TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/00279

N° Portalis DB3S-W-B7H-YVGY

Minute : 796/24

S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI,

avocat au barreau du VAL-DE-MARNE,

C/

Madame [I] [W]

Monsieur [Y] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e EL YAAGOUBI

Copie, pièces, délivrées à :

MME [W]

M. [V]

Le 12 août 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE, exerçant sous la dénomination commerciale “ICF HABITAT LA SABLIERE” dont le siège social est sis [Adresse 3], venant aux droits de la Société ICADE,

Représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, Avocat au Barreau du Val de Marne

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [I] [W], demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

Monsieur [Y] [V], demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 26 août 2013, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière a donné à bail à Mme [I] [W] et M. [Y] [V] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] (étage 2, escalier 1, porte 204), pour un loyer mensuel de 566,67 euros et 175,58 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d’un montant de 566 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 3 octobre 2023, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 10 251,95 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [I] [W] et M. [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 11 décembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2024.

A cette date, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;

— l’expulsion de Mme [I] [W] et M. [Y] [V], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— et la condamnation solidaire de Mme [I] [W] et M. [Y] [V] :

— au paiement de la somme actualisée de 10 625,29 euros,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au double du loyer outre les charges,

— au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant les frais du commandement, de signification du présent jugement et d’exécution du présent jugement.

Elle expose, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle ajoute à l’audience que les défendeurs ne lui ont communiqué aucune pièce avant l’audience, que les troubles de jouissance qu’ils invoquent sont anciens et résolus grâce à l’intervention du bailleur. Elle demande que les pièces produites par les défendeurs soient écartés des débats et sollicite le rejet de leurs prétentions. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Elle indique enfin que les défendeurs ne rapportent pas la preuve des désordres qu’ils invoquent.

Mme [I] [W] et M. [Y] [V] comparaissent. Ils expliquent qu’ils n’avaient pas compris qu’ils devaient communiquer leurs pièces à leur adversaire et ajoutent que le courrier adressé à leur bailleur ne peut être écarté des débats dès lors que ce dernier en avait nécessairement connaissance. Ils font valoir que des rats ont infesté leur appartement depuis le mois de mai 2019, que l’intervention de leur bailleur a été très tardive et que cette situation leur a causé un préjudice très important du fait de l’anxiété qu’ils ont ressentie et des troubles du sommeil que cela leur a causé. Ils indiquent avoir ainsi cessé de payer leurs loyers. Ils reconnaissent ne plus avoir de rats depuis les travaux effectués en 2022. Ils demandent la réparation de leur préjudice à hauteur de 5 300 euros. Ils expliquent en outre qu’ils ont repris le paiement de leur loyer et qu’ils règlent la somme de 300 euros en plus chaque mois en paiement de l’arriéré mais qu’ils n’ont pas pu payer au mois d’avril en raison d’un problème informatique. Ils sollicitent également le changement du siège des toilettes de leur appartement, la réparation du système d’aération et la réalisation des travaux électriques non terminés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 15 mai 2024, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière a fait parvenir au tribunal un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande aux fins de voir les pièces des défendeurs écartées des débats

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. L’article 830 du même code, applicable à la procédure orale, prévoit en outre qu’à défaut de conciliation constatée à l’audience, l’affaire est immédiatement jugée ou, si elle n’est pas en état de l’être, renvoyée à une audience ultérieure. Par ailleurs, le premier alinéa de l’article 446-2 du code de procédure civile, applicable à la procédure orale, dispose que lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d’accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces. Son cinquième alinéa prévoit en outre que le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense. L’article 135 du même code prévoit au surplus que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, Mme [I] [W] et M. [Y] [V], défendeurs non représentés ou assistés d’un avocat, ont fait valoir des pièces qui n’ont pas été communiquées à la partie adverse avant l’audience.

Or, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi le 19 février 2024 à l’audience du 13 mai 2024 aux fins de permettre aux parties d’échanger leurs moyens respectifs et, plus précisément, de permettre à Mme [I] [W] et M. [Y] [V] de communiquer contradictoirement leurs moyens à la société anonyme d’HLM ICF La Sablière.

Mme [I] [W] et M. [Y] [V] n’ont néanmoins pas communiqué avant l’audience leurs pièces à la société anonyme d’HLM ICF La Sablière.

Cependant, Mme [I] [W] et M. [Y] [V] produisent aux débats un courrier recommandé daté du 7 janvier 2022 adressé à leur bailleur concernant la présence de nuisibles au sein de leur logement. Ce courrier recommandé, reçu par la société anonyme d’HLM ICF La Sablière le 12 janvier 2022, ne saurait être écarté des débats dès lors que le demandeur, qui l’a reçu, en avait nécessairement connaissance avant l’audience. En outre, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière a été informée à l’audience du 19 février 2024 de ce que les défendeurs entendaient se prévaloir de l’infestation de rats survenue à leur domicile pour former une demande de réparation de leur préjudice. Ainsi, la production tardive du courrier recommandé daté du 7 janvier 2022 ne porte pas atteinte aux droits de la défense. Cette pièce ne saurait donc être écartée des débats ou être considérée comme n’ayant pas été communiquée en temps utiles.

En outre, il convient de relever que les demandeurs produisent aux débats la preuve des règlements qu’ils ont effectués auprès de leur bailleur. Ces pièces, qui ont un lien direct avec l’objet de la demande de leur adversaire, pouvaient être utilement consultées à l’audience par la société anonyme d’HLM ICF La Sablière et ce, d’autant que les défendeurs font uniquement valoir un dernier paiement, daté du jour de l’audience, caractérisant la reprise du paiement de leur loyer. Cette pièce, qui ne pouvaient être communiquée à l’adversaire avant l’audience, ne saurait être écartée des débats.

En revanche, Mme [I] [W] et M. [Y] [V] produisent aux débats des photographies de leur logement qui n’ont pas été communiquées en temps utiles à la société anonyme d’HLM ICF La Sablière dès lors qu’elles n’ont pas été communiquées avant l’audience du 13 mai 2024. Elles portent ainsi atteinte aux droits de la défense dès lors qu’un renvoi avait été précisément ordonné pour permettre cette communication avant l’audience.

En conséquence, les trois photographies produites aux débats par Mme [I] [W] et M. [Y] [V] à l’audience du 13 mai 2024 seront écartées des débats.

II – Sur la résiliation du contrat de bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 15 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 21 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 I de ladite loi, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Enfin, l’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le bail conclu le 26 août 2013 contient une clause résolutoire en son article 10 qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 octobre 2023, pour la somme en principal de 10 251,95 euros, laissant un délai de de six semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail. Or, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par ailleurs, si Mme [I] [W] et M. [Y] [V] allèguent avoir cessé de payer leur loyer en raison d’une infestation de rats dans leur logement, ils n’indiquent pas avec précision quelles échéances contractuelles n’ont pas été réglées sur le fondement de l’exception d’inexécution qu’ils invoquent, rendant impossible l’appréciation de la proportionnalité de leur inexécution contractuelle au regard de l’inexécution alléguée de leur bailleur. Il convient, à ce titre, de relever que leur demande d’indemnisation est inférieure au montant de leur dette locative et donc que leur inexécution contractuelle ne correspond pas au montant du préjudice qu’ils invoquent. Partant, ils ne sauraient se prévaloir d’une exception d’inexécution pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 4 décembre 2023.

III – Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et la demande de réparation du préjudice formée par Mme [I] [W] et M. [Y] [V]

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. Par ailleurs, aux termes de l’article 6 de la loi précitée, le bailleur est notamment tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loué.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [I] [W] et M. [Y] [V] restent lui devoir la somme de 9 225,29 euros à la date du 15 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Le bail conclu le 26 août 2013 contient une clause de solidarité en son article 11.

Mme [I] [W] et M. [Y] [V] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 9 225,29 euros.

Par ailleurs, Mme [I] [W] et M. [Y] [V] allèguent avoir subi, depuis le mois de mai 2019 et jusqu’en 2022, une infestation de rats au sein de leur logement leur ayant causé de l’anxiété et des troubles du sommeil. Le bailleur ne conteste pas que l’appartement de ses locataires a été envahi par des rats. Il n’est pas non plus contesté que l’intervention du bailleur en 2022 a permis de mettre fin au trouble. En outre, il ressort du courrier recommandé daté du 7 janvier 2022, reçu par la société anonyme d’HLM ICF La Sablière le 12 janvier 2022, que Mme [I] [W] et M. [Y] [V] ont prévenu leur bailleur au mois de mai 2019.

Ainsi, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, exempt de toute infestation de nuisibles.

Compte tenu du trouble de jouissance important nécessairement causé par la présence de rats au sein de leur domicile, il convient donc d’allouer à Mme [I] [W] et M. [Y] [V], en réparation de leur préjudice, une somme de 5 300 euros, correspondant à environ 45% du montant de leurs loyers des mois de juin 2019 à décembre 2021 inclus.

Après compensation et conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, Mme [I] [W] et M. [Y] [V] seront donc solidairement condamnés à payer à la société anonyme d’HLM ICF La Sablière la somme de 3 925,29 euros.

IV – Sur la demande de réparation du préjudice formée par la société anonyme d’HLM ICF La Sablière

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d’aucun préjudice distinct de l’absence de paiement de l’arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler.

En conséquence, la demande sera rejetée.

V – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé et du justificatif de règlement produits aux débats que Mme [I] [W] et M. [Y] [V] ont repris le paiement de leur loyer.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [I] [W] et M. [Y] [V] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er mai 2024 jusqu’à son départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [I] [W] et M. [Y] [V] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

VI – Sur les demandes de travaux formées par Mme [I] [W] et M. [Y] [V]

Aux termes de l’article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loué.

En l’espèce, Mme [I] [W] et M. [Y] [V] ne rapportent pas la preuve que leurs toilettes sont détériorés, que l’installation électrique de leur appartement présente des défauts ou que le système d’aération de leur logement est hors service.

En conséquence, leurs demandes de condamnation de la société anonyme d’HLM ICF La Sablière à réaliser des travaux sera rejetée.

VII – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [I] [W] et M. [Y] [V], partie perdante, supporteront in solidumla charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il n’y a pas lieu de statuer par avance et en-dehors de toute contestation sur la charge de dépens non encore engagés.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d’HLM ICF La Sablière les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

ECARTE des débats les trois photographies produites par Mme [I] [W] et M. [Y] [V] à l’audience du 13 mai 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2013 entre la société anonyme d’HLM ICF La Sablière et Mme [I] [W] et M. [Y] [V] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] (étage 2, escalier 1, porte 204) sont réunies à la date du 4 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [W] et M. [Y] [V] à payer à la société anonyme d’HLM ICF La Sablière la somme de 3 925,29 euros (décompte arrêté au 15 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse) ;

AUTORISE Mme [I] [W] et M. [Y] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 200 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [I] [W] et M. [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Mme [I] [W] et M. [Y] [V] soient condamnés in solidum à verser à la société anonyme d’HLM ICF La Sablière une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la société anonyme d’HLM ICF La Sablière de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE les demandes de réalisation de travaux formées par Mme [I] [W] et M. [Y] [V] ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [W] et M. [Y] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE