TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00361 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GW6S

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [H]

né le 07 Septembre 1952 à [Localité 5] (LOIRET), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e PATRICE Diane avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Mylène BERNARDON, avocat au barreau de PARIS

Madame [T] [H]

née le 05 Septembre 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e PATRICE Diane avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Mylène BERNARDON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [C] [Z]

née le 14 Novembre 1995 à [Localité 8] (LOIRET), demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2021, Monsieur [D] [H] a donné à bail à Madame [C] [Z] un bien meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer de 620 euros, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Le bail a pris effet le jour même.

Le 22 mai 2023, Monsieur [D] [H] et Madame [T] [H] ont adressé à Madame [C] [Z] par lettre recommandée avec avis de réception un congé pour vendre le logement, avec une fin du bail fixée le 6 décembre 2023.

Le 28 juin 2023, Monsieur [D] [H] et Madame [T] [H] ont fait signifier par un commissaire de justice à Madame [C] [Z] un congé du logement, pour vendre celui-ci.

Puis, le 13 mai 2024, Monsieur [D] [H] et Madame [T] [H] ont fait assigner en référé Madame [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

— constater que, compte tenu du congé pour vente signifié le 28 juin 2023, depuis le 6 décembre 2023, Madame [C] [Z] se maintient sans droit, ni titre dans l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 7], dont Monsieur et Madame [H] sont propriétaires ;

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [Z] et de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 2] à [Localité 7], au besoin avec l’assistance d’un commissaire de justice, d’un serrurier et de la force publique, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;

— rappeler que, en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de Madame [C] [Z] dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à Madame [C] [Z] d’avoir à les retirer dans un délai de 4 semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [C] [Z] jusqu’à complète libération du logement à la somme de 620 euros par mois ;

— condamner Madame [C] [Z] à payer à Monsieur [D] [H] et Madame [T] [H] une provision de 3 334,96 euros, sauf à parfaire ;

— dire que cette condamnation provisionnelle produira des intérêts à compter de la décision ;

— condamner Madame [C] [Z] à payer à Monsieur [D] [H] et Madame [T] [H] 2 400 euros TTC au titre des frais irrépétibles ;

— condamner Madame [C] [Z] aux dépens.

L’affaire a été appelée à une audience qui s’est tenue le 15 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [D] [H] et Madame [T] [H], représentés par leur avocate, substituée, ont maintenu la plupart de leurs demandes, hormis la demande d’expulsion, au motif que Madame [C] [Z] avait quitté le logement. Ils ont actualisé le montant de leur demande en paiement à la somme de 11 808,96 euros.

Ils ont remis et fait viser leurs conclusions écrites, par lesquelles ils demandent de :

— constater que, compte tenu du congé pour vente signifié le 28 juin 2023, entre le 6 décembre 2023 et le 27 août 2024, Madame [C] [Z] s’est maintenue sans droit, ni titre dans l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 7], dont Monsieur et Madame [H] sont propriétaires ;

— constater que l’appartement a été restitué à Monsieur et Madame [H] le 27 août 2024 dans un état de dégradation avancé ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [C] [Z] jusqu’à complète libération du logement à la somme de 620 euros par mois ;

— condamner Madame [C] [Z] à payer à Monsieur [D] [H] et Madame [T] [H] une provision de 11 808,96 euros ;

— dire que cette condamnation provisionnelle produira des intérêts à compter de la décision ;

— condamner Madame [C] [Z] à payer à Monsieur [D] [H] et Madame [T] [H] 2 400 euros TTC au titre des frais irrépétibles ;

— condamner Madame [C] [Z] aux dépens.

La question du respect du contradictoire concernant les nouvelles demandes contenues dans ces conclusions ayant été mise dans les débats par le juge, les demandeurs ont indiqué que les actualisations avaient été adressées à la défenderesse. Ils ont déposé leurs pièces.

Citée à étude, Madame [C] [Z] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [Z] n’a pas pris contact avec le service chargé de le réaliser.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la validité du congé et la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du congé, (I) le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

II – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

III. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, Monsieur [D] [H] et Madame [T] [H] ont donné congé à Madame [C] [Z], pour vendre, et cela par acte de commissaire de justice signifié à personne le 28 juin 2023.

Le congé a été donné pour le 6 décembre 2023, soit à la date d’expiration du bail meublé signé pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction. En outre, la notification est intervenue au moins trois mois avant l’expiration du bail.

Le congé contient les mentions prévues par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. S’agissant d’un congé pour vendre d’un logement meublé, il ne nécessite pas de contenir un prix.

Il en résulte que le congé est valable et que le contrat de bail est résilié le 7 décembre 2023, Madame [C] [Z], étant donc déchue de tout titre d’occupation des locaux loués à cette date.

Il y aura donc lieu de constater la validité du congé et de faire droit à la demande de constat de l’occupation du logement sans droit ni titre qui en découle, présentée par Monsieur et Madame [H].

Madame [C] [Z] ayant en revanche quitté le logement, les bailleurs n’ont pas maintenu leur demande d’expulsion.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation et de condamnation à payer une provision à valoir sur la dette locative :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

A compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 7 décembre 2023, Madame [Z] a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 620 euros conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l’audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

En l’espèce, Monsieur et Madame [H] versent aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte arrêté à la date du 1er mars 2024, mentionnant que Madame [Z] serait en premier lieu débitrice de la somme de 3253,40 euros, échéance de mars 2024 incluse.

Il n’est pas fait mention dans cet état des paiements de versements au titre des mois de février et mars 2024. Toutefois, le même montant de cette dette locative étant repris dans les conclusions déposées à l’audience, il sera retenu comme dû par l’occupante du logement au titre des loyers et indemnités d’occupation incluant ces échéances.

La somme de 81,56 euros correspondant au coût de l’assurance souscrite par les bailleurs en lieu et place de la locataire, sollicitée dans l’assignation, ne pourra en revanche être incluse : la preuve de l’envoi de la mise en demeure préalable n’est en effet pas apportée et il n’est pas démontré que le courriel accompagnant cet envoi est à destination de la locataire, au vu de l’adresse du courriel.

Ensuite, il est établi en procédure que, sur interrogation du 1er juillet 2024 de Monsieur et Madame [H], ceux-ci indiquant ne pas avoir reçu l’aide au logement de juin 2024, la caisse d’allocations familiales leur a répondu le 22 juillet 2024 que Madame [Z] avait signalé son départ du logement le 1er juin 2024.

Le 27 août 2024, un procès-verbal de constat de l’état du logement a été établi par un commissaire de justice : il y est indiqué que le commissaire de justice, sollicité par les bailleurs ayant récupéré les clés du logement, a préalablement adressé une lettre recommandée avec avis de réception le 2 août 2024 pour convoquer à Madame [C] [Z] à ce constat, le courrier revenant avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Si la date de restitution des clés du logement n’est pas établi, il se déduit du courriel des époux [H] et de la réponse de la caisse d’allocations familiales qu’aucun congé n’a été délivré dans les formes par Madame [Z] et le terme de son obligation au paiement du loyer pourra être justement fixé à la date de reprise certaine des lieux, soit le 27 août 2024, le délai écoulé entre l’information par la caisse d’allocations familiales du 22 juillet 2024 et l’établissement du constat étant raisonnable.

Entre le 1er avril 2024 et le 27 août 2024, le montant de l’indemnité d’occupation du logement peut être fixé à la somme de 3020 euros (quatre mois de 620 euros et 27 jours d’occupation en août 2024), de laquelle il convient de soustraire les 824 euros d’aide perçue de la caisse d’allocations familiales (mentionnés dans les dernières conclusions), soit une somme due de 2196 euros.

Enfin, la demande de condamnation de Madame [C] [Z] au paiement d’une indemnité de 6 198 euros au titre des dégradations n’est pas recevable. En effet, cette demande n’est pas contenue dans l’assignation. Madame [Z] étant absente à l’audience, il revenait aux demandeurs de faire connaître cette nouvelle demande dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 68 du Code de procédure civile. L’envoi des conclusions contenant la nouvelle demande, par courriel, à une adresse non connue en procédure ou dans le bail et sans accusé de réception ne saurait suppléer à ce texte. En outre, un renvoi de l’affaire lors de l’audience n’aurait pas permis de régulariser la situation, la nouvelle demande relevant des pouvoirs du juge du fond.

Il en résulte une dette locative d’un montant de 5449,40 euros.

Au regard de la demande d’indemnité au titre des réparations locatives non retenue ci-dessus, il n’y aura pas lieu de décompter de cette dette locative le montant du dépôt de garantie de 620 euros.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [C] [Z] au paiement de la somme de 5449,40 euros, celle-ci portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à la demande.

Sur les dépens :

Madame [C] [Z] succombe en grande partie à l’instance et sera donc condamnée au paiement des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, ceux-ci comprenant notamment le congé pour vendre du 28 juin 2023 et l’assignation du 13 mai 2024.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [C] [Z] est condamnée aux dépens et il y aura lieu de la condamner à régler aux bailleurs une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette règle s’applique à la présente instance, introduite postérieurement au 1er janvier 2020.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe :

DECLARONS valable le congé pour vendre délivré le 28 juin 2023 par Monsieur [D] [H] et Madame [T] [H] à Madame [C] [Z] dans le cadre du bail du 7 décembre 2021 et relatif au logement meublé situé [Adresse 4] ;

CONSTATONS la résiliation à compter du 7 décembre 2023 du bail du 7 décembre 2021 par l’effet du congé pour vendre délivré par le bailleur Monsieur [D] [H] et Madame [T] [H] ;

DISONS qu’en conséquence, à partir du 7 décembre 2023, Madame [C] [Z] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur ce logement ;

CONSTATONS que Monsieur [D] [H] et Madame [T] [H] ne maintiennent pas leur demande d’expulsion de Madame [C] [Z], celle-ci ayant quitté le logement avant l’audience ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle du logement due par Madame [C] [Z] à partir du 7 décembre 2023 à la somme de 620 euros par mois ;

CONDAMNONS en conséquence Madame [C] [Z] à payer Monsieur [D] [H] et Madame [T] [H] la somme provisionnelle de 5449,40 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus jusqu’au 27 août 2024 inclus, terme fixé pour l’obligation de paiement et pour l’occupation du logement, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et cela hors prise en compte du montant du dépôt de garantie ;

DECLARONS irrecevable la demande incidente présentée par Monsieur [D] [H] et Madame [T] [H] de condamnation de Madame [C] [Z] au paiement d’une somme de 6 198 euros à titre d’indemnisation des réparations locatives dans le logement ;

CONDAMNONS Madame [C] [Z] à payer à Monsieur [D] [H] et Madame [T] [H] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris le congé pour vendre du 28 juin 2023 et l’assignation du 13 mai 2024 ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,