TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

JUGEMENT DU 05 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/02658 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYBL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [T] [J] munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [U], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

A l’audience du 17 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 29 mars 2021, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [G] [U] un appartement à usage d’habitation situé dans un immeuble appartenant au groupe [Adresse 5] [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 519 euros, payables à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 6 mars 2024, un commandement de payer dans le délai de deux mois visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT à Monsieur [G] [U]. Il portait sur la somme en principal de 2.915,69 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier signifié à étude le 29 mai 2024, la SA [Adresse 6] a fait assigner Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

A titre principal :

De constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti en date du 29 mars 2021 à Monsieur [G] [U] ;Constater la résiliation du contrat de location entre les parties en date du 29 mars 2021 ;Ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [G] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Et en tout état de cause,

Condamner Monsieur [G] [U] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 4.024,63 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;Condamner Monsieur [G] [U] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans titre ni droits dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges soit 629,97 euros à compter du 7 mai 2024 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Monsieur [G] [U] à verser au requérant une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 6 mars 2024, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de Procédure Civile.L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.

Lors de l’audience, la SA [Adresse 6], représentée par Madame [T] [J], salariée dûment munie de pouvoir, actualise sa créance à la somme de 2.683,07 euros. Elle signale que le loyer courant du mois de décembre n’a pas été réglé mais que des paiements réguliers ont repris et consent à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [U], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, reconnaît le montant de la dette. Il indique avoir actuellement des saisies sur son salaire pour la pension alimentaire pour ses enfants qu’il reçoit tous les weekends. Il précise être intérimaire et percevoir 1.400 euros par mois et ne pas percevoir d’APL. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois.

La fiche de diagnostic social et financier fait état que Monsieur [G] [U] est séparé de la mère de ses deux enfants et qu’une pension alimentaire d’un montant de 225 euros par mois est prévu par un jugement. Celui-ci n’ayant pu verser durant plusieurs mois la pension du fait d’une diminution importante de ses ressources, celui-ci a subi des retenues de 500 euros par moi sur son compte bancaire. Il est également fait état que Monsieur alterne les périodes de chômage indemnisé et d’emploi intérimaire. Il explique avoir contracté la dette locative à la suite des saisies bancaires de 500 euros pour les arriérés de pension alimentaire alors qu’il ne travaillait plus, suite à un licenciement. Il indique que depuis le mois de mai 2024, il reprend le versement de son loyer ainsi que 70 euros d’apurement. Monsieur [U] remboursait un crédit voiture avant que celle-ci ne tombe en panne, ce qui l’a obligé à souscrire un nouveau crédit, incluant le rachat de l’ancien, pour l’acquisition d’un nouveau véhicule.

L’affaire est mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 29 février 2024.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 30 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 5A qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 6 mars 2024, pour la somme en principal de 2.915,69 euros.

Il convient de préciser que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en l’absence de règlement par le locataire au cours de cette période de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 7 mai 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 6] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, échéance du mois de novembre 2024 inclus évalue la dette locative à la somme de 3.008,16 euros de laquelle il convient de déduire les frais de procédure de 178,11 euros et 146,98 euros.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 2.683,07 euros.

Présent à l’audience, Monsieur [G] [U] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] [U] au paiement de cette somme de 2.683,07 euros. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la décision.

Sur les délais de paiement :La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte une reprise intégrale du loyer courant.

Monsieur [G] [U] sollicite des délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois en plus du paiement du loyer courant.

Aussi, la demanderesse a fait état d’une reprise des paiements et a consenti à l’octroi de délais de paiement.

Le paiement du loyer courant ayant repris, et la demanderesse étant favorable à l’octroi de délais de paiement, il y aura lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 35 mensualités successives de 60 euros, la dernière et 36ème mensualité devant solder la dette, en plus de l’échéance locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés à la demande de la société bailleresse.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 629,97 euros.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l’expulsion du locataire

Des délais de paiement étant accordés au locataire, les effets de la clause résolutoire, dont l’expulsion de Monsieur [G] [U], sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches qu’à dû accomplir la SA VALLOIRE HABITAT, Monsieur [G] [U] sera condamné au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2021 entre la SA [Adresse 6] et Monsieur [G] [U] concernant l’appartement situé dans un immeuble [Adresse 5] [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 2.683,07 euros terme du mois de novembre 2024 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [G] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités successives de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire contenue dans le bail du 29 mars 2021, à effet au même jour retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [G] [U] soit condamné à verser à la SA [Adresse 6] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 629,97 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,