TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02850 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYPX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [D] [M] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [V], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [W] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2006, l’OPAC d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Monsieur et Madame [V] [X] ou [W] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 257,41 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 20 mars 2024, pour un montant en principal de 2022,37 euros, selon décompte en date du 14 mars 2024.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour non-paiement des loyers ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V], ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] au paiement de la somme de 2022,37 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement et avec intérêts ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] au paiement des frais et dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience, qui s’est tenue le 13 décembre 2024, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [D] [M], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2546,99 euros, hors frais. Le bailleur a fait état de versements irréguliers et a indiqué qu’un règlement de 620 euros avait été réalisé la veille de l’audience, non présent sur le relevé de compte actualisé. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement fixant à 60 euros le montant du plan d’apurement de la dette locative.

Il lui a été demandé de fournir un décompte actualisé permettant de prendre en compte le dernier versement, et cela au plus tard le 20 décembre 2024, ce qu’il a fait avec copie le jour même de l’audience.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [X] [V] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de sa situation familiale, professionnelle et financière. Il a indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement. Il a demandé des délais de paiement et a proposé de régler 60 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, pour éviter l’expulsion.

Citée à étude, Madame [W] [V] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 474 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel et l’un des défendeurs n’ayant pas comparu.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 29 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur nouvelle rédaction applicable depuis la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique les 31 août 2023 et 25 mars 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 janvier 2006 ne contient pas de clause résolutoire dans ses conditions générales, celle dénommée clause résolutoire mentionnant uniquement qu’en cas de défaut de paiement des loyers une procédure d’expulsion pourra être introduite deux mois après un commandement de payer, ce qui ne constitue pas une clause suffisamment claire de résolution de plein droit du bail.

La demande subsidiaire de résiliation du bail pour faute doit donc être examinée.

— sur la résolution du bail :

Conformément à l’article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par la SAEM Les Résidences de l’Orléanais que Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] sont en situation de loyers impayés depuis le 30 novembre 2022.

Le bailleur a fait délivrer le 20 mars 2024 à Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] un commandement de payer la somme en principal de 2022,37 euros.

Malgré cela, Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] n’ont pas soldé la dette et n’ont repris des règlements qu’à compter du 22 mai 2024.

Au moment de l’audience et malgré la reprise des paiements depuis plusieurs mois, la dette locative, hors frais, est de 1926,99 euros, en tenant compte du versement de 620 euros réalisé le jour de l’audience.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V].

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] restent devoir, après soustraction des frais de contentieux (127,26 euros et 239,36 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), des frais de dossier enquête (cinq fois 7,62 euros, pour lesquels la procédure permettant leur débit n’est pas versée aux débats) et avec la prise en compte du règlement de 620 euros réalisé le 13 décembre 2024, la somme de 1926,99 euros à la date du 13 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [X] [V] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés et qui inclut le règlement de 620 euros dont il a été débattu à l’audience.

Quant à Madame [W] [V], absente à l’audience, elle ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu à son paiement.

Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 1926,99 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision au vu de la réduction du montant de la dette depuis le commandement de payer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, qui dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative » (…), ne peut s’appliquer, puisque la résiliation est prononcée par le juge et non constatée par acquisition de la clause résolutoire.

L’article 1228 du Code civil, applicable au contrat en l’espèce, pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même Code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [X] [V] sollicite des délais de paiement et propose de régler 60 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le couple a repris le paiement du loyer avant l’audience.

Le bailleur est favorable à l’octroi de tels délais de paiement.

Dans ces circonstances, Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2024 et celui de l’assignation du 29 mai 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail et de prononcé de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que le bail conclu le 13 janvier 2006 entre l’OPAC d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], ne contient pas de clause résolutoire permettant la résiliation de plein droit du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] à verser à la [Localité 5] Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1926,99 euros (selon décompte arrêté le 13 décembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024 et le règlement de 620 euros réalisé le 13 décembre 2024) avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 60 euros chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du bail du 13 janvier 2006, conclu entre l’OPAC d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais), d’une part, et Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V], d’autre part, relatif au bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] à payer à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, le solde de la dette locative ;

AUTORISE Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, à défaut pour Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion du logement situé [Adresse 2], ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] à verser à Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de cette résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Et en tout état de cause,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] à payer à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2024 et le coût de l’assignation du 29 mai 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 12 février 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,