TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 25/00075 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HAQP

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [H], [W], [L] [U], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Cécile BOURGON de la SELARL LAVILLAT-BOURGON, avocats au barreau de MONTARGIS, plaidant

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS,postulant

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 août 2022, ayant pris effet le 3 août 2022, Monsieur [H] [U] a donné à bail à Monsieur [B] [V] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 450 euros et 30 euros de provisions sur charges, payables d’avance le premier jour de chaque mois.

Le 10 juillet 2023, un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [H] [U] à Monsieur [B] [V], pour la somme en principal de 1510 euros, selon décompte en date du 7 juillet 2023.

Le 16 avril 2024, un second commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [H] [U] à Monsieur [B] [V], pour la somme en principal de 1.162,69 euros, selon décompte en date du 26 mars 2024.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 17 avril 2024.

C’est dans ce contexte que Monsieur [H] [U] a ensuite fait assigner en référé Monsieur [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, aux fins suivantes :

— Déclarer Monsieur [H] [U] recevable et bien fondé en ses demandes ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [H] [U] à effet au 3 août 2022 et la résiliation de celui-ci ;

— Condamner Monsieur [B] [V], ainsi que tout occupant de son chef, à quitter sans délai l’appartement qu’il occupe sis [Adresse 2] et ordonner son expulsion des lieux loués ;

— Autoriser Monsieur [H] [U] à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [B] [V] à payer à Monsieur [H] [U] une indemnité provisionnelle de la somme de 2.937,86 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 juillet 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 Code civil ;

— Condamner Monsieur [B] [V] à payer à Monsieur [H] [U] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges, soit 495,64 euros par mois (465,94 euros + 30 euros) jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [B] [V] à payer à Monsieur [H] [U] une indemnité de 1.200,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [B] [V] aux dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer ;

— Rejeter toutes demandes contraires.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2025.

A l’audience, Monsieur [H] [U], assisté de son conseil, a maintenu ses demandes en se référant à son assignation et a déposé ses pièces.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Cité à étude, Monsieur [B] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience mentionne que Monsieur [B] [V] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé et n’a pas repris contact avec les services compétents.

La décision a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DECSISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I) Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 février 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 avril 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II) Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 5 août 2022, ayant pris effet le 3 août 2022 contient une clause résolutoire (chapitre VII, page 4) qui stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant ladite clause a été signifié à Monsieur [B] [V], par procès-verbal de remise à étude, le 16 avril 2024, pour un montant en principal de 1.162,69 euros.

Au regard du décompte annexé au commandement de payer, il convient à ce stade de rectifier la somme alors due au titre des loyers et charges impayés, à savoir la somme de 1.162,69 euros à laquelle doivent être retranchés les frais bancaires (20 euros + [Immatriculation 4] euros = 70,00 euros) et les frais de procédure (137,79 euros), ainsi la somme de 954,90 euros était due dans le commandement de payer au titre des loyers et charges impayés.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 16 avril 2024.

Monsieur [B] [V] avait donc jusqu’au lundi 17 juin 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi rectifiée, le 16 juin 2024 correspondant à un dimanche et le terme du bail étant donc reporté au premier jour ouvrable en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant effectué aucun versement sur cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 18 juin 2024.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [V] reste redevable des loyers jusqu’au 17 juin 2024 et, à compter du 18 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [B] [V], occupant sans droit ni titre depuis le 18 juin 2024, cause un préjudice à Monsieur [H] [U] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 495,74 euros, tel que mentionné dans le décompte, correspondant au loyer et aux charges, comme si le contrat s’était poursuivi et conformément à la demande.

— Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 18 juin 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [V] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [H] [U] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 11 juillet 2024, évalue la dette locative à la somme de 2.937,86 euros.

Monsieur [B] [V], absent à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [B] [V] sera donc condamné à payer au bailleur la somme de 2.937,86 euros, à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 1162,69 euros à compter du 16 avril 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

III) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats. En effet, Monsieur [B] [V], absent à l’audience, n’a pas repris le paiement intégral du loyer au moment de l’audience, ce qui ne permet pas d’envisager de tels délais.

IV) Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 16 avril 2024 et de l’assignation du 6 août 2024.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [H] [U], Monsieur [B] [V] sera condamné à lui verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 5 août 2022, ayant pris effet au 3 août 2022 entre Monsieur [H] [U], d’une part, et Monsieur [B] [V], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 18 juin 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [B] [V] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Adresse 7] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [B] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [B] [V] à Monsieur [H] [U] à compter du 18 juin 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 495,74 euros ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [B] [V] à verser à Monsieur [H] [U] la somme provisionnelle de 2.937,86 euros (selon décompte en date du 11 juillet 2024, incluant l’échéance de juillet 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1162,69 euros à compter du 16 avril 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus. ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à payer à Monsieur [H] [U] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à savoir la somme de 495,74 euros, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 16 avril 2024 et de l’assignation du 6 août 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,