TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 10/05779 – N° Portalis DBW3-W-B62-MTI6

AFFAIRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT BPI (la SELARL PHARE AVOCATS)

C/

[L] [N] (la SELAS [X] & ASSOCIES)

[G] [P] épouse [N] (la SELAS [X] & ASSOCIES)

[R] [O] (la SCP RIBON – KLEIN)

S.A.S. LCS et associés – Notaires du [Adresse 9] (la SCP RIBON – KLEIN)

S.C.P. Florian [M] – Guillaume [B] – Antoine [F] – Marianne [H] (la SELARL PROVANSAL D’JOURNO [U] & ASSOCIÉS)

[J] [E] (la SELARL PROVANSAL D’JOURNO [U] & ASSOCIÉS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

BERBIEC Alexandre, Juge

SPONTI Anna, Juge

Greffier : FAVIER Lindsay

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 24 Octobre 2025 et prorogé au 06 novembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2025 et prorogé au 06 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

BERBIEC Alexandre, Juge

SPONTI Anna, Juge

Greffier lors du prononcé : DAHMANI Nadia

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

Société Anonyme au capital de 124 821 703 euros dont le siège social est [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 379 502 644, agissant par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), société Anonyme au capital de 117 386 000 euros dont le siège social était [Adresse 4], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 381 804 905, à la suite d’une fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1 er mai 2017

représentée par Maître Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Jean-François PUGET, avocat au barreau de PARIS

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [L] [N]

né le 09 Août 1952 à [Localité 19] (RHONE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [G] [P] épouse [N]

née le 24 Septembre 1954 à [Localité 14] (BOUCHES-DU-RHONE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 12]

représentée par Maître Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [R] [O]

né le 31 Mars 1948 à [Localité 7] (BOUCHES-DU-RHONE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. LCS et associés – Notaires du [Adresse 9]

dont le siège social est sis [Adresse 11] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [J] [E]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de LYON

S.C.P. Florian [M] – Guillaume [B] – Antoine [F] – Marianne [H]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

[L] [N] et [G] [N] née [P] ont acquis plusieurs biens dans divers ensembles immobiliers à l’aide de quatorze prêts souscrits auprès de différents établissements bancaires pour un montant total de 2 205 388€, comme suit :

* [Adresse 15] (69) :

— un prêt d’un montant de 249.000,00 € souscrit auprès de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER selon acte notarié en date du 14.06.2006,

* [Adresse 16] [Localité 10] (29) selon actes notariés de ventes des12, 20 et 21 juin 2006 :

— deux prêts d’un montant de 177.555,00 € et 217.989,00 € souscrits auprès du CIFFRA,

— un prêt d’un montant de 217.922,00 € souscrit auprès d’UCB,

— un prêt d’un montant de 217 922,00€ souscrit auprès du CIC Lyonnaise de Banque,

* [Adresse 18] (31) selon actes notariés de ventes des 21 et 24 août 2006 :

— deux prêts d’un montant de 178.000,00 € 145.000,00 € souscrits auprès de CAMEFI (Crédit Mutuel)

— un prêt d’un montant de 207.000,00 € souscrit auprès de HSBC

— deux prêts d’un montant de 145 000€ chacun souscrits auprès du CREDIT AGRICOLE [Localité 8]

* [Adresse 17] (34) ;

— quatre prêts d’un montant de 77 000€ souscrits auprès de GE MONEY BANK selon actes notariés de vente en date du 22.11.2006.

Afin de financer l’acquisition d’un appartement de type 3 en l’état futur d’achèvement au sein de la résidence « G7 », sis [Localité 13], [L] [N] et [G] [N] née [P] ont accepté une offre de prêt émise le 12.04.2006 par la société la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), d’un montant de 249 000€ et acceptée par ces derniers le 24.04.2006.

L’acte a été renouvelé en la forme authentique le 14.06.2006 devant Me [E], notaire à [Localité 13].

Ils n’en ont pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement prêteur leur a notifié la déchéance du terme le 11.01.2010.

*

Exposant avoir été victimes d’agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s’étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s’endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que de Maître [R] [O] et la SCP RAYBAUDO [C] [O] COURANT LESTRONE, notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de MARSEILLE, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d’escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.

Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d'[Localité 6] en date du 15.03.2023.

La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés sur cet arrêt, et le tribunal correctionnel connaît désormais de la procédure pénale au fond.

*

Par actes d’huissiers du 02 novembre 2009, [L] [N] et [G] [N] née [P] ont assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la société la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations et en déchéance du droit aux intérêts au taux contractuel.

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 09/12625

Le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 08.02.2010, a ordonné le sursis à statuer « jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés» et ordonné la radiation de l’affaire.

*

Par acte d’huissier du 30.04.2010, la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) a fait assigner [L] [N] et [G] [N] née [P] devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, aux fins de les voir condamner, à titre principal, à lui payer les sommes de 254 262 € au titre du prêt n°2081353 qu’elle leur a consenti, outre les intérêts au taux contractuel de 3.950% à compter de la déchéance du terme, la capitalisation des intérêts et 40 000€ au titre de dommages-intérêts.

Cette procédure a été enregistrée sous le n°10/5779.

*

Par ordonnance en date du 17.05.2010 le juge de la mise en état du Tribunal de céans a :

— Sursis à statuer jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés et que l’affaire principale n° 09/12625 ait été réenrôlée,

— Ordonné en conséquence la radiation de l’affaire du rang des affaires en cours,

— Dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir à nouveau la présente juridiction, en déposant des conclusions de reprise d’instance,

— Réservé les dépens.

Par ordonnance du premier président de la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 01.10.2010, la banque a été autorisée à relever appel de cette ordonnance (cette ordonnance ne figure pas au dossier du tribunal).

Par arrêt « avant dire droit » du 14.02.2012, la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a constaté la nullité de l’ordonnance du 17.05.2010, faute de convocation des parties à une audience contradictoire d’incident, et dit que le juge de la mise en état était compétent pour surseoir à statuer et sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive dans l’instance pénale en cours (cette ordonnance ne figure pas au dossier du tribunal).

Par arrêt du 26.10.2021, la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE, saisie directement par le CIFD, suite à l’annulation de la décision déférée, a dit n’y avoir plus lieu à surseoir à statuer et ordonné la reprise de l’instance et invité les parties à conclure au fond devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE.

*

Par ordonnance en date du 07.09.2023, le juge de la mise en état a :

— Condamné la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) à produire aux débats, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance:

— les pièces remises par APOLLONIA relatives la situation familiale et patrimoniale des époux [N] pour apprécier sa capacité de remboursement des prêts, (pièces d’état civil, avis d’imposition, bilans, bulletins de salaires, relevés de compte, taxe foncière, justificatifs des valeurs portées dans la rubrique patrimoine de la fiche de renseignements bancaires des fiches de renseignements bancaires),

— les fiches de décision pour accorder les prêts litigieux,

Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) au paiement d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, et ce pendant un an ;

— Rappelé que cette juridiction demeure compétente pour les litiges relatifs à l’exécution et à la liquidation de l’astreinte ;

— Rejeté la demande de condamnation à une amende civile, comme étant incompétent pour en connaître ;

— Rejeté la demande de condamnation aux versements de dommages-intérêts pour procédure abusive, comme étant incompétent pour en connaître ;

— Renvoyé l’affaire portant le n° RG 10/5779 à l’audience de mise en état et invité les parties à avoir conclu au fond ;

— Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

— Réservé les dépens de l’incident, ainsi que les demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

*

Le 28 mars 2024, [L] [N] et [G] [N] née [P] ont assigné en intervention forcée [R] [O] et la Société par actions simplifiées LCS ET ASSOCIES — NOTAIRES DU [Adresse 9], [J] [E] et la société civile professionnelle « [S] [M], [Y] [B], [I] [F], ET [D] [H], NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE » (anciennement SCP Patrice DECIEUX, [V] [B], [A] [K] [M], [J] [E], [S] [M], Benoit MOREL », aux fins de voir :

ORDONNER la jonction de la présente assignation en intervention forcée avec l’instance pendant devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE 3ème chambre cabinet 3 RG 10/05779 ;

DECLARER et ORDONNER commun à Me [R] [O], la SAS LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES DU [Adresse 9], Me [E], la SCP « [S] [M], [Y] [B], [I] [F], ET [D] [H], NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE », la décision définitive et irrévocable au fond et l’ordonnance d’incident à rendre par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE 3ième chambre cabinet 3 RG 10/05779 ;

CONDAMNER solidairement Me [R] [O], la SAS LCS ET ASSOCIES — NOTAIRES DU [Adresse 9], Me [J] [E], la « [S] [M], [Y] [B], [I] [F], ET [D] [H], NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE », aux entiers dépens sur l’instance en déclaration de jugement commun.

Ce dossier a été enregistré sous le n° RG 24/4247

Les affaires enregistrées sous le n°24/4247 et sous le n°10/5779 ont été jointes par mention au dossier le 16.05.2024.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 06.03.2025, l’instruction de l’affaire a été clôturée et l’audience au fond fixée au 23.05.2025.

*

Dans des conclusions du 25.02.2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), demande au visa des articles 1108, 1116, 1134,1147, 1154, 1319, 1351, 1984 et 2224 du Code civil, les articles L.137-2 et suivants du Code de la consommation, et des articles 14, 31, 73, 100, 101, 122, 480, 700 et 771 du Code de procédure civile, de :

« • Sur la demande principale de la société CIFD

— CONDAMNER Monsieur et Madame [N] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 237.427,74 € au titre du prêt n°2081353 qui portera intérêt au taux contractuel de 1,99 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [N] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 16.619,94 € et les frais qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil

— CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à verser à la société CIFD la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts

• En tout état de cause

— DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

— CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à verser à la société CIFD somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître BERGANT, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans des conclusions en date du 16.05.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [L] [N] et [G] [N] née [P] demandent au tribunal de :

« FIXER le taux des intérêts conventionnels au taux de 0,982 % l’an ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 11.437,08 € au titre des échéances impayées ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 16.619,08 € au titre de l’indemnité de résiliation ;

FIXER l’indemnité de résiliation à la somme de 1 € ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages intérêts

DEBOUTER CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. »

Dans des conclusions en date du 15.11.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [R] [O] et la SAS LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES DU [Adresse 9], demandent au tribunal de :

« Sur la déclaration de jugement commun, le concluant s’en rapporte à justice à la condition:

— De juger que la décision à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et ses emprunteurs et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués, ni soumis à appréciation de la juridiction ;

— Juger que le Notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires ;

— Condamner les emprunteurs à payer à la société concluante la somme de 3 500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Les débouter de leur demande de condamnation aux dépens et les condamner aux dépens de la présente instance. »

Dans des conclusions en date du 15.11.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [J] [E] et La SCP [M] – [B] – [F] – [H], venant aux droits de la SCP DECIEUX [B] [M] [E] [M] MOREL, demandent au visa des article 32 et 331 du Code de procédure civile de :

« JUGER que Maître [E] et la SCP [M] – [B] – [F] – [H] s’en rapportent à justice sur l’assignation en intervention forcée lui ayant été délivrée à la condition

JUGER que l’arrêt à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et ses emprunteurs et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués.

JUGER que le notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires.

En tout état de cause,

CONDAMNER les époux [N] à payer à la SCP [M] – [B] – [F] –

[H] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du

Code de Procédure Civile.

CONDAMNER les époux [N] aux entiers dépens de l’instance. »

L’affaire a été plaidée à l’audience au fond du 23.05.2025 et mise en délibéré au 24.10.2025. Cette date a été prorogée en raison d’une réorganisation du service.

SUR CE :

En la présente espèce, aucune partie ne se prévaut de l’applicabilité du code de la consommation.

Contrairement à ce que laisse supposer l’argumentation développée par la banque, l’emprunteur ne se prévaut pas non plus de sa responsabilité du fait d’Apollonia, quelle qu’en soit la qualification juridique.

De manière générale, la banque répond à une argumentation qui n’est pas, ou plus, développée par l’emprunteur, mais ne répond pas aux moyens soulevés dans les dernières conclusions de celui-ci.

Sur la demande de condamnation au paiement en application du contrat de crédit

La banque se prévaut, à la date du 25 novembre 2024, d’une créance de 83.996,49 € au titre du prêt n°2081353, décomposée comme suit :

o Echéances impayées: 11.437,08 €

o Capital restant dû au 11 janvier 2010: 225.990,66 € , ayant généré des intérêts au taux contractuel de 1,99 € à compter de la déchéance du terme,

o Indemnité contractuelle: 16.619,94 €

o Intérêts échus au 11 janvier 2010 : 214,72 euros

o Intérêts échus au 25 novembre 2024 : 66.302,35 €.

Elle met en exergue un règlement client à hauteur de 236.568,26 euros.

Les emprunteurs se prévalent d’un décompte de la banque en date du 07.06.2023 appliquant un taux contractuel de 0,982 %, qu’il conviendrait donc d’appliquer.

Ils soulignent que le montant des échéances impayées ne serait étayé par aucun décompte en précisant les mensualités ni la ventilation entre le capital et les intérêts, de sorte que les sommes demandées à ce titre devraient être rejetées.

Enfin, ils soulignent que la banque ne peut se prévaloir de l’indemnité de résiliation, car les impayés seraient la conséquence de son propre manquement à ses process internes, qui auraient eu pour conséquence de ne pas découvrir la situation de surendettement de l’emprunteur, de sorte qu’il conviendrait de la réduire à un euro.

Sur le taux contractuel applicable

Si les emprunteurs justifient effectivement d’un décompte daté du 07.06.2023, relatif au crédit en cause et appliquant un taux d’intérêt de 0,982 %, la banque justifie de deux décomptes datés des 01.07.2024 et 25.11.2024 portant la mention « au taux de 1,99 % E3M au 11.01.2010 +1,3% ».

A l’évidence, l’un au moins de ces décomptes est donc affecté d’une erreur et il convient de se reporter au contrat pour vérifier le taux d’intérêt applicable en la présente espèce.

En page 3 du contrat de prêt, il est indiqué que le taux contractuel sera fixe et de 3,95 % durant les 3 premiers mois, puis « la dernière moyenne mensuelle de l’EURIBOR 3 mois » majoré de 1,3 points.

A la date de la déchéance du terme, le 11.01.2010, le dernier taux Euribor 3 mois publié était celui du 04.01.2010 à 0,7%. Le taux applicable est ce taux, majoré des 1,3 % contractuels, soit 2%. Dans de telles conditions, c’est donc à bon droit que la banque se prévaut de l’application d’un taux contractuel de 1,99 %, légèrement plus favorable aux emprunteurs.

C’est donc ce taux qui sera retenu, à compter de la déchéance du terme.

Sur le décompte des échéances impayées

Les emprunteurs se prévalent de ce que le décompte de la banque ne détaillerait pas les échéances impayées, de sorte qu’elles ne seraient pas dues.

Il convient de rappeler qu’en la présente espèce, aucune partie ne revendique l’application du code de la consommation et que l’emprunteur ne conteste pas les impayés, ni le quantum des impayés retenus. Le taux d’intérêt retenu a été validé.

La banque justifie d’un courrier du 11.01.2010, aux termes duquel une mise en demeure a été adressée à l’emprunteur le 30.09.2009, en raison d’échéances impayées.

Dans de telles conditions, aucun grief ne résultant du défaut de production d’un décompte détaillé, ce moyen sera rejeté.

Sur l’indemnité de résiliation

L’indemnité contractuelle demandée par la banque est prévue au III de l’article VI des conditions générales du contrat dans plusieurs cas, et notamment en cas de déchéance du terme occasionnée par la défaillance de l’emprunteur.

[L] [N] et [G] [N] née [P] demandent la réduction de la somme demandée à ce titre à 1€, au motif que la faute de la banque aurait causé la perte dont elle se prévaut. Ils ne fondent pas juridiquement cette demande.

[L] [N] et [G] [N] née [P] se prévalent de ce que, selon l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans l’exposé du litige, par un mail interne en date du 19.10.2005 (pièce 6), il avait été attiré l’attention des salariés de la BPI sur les demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA.

Ce mail, adressé par [A] [T], secrétaire général de BPI, à divers employés de la BPI, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » contenait la phrase suivante : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier :

— L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […]

— L’analyse du dossier sera faite en considérant que l’absence de marge hypothécaire devra être systématiquement compensée par un renforcement de la qualité du risque lié aux emprunteurs (donc sélectivité accrue) […] »

Il est constant que la BPI n’a pas reçu personnellement [L] [N] et [G] [N] née [P] dans le cadre de la souscription du contrat en cause, et aucune impossibilité n’est démontrée.

Toutefois, la violation fautive par la banque du respect de ses propres process internes a eu pour conséquence de priver les parties de la possibilité que les emprunteurs soient reçus et questionnés sur les emprunts souscrits.

La conséquence de ce comportement fautif est la perte de chance, de part et d’autre, de ne pas contracter, qui n’est pas invoquée.

Rien ne justifie, à l’inverse, de réduire le montant de l’indemnité de résiliation, alors même qu’il n’est à aucun moment allégué que cette clause présenterait les caractéristiques d’une clause pénale.

Récapitulatif

Dès lors, il sera accordé à la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), les sommes suivantes :

o Echéances impayées: 11.437,08 €

o Capital restant dû au 11 janvier 2010: 225.990,66 €, ayant généré des intérêts au taux contractuel de 1,99 € à compter de la déchéance du terme,

o Indemnité contractuelle: 16.619,94 €

o Intérêts échus au 11 janvier 2010 : 214,72 euros

o Intérêts échus au 25 novembre 2024 : 66.302,35 €.

Elle met en exergue un règlement client à hauteur de 236.568,26 euros.

Dès lors, la somme restant due au titre du capital restant dû et des échéances impayées, minorée des règlements est de 859,48 €.

Cette somme produira intérêts à compter du 26.11.2024 au taux contractuel de 1,99%.

[L] [N] et [G] [N] née [P] seront également condamnés à payer à la banque les sommes de :

o Indemnité contractuelle: 16.619,94 €, avec intérêts au taux légal à compter du 11.01.2010

o Intérêts échus au 11 janvier 2010 : 214,72 euros

o Intérêts échus au 25 novembre 2024 : 66.302,35 €.

Il sera ordonné la capitalisation annuelle des intérêts, conformément à l’article 1154 du code civil dans sa version applicable à la présente espèce, antérieure à 2016.

Sur la demande indemnitaire de la banque

La banque se prévaut du manquement par les emprunteurs à leur obligation de loyauté contractuelle, en ce qu’ils auraient dû déclarer l’état réel de leur endettement à la banque.

Les emprunteurs se prévalent de leur absence de faute, puisqu’ils n’ont pas rempli eux-mêmes le contrat de prêt, Apollonia s’en étant chargée, et de la faute de la banque, qui se serait abstenue de respecter ses propres process de sécurité interne.

Le fait pour les emprunteurs de ne pas déclarer leurs engagements dans toute leur ampleur, à ceci près que la série de 10 acquisitions de lots immobiliers serait consécutive aux signatures de demandes de prêts toutes en date du 12.04.2006, peut être qualifié de manquement à leur obligation de loyauté contractuelle, qui peut avoir faussé l’appréciation de la banque relative au risque de défaillance des emprunteurs dans le remboursement de ce crédit.

Toutefois, le manquement de la banque dans les process mis en place pour sécuriser des emprunts qu’elle avait identifiés comme présentant un certain risque est tel qu’il la prive de tout droit à indemnisation.

La demande indemnitaire de la banque sera donc rejetée.

Sur les demandes formulées à l’encontre des notaires

Les emprunteurs demandent à voir rendre la présente procédure commune et opposable aux notaires, attraits en la cause.

Aucune autre demande n’est formulée à leur encontre.

Il n’y a pas lieu de rendre commune et opposable la présente décision à des parties à la procédure, de sorte que cette demande sera considérée comme sans objet.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’assignation, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, au regard de l’ancienneté des faits.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

Les emprunteurs, qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement à payer les sommes suivantes au titre des frais irrépétibles :

—  3500 € à la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI),

—  1500 € aux notaires,

outre les dépens de l’instance.

Les autres demandes à ce titre seront rejetées.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ».

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Condamne solidairement [L] [N] et [G] [N] née [P] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), les sommes suivantes :

—  859,48 € au titre du capital restant dû et des échéances impayées, minorés des règlements des emprunteurs, cette somme produira au taux contractuel de 1,99% intérêts à compter du 26.11.2024,

—  16.619,94 € au titre de l’indemnité contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du 11.01.2010,

—  214,72 euros au titre des intérêts échus au 11 janvier 2010,

—  66.302,35 € au titre des intérêts échus au 25 novembre 2024,

Ordonne la capitalisation annuelle des intérêts ;

Déboute la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), de sa demande indemnitaire ;

Condamne solidairement [L] [N] et [G] [N] née [P] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), une somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles ;

Condamne solidairement [L] [N] et [G] [N] née [P] à payer à [R] [O] et la SAS LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES DU [Adresse 9], une somme totale de 1500 € au titre des frais irrépétibles ;

Condamne solidairement [L] [N] et [G] [N] née [P] à payer à [J] [E] et La SCP [M] – [B] – [F] – [H], venant aux droits de la SCP DECIEUX [B] [M] [E] [M] MOREL, une somme totale de 1500 € au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Condamne [L] [N] et [G] [N] née [P] in solidum au paiement des dépens de la présente instance ;

Autorise la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE