0+TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02320 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXIM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [K] [Z] [D]

née le 17 Février 1984 à [Localité 5] (MEUSE), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Audrey PALMACE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [G] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Madame [K] [Z] [D] a donné à bail à Madame [G] [P] un bien meublé à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2], par contrat du 17 janvier 2021, pour un loyer mensuel de 495 euros, dont 60 euros de provisions sur charges, payable d’avance avant le 5 de chaque mois. Le bail a pris effet le 24 janvier 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier le 13 mars 2024 à Madame [G] [P] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1012 euros, selon décompte en date du 20 décembre 2023.

Madame [K] [Z] [D] a ensuite fait assigner le 14 mai 2024 Madame [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [G] [P], ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que, faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [G] [P] au paiement de la somme de 1012 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— la condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— condamner Madame [G] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— condamner Madame [G] [P] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [G] [P] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 28 novembre 2024, Madame [K] [Z] [D], représentée par son avocate, a maintenu ses demandes et a actualisé par écrit le montant de la dette locative à la somme de 5604 euros. Le bailleur a indiqué qu’il n’y avait pas de reprise du paiement du loyer.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Citée à étude, Madame [G] [P] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que l’évaluation n’a pas été possible, Madame [P] ne s’étant pas présentée aux rendez-vous proposés.

L’action de prévention des expulsions n’a pu être menée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 15 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mars 2024, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2024, cependant cet acte n’est pas réalisé à peine d’irrecevabilité concernant les bailleurs personnes physiques, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 17 janvier 2021 contient une clause résolutoire (chapitre VIII du bail) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 1012 euros.

Le loyer a toutefois été révisé à compter du mois de janvier 2022, alors qu’aucune clause indexation n’est prévue dans le bail.

Une somme de 162,81 euros (23 fois 7 euros et 1,81 euros de rattrapage en janvier 2022) doit donc être soustraite à la dette locative au 20 décembre 2023, qui était ainsi de 849,19 euros.

La clause résolutoire du bail ne prévoit pas de délai pour la résiliation du bail en cas de non-paiement, si bien que le délai de six semaines mentionné dans le commandement de payer du 13 mars 2024 et conforme aux nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 a vocation à s’appliquer.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a donc expiré le 24 avril 2024 à 24 heures.

Entre le 13 mars 2024 et le 24 avril 2024 à 24 heures, Madame [G] [P] n’a procédé à aucun règlement.

En revanche, le versement antérieur, de 1000 euros, réalisé le 22 décembre 2023, qui concerne donc nécessairement la dette locative contenue dans le commandement de payer puisque celui-ci n’a porté que sur le loyer incluant l’échéance de décembre 2023, n’a pas été pris en compte et est supérieur à la dette de 849,19 euros.

Il en résulte que, à la date même de délivrance du commandement de payer, qui ne porte pas sur les loyers de janvier 2024 à mars 2024, Madame [P] en avait déjà éteint les causes.

La clause résolutoire n’est donc pas acquise au 25 avril 2024.

Il y aura lieu en conséquence d’examiner la demande subsidiaire de résiliation du bail pour faute.

— sur la résiliation pour faute :

Conformément à l’article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort des relevés de compte fournis lors de l’audience par le bailleur que Madame [G] [P] est en situation de loyers impayés depuis le mois d’octobre 2021.

Un commandement de payer la somme en principal de 1012 euros lui a été signifié le 13 mars 2024.

Malgré cela, et alors que la dette constituée postérieurement au relevé de compte contenu dans ce commandement (soit entre janvier 2024 et mars 2024) était réelle, Madame [P] n’a plus procédé à un règlement depuis le 22 décembre 2023.

La dette a donc augmenté, jusqu’à représenter un total de 5604 euros au moment de l’audience, indexation du loyer incluse (ce qui sera examiné ci-dessous).

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [G] [P] à la date de l’audience du 28 novembre 2024, y compris s’il n’est pas tenu compte de l’indexation du loyer, dont la question sera examinée ci-dessous.

L’expulsion de Madame [G] [P] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités qui seront précisées dans le dispositif.

Il est précisé qu’il n’apparaît pas dans le dossier, malgré les deux noms contenus dans le diagnostic social et financier pourtant non réalisé, que le bailleur aurait eu connaissance d’un mariage de la locataire, la rendant cotitulaire du bail, le statut de Monsieur [V] [P] n’étant pas connu.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [K] [Z] [D] produit un décompte pour démontrer que Madame [G] [P] reste devoir la somme de 5604 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Cette somme tient toutefois compte d’une indexation du loyer réalisée fin janvier 2022 malgré l’absence de clause d’indexation dans le bail.

A la lecture des relevés de compte, une somme de 239,81 euros (34 fois 7 euros d’indexation non justifiée et 1,81 euros de rattrapage d’indexation) doit être soustraite de la dette locative.

De cette somme, doit également être décomptée la taxe d’ordures ménagères 2023 (70 euros), faute de justificatif relatif à son montant.

Il en résulte une dette locative de 5294,19 euros.

Absente à l’audience, Madame [G] [P] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [G] [P] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 5294,19 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés à la date du 1er novembre 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter de la présente décision, au vu de l’absence de dette due concernant les échéances jusqu’en décembre 2023 lors de la délivrance du commandement de payer.

Madame [G] [P] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges contenu dans le bail initial, soit la somme de 495 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La période du 28 au 30 novembre 2024 étant d’ores et déjà prise en compte dans la dette locative calculée ci-dessus, l’indemnité d’occupation non incluse dans la dette locative et mentionnée dans le dispositif débutera à partir de l’échéance de décembre 2024.

En l’absence de toute reprise du paiement du loyer au moment de l’audience et en raison de l’absence du défendeur à cette audience, la question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats par le juge.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [G] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2024, ainsi que celui de l’assignation du 14 mai 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [G] [P] sera condamnée à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 17 janvier 2021 conclu entre Madame [K] [Z] [D] et Madame [G] [P], concernant le bien meublé à usage d’habitation et sa cave situés [Adresse 2], ne sont pas remplies à la date du 25 avril 2024 ;

PRONONCE en revanche la résiliation du bail conclu le 17 janvier 2021 conclu entre Madame [K] [Z] [D] et Madame [G] [P], concernant le bien meublé à usage d’habitation et sa cave situés [Adresse 2], et cela aux torts exclusifs de la locataire, pour non-paiement du loyer et des charges, et cela à compter du 28 novembre 2024, date de l’audience ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [K] [Z] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à verser à Madame [K] [Z] [D] la somme de 5294,19 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés à la date du 1er novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à verser à Madame [K] [Z] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 495 euros, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [G] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2024, ainsi que celui de l’assignation du 14 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à payer à Madame [K] [Z] [D] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,