TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00559 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ5I

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [G] [S]

demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [D]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

A l’audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2023, prenant effet le 7 juillet 2023, Madame [G] [S] a donné à bail à Monsieur [N] [D] un local à usage d’habitation de type T3 situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 494,00 euros, avec une provision pour charges de 195,00 €, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs, Madame [G] [S] a fait délivrer à son locataire défaillant Monsieur [N] [D] par acte d’huissier de justice du 5 mars 2024 signifié à l’étude, un commandement de payer sous 6 semaines visant la clause résolutoire, lequel portait sur la somme principale de 2.173,10 euros au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés.

Madame [G] [S] a ensuite fait assigner en référé Monsieur [N] [D] par acte d’huissier de justice du 16 juillet 2024 signifié à l’étude, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 4 juillet 2023, prenant effet le 7 juillet 2023, consenti entre Madame [G] [S] et Monsieur [N] [D] pour défaut de paiement des loyers ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [N] [D] de l’appartement qu’il occupe au [Adresse 2] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets éventuellement laissés dans les lieux suivront le sort prévu et spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [N] [D] à lui payer la somme principale de 3.039,98 euros correspondant aux loyers et charges impayés, compte arrêté au 20 juin 2024, avec intérêts légaux conformément à l’article 1231-6 du code civil ;Condamner Monsieur [N] [D] à payer une indemnité d’occupation conventionnelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables contractuellement dus jusqu’à son départ effectif des lieux ;Condamner Monsieur [N] [D] au paiement de la somme de 1.000,00 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [N] [D] au paiement des entiers dépens d’instance en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience publique du 14 janvier 2025, l’avocat de Madame [G] [S] a maintenu l’intégralité de ses demandes, puis s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement, au regard notamment du non-règlement du loyer courant et de la dette locative en augmentation constante, ce qui, par ailleurs, pose des difficultés financières à la bailleresse, qui vit seule. La dette actualisée selon décompte daté du 9 janvier 2025 (échéance de janvier 2025 incluse) s’élève à la somme de 4.356,22 €.

Monsieur [N] [D], qui comparaît en personne, déclare être célibataire, séparé de la mère de sa fille de 6 ans, en situation de chômage (1100 €) et en recherche d’emploi dans le Bâtiment, puis il ajoute ensuite avoir contracté d’autres dettes (voiture : 13.000 €), et il sollicite enfin du tribunal l’octroi de délais pour lui permettre de reprendre le paiement courant de ses loyers.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience confirme la situation sociale et financière difficile (endettement) de Monsieur [N] [D] qui reconnait avoir besoin d’aide et accepte l’orientation réalisée par le CCAS de sa commune afin d’être accompagné par un travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025, prorogé au 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’ordonnance, susceptible d’appel, sera rendue contradictoirement en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Loiret le 17 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir régulièrement saisi la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret le 6 mars 2024 par la voie électronique, suite au commandement de payer du 5 mars 2024, afin de l’informer de la situation d’impayés de loyers de Monsieur [N] [D], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par Madame [G] [S] est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 -modifié par la loi du 27 juillet 2023- tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré le 5 mars 2024 dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois en l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en § VIII de ses conditions générales, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mars 2024, pour la somme en principal de 2.173,10 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [N] [D] disposait donc d’un délai expirant le dimanche 5 mai 2024 (jour ouvré) pour régler cette somme, ce délai étant toutefois légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit au lundi 6 mai 2024 à 24 heures.

Ledit acte demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et ce, en dépit du règlement par le locataire de 2 acomptes les 3 mars et 3 mai 2024 d’un montant respectif de 707,95 € et 709,15 €, cependant insuffisants à couvrir l’intégralité des causes du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mai 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [D] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 6 mai 2024 et, à compter du 7 mai 2024, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [N] [D], occupant sans droit ni titre depuis le 7 mai 2024 cause un préjudice à Madame [G] [S] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Aussi, il convient de condamner Monsieur [N] [D] à payer à Madame [G] [S] une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant aux loyers et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail, laquelle sera calculée (selon décompte du 9 janvier 2025-échéance de janvier 2025 incluse) à compter du 1er février 2025, ceci jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 6 mai 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [D] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé, à toutes fins, que les meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Etant devenu occupant sans droit ni titre depuis le 7 mai 2024, et sa bonne foi étant présumée, Monsieur [N] [D] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et par conséquent, la demande de la requérante visant à obtenir la suppression ou la réduction de ce délai de deux mois sera rejetée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, afin de prouver les obligations dont elle réclame l’exécution, Madame [G] [S] verse aux débats l’acte de bail d’origine daté du 4 juillet 2023, prenant effet le 7 juillet 2023, ainsi que le décompte détaillé des loyers, charges et indemnités d’occupation restant impayés (décompte actualisé arrêté au 9 janvier 2025-échéance mensuelle de janvier 2025 incluse) pour un montant 4.356,22 €, dont il conviendra cependant de déduire les frais de poursuites pour 288,90 € -éventuellement inclus dans les dépens- et des frais bancaires de rejet de prélèvement pour 3,60 € (3 x 1,20 €) non contractuels, soit la somme globale de 292,50 € imputée à tort sur ledit décompte.

Vérifications et corrections faites, il convient, en conséquence, de condamner à titre provisionnel Monsieur [N] [D] à payer à Madame [G] [S] la somme ramenée à 4.063,72 € (soit 4.356,22 € – 292,50 €) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (cf. décompte actualisé du 9 janvier 2025), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Comparant en personne à l’audience, Monsieur [N] [D] ne conteste, ni le principe, ni le montant de sa dette locative, mais il sollicite toutefois des délais pour le paiement de cette dernière.

Il est néanmoins établi à l’examen des pièces de la procédure, que Monsieur [N] [D] n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience, et que de ce fait, aucun délai de paiement ne peut lui être légalement accordé par la juridiction.

Par ailleurs, il n’est rapporté au tribunal aucune preuve de règlements substantiels de Monsieur [N] [D] destinés à apurer sa dette arriérée, tandis qu’il est constant qu’aucun engagement de sa part susceptible de produire l’extinction de ses obligations de locataire n’a été produit aux débats, au regard notamment de ses faibles, voire inexistantes, ressources disponibles, tandis que l’éventualité d’un apurement échelonné de la dette locative -supporté exclusivement et anormalement par la bailleresse- ne peut, dans les présentes circonstances, être sérieusement envisagée.

Dans ces conditions, Monsieur [N] [D] ne pourra donc bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 6 mai 2024 conservera par conséquent tous ses effets.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [N] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, en dépit des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G] [S], et au regard de la situation précaire, tant financièrement que socialement, de Monsieur [N] [D], l’équité ne commande pas de condamner ce dernier à verser à sa bailleresse une indemnité sur ce fondement.

Madame [G] [S] sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action aux fins de constat de la résiliation du bail recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juillet 2023 entre Madame [G] [S] d’une part, et Monsieur [N] [D] d’autre part, concernant un local à usage d’habitation de type F3 situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 6 mai 2024 ;

DISONS que Monsieur [N] [D] devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 1], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations de locataire sortant, notamment par la remise des clés ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [N] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [D] à verser à Madame [G] [S] la somme provisionnelle de 4.063,72 € (quatre mille soixante-trois euros et soixante-douze centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 9 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [D] à verser à Madame [G] [S] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation, correspondant aux loyers et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail (selon décompte du 9 janvier 2025-échéance de janvier 2025 incluse), laquelle sera calculée à compter du 1er février 2025, ceci jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [N] [D] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,