TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/05480 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5W3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 5]

représenté par la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS, substituan tMe Emmeline PLETS DUGUET, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [K], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

A l’audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 28 juin 2023, Monsieur [S] [W] a loué à et Monsieur [G] [K] un appartement au 1er étage à usage d’habitation sise [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 720 euros et une provision sur charges de 30 euros, payable mensuellement d’avance le 5.

Suivant ordonnance en date du 22 avril 2024, le vice-président chargé des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’ORLEANS a homologué et donné force exécutoire à l’accord conclu le 14 février 2024 par le bailleur avec Monsieur [K] et portant sur le bail litigieux du 28 juin 2023 avec place de parking et les arriérés de loyers de 2250 euros au 17 novembre 2023.

Se prévalant du non-respect de l’accord homologué, le 31 juillet 2024, un commandement de payer dans le délai de deux mois a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de Monsieur [S] [W] à Monsieur [G] [K]. Il portait sur la somme en principal de 5.111,00 euros au titre des loyers et charges échus impayés, coût et frais de l’acte en sus.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, Monsieur [S] [W] a fait assigner Monsieur [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Et à défaut de conciliation,

*Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement [Adresse 3] au jour du jugement à intervenir et en conséquence :

*Ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

*Condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes au profit de Monsieur [S] [W] :

—  6.611 euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges outre les augmentations légales à compter de ce jour jusqu’à libération effective des lieux,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

—  500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [S] [W] sollicite du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS de l’accueillir en ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance et actualise les sommes sollicitées soit la condamnation de Monsieur [K] au paiement des sommes suivantes au profit de [S] [W] :

—  11.186,57 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 775,19 euros outre les augmentations légales à compter de ce jour jusqu’à libération effective des lieux,

—  5000 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

—  2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer soit 299 euros.

Monsieur [G] [K], comparant, explique ne plus être titulaire d’une carte de séjour et avoir perdu son emploi 3 mois après la conclusion du bail. Il précise également qu’il n’a pas délivré congé. Il ajoute que sa compagne assure irrégulièrement des missions d’intérims en percevant environ 1100 à 1200 euros outre 900 euros de CAF pour 3 enfants dont 1 en situation de handicap. Il déclare qu’il ne savait pas qu’il y avait une possibilité d’échelonner les règlements du loyer et propose 150 euros en sus du loyer, le demandeur s’en rapportant en soulignant l’absence de reprise des paiements.

La fiche de diagnostic social reçue avant l’audience contient les déclarations reprises par le défendeur lors de l’audience

L’affaire est mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet suivant accusé de réception du 28 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Le signalement des impayés auprès de la CCAPEX en vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 a été effectuée le 1er août 2024 sachant qu’elle ne constitue pas une condition de recevabilité en l’espèce.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties prévoit qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il sera donc retenu le délai de 2 mois pour éteindre les causes du commandement de payer.

Le 31 juillet 2024, un commandement de payer dans les 2 mois a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête du bailleur à Monsieur [G] [K]. Il portait sur la somme en principal de 5.111,00 au titre des loyers et charges échus, coût et frais de l’acte en sus.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en l’absence de tous règlements de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2024.

Le contrat de bail peut être considéré comme résilié depuis cette date du 2 octobre 2024.

L’expulsion de Monsieur [G] [K] et de tous occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [K] reste redevable des loyers jusqu’au 1er octobre 2024 et à compter du 2 octobre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [G] [K], occupant sans droit ni titre depuis le 2 octobre 2024 cause un préjudice à Monsieur [S] [W] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 775,19 euros égal au montant du loyer et des charges.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, [S] [W] a fait état à l’audience d’une créance locative actualisée à la somme de 11.186,57 euros.

Il verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte détaillé fait état du montant total de la dette de 11.186,57 euros, terme du mois mars 2025 inclus.

Monsieur [G] [K] ne conteste pas le montant de la dette locative.

Il convient donc de condamner Monsieur [G] [K] au paiement de la somme de 11.186,57 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois mars 2025 inclus, laquelle somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III-Sur la demande de délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 10 avril 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats que la situation de Monsieur [K] n’est pas encore régularisée l’empêchant de travailler. Cependant, il a déclaré lors de l’audience que sa compagne et mère de leurs enfants perçoit un revenu complété par 900 euros de CAF. Il ressort du décompte qu’aucun règlement a été effectué depuis le mois de septembre 2023 hormis les allocations de la CAF. En outre, si Monsieur [K] a déclaré ne pas savoir qu’il aurait convenu d’échelonner ses arriérés de règlements, force est de constater qu’il a signé un accord d’échelonnement le 14 février 2024 homologué ainsi qu’il est exposé ci-dessus. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, du montant de la dette et de l’absence de reprise des loyers, la proposition d’échelonnement émise lors de l’audience sera refusée.

IV- Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par le force majeure ».

En outre, il est établi que des dommages et intérêts sur ce fondement ne peuvent être alloués que si le juge constate qu’il en résulte un préjudice de la faute contractuelle.

En l’espèce, le demandeur sollicite sur ce fondement le versement de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier en raison notamment d’un crédit souscrit pour l’achat du logement sans pour autant rapporter la preuve dudit préjudice comme résultant d’une faute contractuelle du locataire et par ailleurs, le montant de l’arriéré locatif ci-dessus porte intérêt de droit. Par conséquent, il sera débouté de leur demande de dommages et intérêts.

V- Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [S] [W] et des circonstances de l’espèce, Monsieur [G] [K] sera condamné à lui verser la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [K] supportera la charge des entiers dépens compris le coût du commandement de payer de 299 euros.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 28 juin 2023 conclu entre [S] [W] et Monsieur [G] [K] concernant un appartement au 1er étage à usage d’habitation sise [Adresse 2], sont réunies à la date du 2 octobre 2024 ;

DIT que Monsieur [G] [K] devra par conséquent quitter ledit logement sis [Adresse 1] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion dudit logement occupé à défaut de départ volontaire, de Monsieur [G] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [K] à verser à Monsieur [S] [W] la somme de 11.186,57 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois mars 2025 inclus, laquelle somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

CONDAMNE Monsieur [G] [K] à verser à Monsieur [S] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 775,19, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [G] [K] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [K] aux entiers dépens de la présente instance dont le commandement de payer de 299 euros;

CONDAMNE Monsieur [G] [K] au paiement de la somme de 700 euros à Monsieur [S] [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,