TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Juin 2025

N° RG 24/00776 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4B4

DEMANDEURS :

Madame [D] [P]

née le 08 mai 1966 à [Localité 13] (34)

Profession : Formatrice

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Amelie TOTTEREAU – RETIF, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [G] [E]

né le 24 Octobre 1987 à [Localité 10] (62)

Pofession : Technicien méthodes

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Amelie TOTTEREAU – RETIF, avocat au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSES :

SCCV AR BALBUZARD

immatriculée au RCS d'[Localité 14] sous le n° 891 782 187, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

S.A.S. SULLY IMMOBILIER

immatriculée au RCS d'[Localité 14] sous le n° 790 238 075, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

Syndic. de copro. [Adresse 7]

Pris en la personne de son syndic [T] [V] SARL immatriculé au RCS D'[Localité 14] sous le numéro 382 565 661 domicilié [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 25 Avril 2025 tenue par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, assistée de Olivier GALLON, greffier,

Puis, madame la 1ère vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le TREIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Copies conformes le :

à : expertises (X2), régie, M^e Tottereau-rétif, M^e Pesme, M^e Cotel

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date des 17 et 18 octobre 2025, Mme [D] [P] et M. [G] [E] ont fait assigner la SCCV AR BALBUZARD, la société SULLY IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 11 avril 2025, ils demandent de :

— Ordonner une expertise,

— Ordonner qu’en cas d’urgence ou de péril reconnus par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables, sous la direction du maître d’oeuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

— Enjoindre au défendeur de communiquer dans le cadre de la procédure les attestations de leurs assureurs respectif,

— Condamner solidairement la SCCV AR BALBUZARD, la société SULLY IMMOBILIER et [T] [V] à leur payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Réserver les dépens.

Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] demande de :

— Lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise,

— Rejeter la demande de Mme [P] et M. [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner au versement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Réserver les dépens.

Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 22 avril 2025, les sociétés AR BALBUZARD et SULLY IMMOBILIER demandent de :

— Déclarer madame [D] [P] et monsieur [G] [E] irrecevables et mal fondés en leurs demandes,

— Les en débouter,

— Les condamner solidairement à leur payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner solidairement aux dépens.

Pour un exposé des moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience utile tenue le 25 avril 2025, les parties ont maintenu les termes de leurs écritures.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025 pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 / Sur la recevabilité des demandes

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, il n’est pas contesté que madame [D] [P] et monsieur [G] [E] sont propriétaires, chacun, d’un appartement au sein de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 11] (45) de sorte qu’ils ont qualité et intérêt à agir s’agissant des désordres allégués tant au titre de la VMC que des réserves non levées ou de l’emplacement de l’antenne, étant rappelé que la démonstration de la réalité des désordres dénoncés n’est pas une condition de recevabilité de leur action mais de son succès.

S’agissant de la prescription de l’action soulevée par les sociétés AR BALBUZARD et SULLY IMMOBILIER en application des articles 1642-1 du code civil s’agissant des désordres apparents, et de l’article L111-11 du code de la construction et de l’habitation pour l’isolation phonique, il sera dit n’y avoir lieu à référé dès lors qu’il excède les pouvoirs du juge des référés de qualifier la nature des désordres allégués, dont dépend le régime de prescription applicable.

2 / Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

En l’espèce, les demandeurs allèguent l’existence de désordres affectant l’immeuble dans lequel ils sont propriétaires d’un logement, tenant à des réserves non levées, outre une VMC bruyante et une antenne improprement fixée, et ils communiquent notamment pour en justifier un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 18 juin 2024 et des échanges par courriel et courrier avec les sociétés AR BALBUZARD et SULLY IMMOBILIER.

Madame [D] [P] et monsieur [G] [E] justifient ainsi d’un intérêt légitime à la mesure d’instruction sollicitée qui sera ordonnée dans les termes précisés au dispositif, à leurs frais avancés.

Toutefois, faute de démonstration qu’il pourrait exister un quelconque péril de l’immeuble, ou une urgence particulière, il ne sera pas fait droit à la demande de madame [D] [P] et de monsieur [G] [E] d’être autorisés à réaliser tous travaux aux frais avancés des sociétés AR BALBUZARD et SULLY IMMOBILIER.

3 / Sur la demande de communication des attestations d’assurance des sociétés AR BALBUZARD et SULLY IMMOBILIER

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Aux termes de l’article L243-2 du code des assurances, toute personne physique ou morale, professionnelle de la construction, doit justifier qu’elle a souscrit un contrat d’assurance la couvrant pour la responsabilité décennale et doit pouvoir justifier qu’elle a satisfait à cette obligation.

En l’espèce, la société AR BALBUZARD et la société SULLY IMMOBILIER ne contestent pas être intervenues aux opérations de construction et de livraison de l’immeuble en cause, de sorte que les demandeurs ont intérêt à obtenir communication de leurs attestations d’assurance au titre de l’édification de cet ouvrage.

Il sera donc fait injonction aux sociétés AR BALBUZARD et SULLY IMMOBILIER de communiquer leurs attestations d’assurance dans les termes précisés au dispositif.

4 / Sur les autres demandes

L’instance intervenant dans l’intérêt de madame [P] et de monsieur [E], ils supporteront la charge de leurs dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En l’état du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles exposés. Les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

Dit que madame [D] [P] et monsieur [G] [E] ont qualité à agir et rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société AR BALBUZARD et la société SULLY IMMOBILIER à ce titre ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la fin de non-recevoir soulevée par la société AR BALBUZARD et la société SULLY IMMOBILIER au titre de la prescription de l’action de madame [D] [P] et de monsieur [G] [E] ;

Ordonne une expertise ;

Désigne pour y procéder :

Monsieur [J] [B]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Mèl : [Courriel 12]

Tél : [XXXXXXXX01]

Avec pour mission de :

— Convoquer les parties en cause, ainsi que leurs avocats suivant les dispositions de l’article 160 du code de procédure civile ;

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 11] ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant, l’attestation d’assurance responsabilité décennale et civile en application de l’article 275 du code de procédure civile, en prendre connaissance ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Visiter l’immeuble, dire s’il existe des désordres tels qu’évoqués par les demandeurs dans l’assignation, préciser leur importance ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dire s’il existe un procès-verbal de réception, le cas échéant avec réserves ; dans la négative, communiquer tous éléments pour déterminer la date de la réception ;

— Dire à quelle date est intervenue la prise de possession par chacun des acquéreurs en cause ;

— Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun d’eux s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien ou toute autre cause ;

— Préciser si les dommages sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

— Déterminer la part imputable aux différents intervenants par référence aux causes décelées ;

— Proposer les remèdes nécessaires et chiffrer leur coût et indiquer leur durée prévisible ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis, tant matériels qu’immatériels et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

Dit que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

— l’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif, en deux exemplaires originaux sous format papier, ainsi que sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, délai de rigueur (sauf prorogation dûment autorisée par le juge du contrôle des expertises), et communiquer ces deux documents aux parties ;

Dit que les frais d’expertise seront avancés par Mme [D] [P] et M. [G] [E] qui devront consigner la somme de 2000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès de la régie du tribunal judiciaire dans le délai maximum de 6 semaines à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

Dit que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

— les personnes ci-dessus désignées seront dispensées de consignation au cas où elles seraient bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Enjoint à la société AR BALBUZARD de communiquer à Mme [D] [P] et M. [G] [E] son attestation d’assurance couvrant sa responsabilité au titre de la construction de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 11] ;

Enjoint à la société SULLY IMMOBILIER de communiquer à Mme [D] [P] et M. [G] [E] son attestation d’assurance couvrant sa responsabilité au titre de la construction de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 11] ;

Condamne Mme [D] [P] et M. [G] [E] aux dépens ;

Rejette toutes les autres demandes.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le TREIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LA 1ère VICE-PRÉSIDENTE.