Dans ces circonstances et en l’absence d’opposition de la société Action Logement Services, il y a lieu d’accorder à Monsieur [W] [Z] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la société Action Logement Services sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [Z] et celui-ci sera condamné à verser à la société Action Logement Services sur présentation d’une quittance subrogative une indemnité d’occupation mensuelle de 532,04 euros révisable, outre une provision de 25 euros pour la TEOM, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [W] [Z] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société Action Logement Services sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2021 entre Monsieur [L] [R] et Monsieur [W] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 20 juillet 2023.

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à verser à la société Action Logement Services la somme de 5.851,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 février 2025 (mois de février 2025 non inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.595,58 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Monsieur [W] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité de 601,01 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la société Action Logement Services à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [Z] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à verser à la société Action Logement Services sur présentation d’une quittance subrogative une indemnité d’occupation mensuelle de 532,04 euros révisable, outre une provision de 25 euros pour la TEOM, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la société Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE