TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DUNKERQUE

JUGEMENT DU 27 Janvier 2026

AFFAIRE RG N° : 23/01546 – N° Portalis DBZQ-W-B7H-FL3I

N° Minute : 26/00005

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. CALAC

[Adresse 4]

Représentée par M^e Alexandra TANCRE, avocate au barreau de BETHUNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [I]

né le 15 Mars 1952 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

Représentée par M^e Fabien CHIROLA, avocat au barreau de LILLE

Madame [S] [U] épouse [I]

née le 08 Juin 1949 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

Représentée par M^e Fabien CHIROLA, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Présidente : Madame Raphaelle RENAULT

— Greffière lors des débats : Madame Elise LARDEUR

— Greffière lors du délibéré : Madame Aude ALLAIN

DÉBATS : Les débats se sont déroulés publiquement à l’audience tenue le 25 novembre 2025 et le délibéré a été rendu le 27 Janvier 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe et signé par Madame Raphaelle RENAULT, Présidente et Madame Aude ALLAIN, Greffière.

Exposé du litige :

Suivant compromis de vente du 7 décembre 2019, conclu par l’intermédiaire de l’agence immobilière ERA Immobilier SAS Grand Littoral, puis régularisé par acte authentique des 2 et 13 juillet 2020, la société civile immobilière SCI CALAC (ci-après dénommée la SCI CALAC) a acquis auprès de Monsieur [C] [I] et Madame [S] [U] épouse [I] (ci-après les époux [I]), un appartement du 3ème étage comprenant les lots quatre, cinq et neuf d’une copropriété, destiné à un usage locatif, situé au [Adresse 2], et cadastré section AC n°[Cadastre 3], moyennant un prix de 179 000 €, pour lequel les acquéreurs ont souscrit un prêt immobilier auprès du Crédit Agricole du Nord.

Tant le compromis de vente que l’acte authentique de vente ont comporté notamment une clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

Ultérieurement, la SCI CALAC a découvert au mois de septembre 2020 un défaut d’étanchéité des menuiseries à l’origine d’infiltrations dans l’immeuble, ayant généré le 15 janvier 2018 un dégât des eaux de l’appartement du dessous (2ème étage). Ce sinistre a fait l’objet d’un rapport d’expertise d’assurance AXA du 5 avril 2018, diligenté aux fins de détermination des causes du sinistre.

Par suite, la SCI CALAC s’est rapprochée des vendeurs et de l’agence immobilière, lesquels leur ont confirmé l’existence desdits désordres affectant les menuiseries.

Dans l’intervalle, ils se sont également rapprochés d’un expert technique, Monsieur [K], lequel, à la suite de deux visites en date des 18 décembre 2020 et 11 janvier 2021, a remis un rapport le 19 février 2021.

Par courrier recommandé du 15 mars 2021, la SCI CALAC a, par l’intermédiaire de son Conseil Maître [A], vainement mis en demeure les consorts [I] de donner leur position sous quinzaine, quant à l’existence de ces désordres et de leur voir transmettre le rapport d’expertise assurance dressé quant au sinistre survenu en 2018. S’en sont suivis plusieurs courriers officiels respectivement de Maître [G], Conseil des vendeurs, les 21 avril et 20 septembre 2021 et du Conseil de l’acquéreur du 1er septembre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2021, la SCI CALAC a saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de DUNKERQUE aux fins de solliciter la désignation d’un expert judiciaire.

Aux termes d’une ordonnance de référé en date du 31 mars 2022, Monsieur [N] [Z] a été désigné en cette qualité, lequel a par suite déposé son rapport le 22 septembre 2022.

*****

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, la SCI CALAC a fait assigner les consorts [I] devant le tribunal judiciaire de Dunkerque aux fins de condamner ceux-ci solidairement à l’indemniser des préjudices subis respectivement au titre des travaux de réfection, du préjudice de jouissance et des frais de la société d’expertise PI CONSULTING.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, la SCI CALAC sollicite de :

— Débouter les époux [I] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Condamner solidairement les époux [I] à lui payer la somme de 12 851,15 € de dommages-intérêts correspondant au coût des travaux de réfection ;

— Condamner solidairement les époux [I] à lui payer la somme de 20 000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

— Condamner solidairement les époux [I] à lui payer la somme de 840 € de dommages-intérêts au titre des frais de la société PI CONSULTING ;

— Condamner solidairement les époux [I] aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise ;

— Condamner solidairement les époux [I] à lui payer une indemnité de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de sa demande en garantie, la SCI CALAC soutient, au visa des articles 1641, 1644 et 1645 du Code civil, que les vendeurs ne sauraient se retrancher derrière la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente, laquelle lui est inopposable dès lors qu’elle apporte la preuve de la connaissance et dissimulation du vice par les vendeurs, et ajoute que sont réunies les conditions permettant l’engagement d’une telle action. Elle expose que les opérations d’expertise ont montré que le bien était affecté de désordres graves et inhérents à la chose, se traduisant par des infiltrations et dégâts des eaux au niveau de l’ensemble des menuiseries décrites comme en très mauvais état par l’expert judiciaire. Elle ajoute qu’un test de mise en eau réalisé par expert en bâtiment, a aussi constaté la défaillance de l’étanchéité des fenêtres, avec un taux d’humidité par endroit très important, en ce qu’elles ne protègent pas des eaux pluviales et anéantissent la mise hors d’eau de l’appartement. Elle fait valoir qu’outre des phénomènes d’humidité, ces infiltrations peuvent provoquer des dégâts sur la structure de l’appartement et les effets personnels entreposés.

La SCI CALAC soutient que les vices étaient antérieurs à la vente, les deux experts requis relevant leur absence de caractère nouveau et leur persistance depuis de nombreuses années. Elle expose que ces désordres ne relèvent pas de l’usure normale du bien, mais d’un défaut d’entretien et de remplacement des menuiseries imputable aux défendeurs, dont ils ont conscience, et dont elle peut se prévaloir en qualité d’acquéreur d’un bien ancien pour bénéficier de la garantie. Elle considère que les époux [I] ne peuvent lui imputer ce défaut d’entretien au motif qu’elle avait effectué un nettoyage intégral, les rapports d’expertise, datant respectivement du 19 février 2021 et du 22 septembre 2022, ayant été réalisé cinq à quatorze mois seulement, et non plusieurs années, après la vente intervenue en juillet 2020. Elle ajoute que les vendeurs ont de surcroît négligé le sinistre subi en 2018, lequel aurait dû les inciter à réaliser des travaux, et reconnaissent n’avoir rien fait pour y remédier, si bien qu’ils ne peuvent se prévaloir de la vétusté du bien, laquelle résulte uniquement du temps qui passe et non du fait de l’Homme ou d’une négligence délibérée. Elle ajoute que la vétusté ne saurait résulter de l’âge de l’appartement, soit d’avant 1949, les fenêtres en PVC ayant fait leur apparition dans les années 1980, alors que la mauvaise foi et réticence dolosive des défendeurs à la sollicitation de l’expert confinerait à l’impossibilité de déterminer la date d’installation des fenêtres. Elle ajoute que les experts s’accordent enfin sur la défaillance des joints, un défaut de verticalité des menuiseries et de gros écarts d’alignement dont la nature atteste de leur antériorité.

La SCI CALAC soutient que ces désordres présentent un caractère caché et qu’ils lui ont été dissimulés. Elle expose que l’annonce immobilière décrivait un bien en parfait état, tel que le confirmaient les photographies de l’agence ERA qui ne laissaient apparaître aucun défaut de menuiseries et aucune serviette sur les rebords/châssis de fenêtres, tandis qu’aucune autre photographie ne lui a été transmise pour démentir cette présentation. Elle ajoute que les défendeurs ne peuvent se prévaloir d’un extrait des courriels échangés entre la concluante et l’agent immobilier, mentionnant les serviettes, pour alléguer que la SCI CALAC avait été mise en mesure d’appréhender ces défauts, alors que l’intérêt de l’agent n’est pas d’avouer qu’il aurait omis d’informer la concluante, sa responsabilité pouvant être engagée, et que la suite des courriels dément les dires de l’agent. Elle relève que les vendeurs ne procèdent que par affirmations et s’obstinent à qualifier le vice d’apparent alors qu’ils admettent, tant dans leurs écritures que le rapport de l’expert judiciaire, leur absence lors des visites. Elle expose que les vendeurs ont dissimulé ces désordres dont ils avaient nécessairement connaissance, pour avoir vécu treize ans dans cet immeuble entre 2007 et 2020, et avoir subi un sinistre le 15 janvier 2018, déclaré et confirmé au cours des opérations d’expertise judiciaire, qui avait provoqué l’effondrement d’une partie du plafond de l’appartement situé sous l’appartement litigieux, pour lequel ils n’avaient entrepris aucune réparation, ce qu’ils n’avaient pas mentionné ni au stade du compromis de vente ni de l’authentification de la vente. Elle relève que les vendeurs n’ont au demeurant pas contesté au cours de l’expertise judiciaire cette dissimulation lorsqu’elle a indiqué n’avoir reçu aucun document comportant cette information. Elle fait valoir que le rapport de l’assemblée générale de mars 2019 ne fait par ailleurs pas état d’infiltrations dans l’appartement mais seulement au sein des parties communes. Elle relève que les époux [I] ont aussi profité de conditions météorologiques favorables lors des visites et de la régularisation de la vente.

La SCI CALAC ajoute que c’est à tort que les vendeurs affirment que le pourrissement des angles de la tablette aurait dû attirer l’attention ou que la baisse du prix de vente démontre la connaissance des désordres par l’acheteur, en ce que la négociation du prix est une pratique courante en matière immobilière qui ne saurait démontrer une telle connaissance et en ce que la mention d’une fuite ne suffit pas à caractériser la connaissance par l’acheteur du vice dans son ampleur et ses conséquences. Elle ajoute que les infiltrations n’étaient pas de nature à attirer son attention, en qualité de profane, sur l’existence et l’ampleur de la fuite, comme l’affirme l’expert judiciaire lui-même. Elle fait d’ailleurs valoir à ce titre que sa qualité de profane lors des visites et de la conclusion de la vente n’est pas contestable, pour être une SCI familiale créée en décembre 2019, à la même période que la signature du compromis, et qu’il s’agissait du premier bien acquis par elle, de telle sorte qu’elle n’était pas en mesure de déceler ces infiltrations et leur ampleur, et n’a pas été alertée sur l’état réel de l’appartement. Elle expose que les vendeurs ne peuvent par suite se prévaloir de la clause d’exonération de garantie, en ce qu’ils reconnaissent avoir eu connaissance des défauts de la chose et sont de mauvaise foi, pour avoir sciemment décidé de ne pas l’en avertir afin de la déterminer à contracter.

Elle soutient que l’expertise extrajudiciaire et non-contradictoire réalisée par l’expert en bâtiment ne saurait être écartée, en ce qu’elle possède une force probante, est corroborée par d’autres éléments de preuve et a été régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire des époux [I] et de l’expert judiciaire, qui en a confirmé les conclusions, à savoir que des travaux de remplacement des menuiseries auraient dû être entrepris, et ce alors que les défendeurs entendent eux-mêmes se prévaloir d’un rapport d’assurance non-contradictoire et dissimulé au moment de la vente à la SCI.

La SCI CALAC estime que ces désordres rendent impropres à destination ou diminuent l’usage du bien, l’expert en bâtiment concluant que les travaux de remplacement des menuiseries auraient dû être entrepris en ce qu’elles génèrent infiltrations et dégâts des eaux. Elle ajoute que les vendeurs ne peuvent alléguer que leur inertie démontrerait le caractère limité de la gêne occasionnée, lesquels ayant vécu treize ans dans le logement litigieux y ont nécessairement subi les infiltrations, qui ont généré par le passé l’effondrement d’une partie du plafond de l’appartement du dessous, soit des dégâts d’ampleur, pour lesquels l’expertise d’assurance a évalué la durée d’inhabitation supérieure à 90 jours. Elle indique que les menuiseries ne protégeant pas de la pluie et compromettant la mise hors d’eau de l’appartement, sont impropres à leur destination, et ajoute que la destination locative du bien a été entravée, n’ayant pu le louer dès son acquisition et ne pouvant toujours pas le louer en intégralité (70m2 sur 94m2). Elle expose avoir été contrainte de diviser la surface en deux logements, afin de diminuer le trouble de jouissance, lequel perdurerait encore.

La SCI CALAC soutient avoir subi un préjudice matériel en réalisant des travaux de réfection évalués par l’expert à la somme de 14 344,15 €. Elle explique y avoir procédé via la SARL MATTON et avoir réglé la somme de 12 851,15 € aux fins de remplacement de diverses menuiseries dans chacun des appartements. Elle ajoute avoir procédé, dans un souci d’harmonisation, au changement des autres menuiseries. Elle indique que la mention manuscrite du terme « facture n° » n’est pas une anomalie et s’explique par le fait que l’artisan ne dispose pas de logiciel.

A l’appui de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance, la SCI CALAC fait valoir que la destination locative du bien a été entravée par ce vice dès lors qu’elle a été contrainte de diviser le bien en deux logements distincts afin de diminuer le préjudice de jouissance, seul l’appartement « Belle Vue » de 70m2 étant loué sur les 90m2 qui le composaient, l’appartement « Annexe » de 24m2 demeurant non loué, si bien que le préjudice de jouissance se poursuit.

La SCI CALAC expose enfin avoir été contrainte de supporter le coût de l’intervention d’un expert antérieurement à la procédure de référé dont elle sollicite la prise en charge au titre des dépens.

*****

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, les époux [I] concluent au rejet de toutes les demandes formées par la SCI CALAC, et sollicitent sa condamnation aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, et à leur payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande en garantie, les époux [I] soutiennent, au visa de l’article 1643 du Code civil, que la SCI CALAC ne peut éluder la clause exonératoire de garantie qu’elle a approuvé lors de la signature de l’acte de vente et alors qu’elle échoue à démontrer de manière certaine la connaissance qu’ils avaient du vice et par conséquent leur mauvaise foi.

Ils soutiennent d’abord être de bonne foi pour avoir toujours fait preuve de transparence quant à l’état de l’appartement. Ils indiquent que la réunion d’expertise du 28 juin 2022 a permis de constater le défaut d’étanchéité des joints. Ils relèvent qu’ils n’occupaient que ponctuellement le bien et prenaient systématiquement la précaution de poser des serviettes absorbantes sur les rebords des fenêtres en leur absence, comme l’attestent l’annonce et les photographies publiées en ligne par l’agence ALERT IMMO. Ils exposent que Monsieur [P], de l’agence immobilière ERA, qui était informé de l’historique du bâtiment, a, lors des visites et par courriel, rappelé à la demanderesse que les infiltrations étaient visibles dès les premières visites, en raison de la présence de serviettes sur les rebords de fenêtres, et a mentionné des infiltrations d’eau apparentes. Ils font valoir que des traces d’humidité ne peuvent qu’attirer l’attention de l’acquéreur sur l’existence d’un problème de fuite et que l’expert judiciaire lui-même a conclu au fait que le pourrissement des angles de la tablette aurait dû alerter les acquéreurs. Ils relèvent avoir remis les clefs du bien plusieurs fois et plus de vingt jours avant la signature de l’acte notarié à la demanderesse, si bien qu’ils ont laissé toute latitude à l’acquéreur pour visiter à sa guise l’appartement. Ils exposent que les acquéreurs ont été destinataires, lors de la conclusion du compromis, de tous les documents inhérents à la copropriété, dont le rapport de l’assemblée générale de mars 2019 faisant état du souci d’infiltration des parties communes et de l’appartement litigieux. Ils signalent que l’immeuble ayant été acquis par l’intermédiaire de l’agence ERA, il n’est pas sérieux de venir soutenir qu’ils auraient profité d’une météo clémente lors de visites et de la régularisation de la vente. Ils ajoutent que leur bonne foi ne peut être remise en cause du fait de l’absence de changement de menuiseries à la suite du sinistre de 2018, dès lors qu’aucune mesure conservatoire n’était préconisée par l’expertise d’assurance ayant conclu à l’existence d’une infiltration, ce que les concluants auraient fait dans le cas de préconisations contraires, étant précisé que l’appartement n’a cessé de faire l’objet de « remise à neuf ». Ils affirment que le bien a ainsi été acheté en conscience des légères infiltrations -lesquelles ont pu s’aggraver depuis l’acquisition faute d’entretien et de vétusté, et le prix modérément fixé en conséquence.

Par suite, ils font valoir que les conditions d’applicabilité de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies. Ils soutiennent que la SCI CALAC opère une confusion entre les notions de vétusté et de vice caché, alors qu’il est de règle que la garantie n’a pas vocation à s’appliquer en cas d’usure normale. Ils font valoir que les désordres affectent un appartement ancien, datant d’avant 1949, que la demanderesse a visité et choisi en connaissance de cause d’acquérir en l’état, sans contester l’ancienneté des menuiseries et la dégradation des joints d’étanchéité due à l’écoulement du temps, pourtant relevées par l’expert judiciaire lors de la réunion d’expertise. Ils exposent que ce désordre trouve ainsi son origine non dans un défaut de conception ou de pose mais dans la vétusté de l’intégralité des menuiseries, comme l’indique l’expert judiciaire dans sa réponse au dire n°2. Ils relèvent que la demanderesse s’appuie là-encore sur l’expertise non contradictoire de Monsieur [K], laquelle doit être de ce fait écartée, et prêtent à l’expert judiciaire des propos qu’il n’a pas tenus, lequel n’a pas noté de manque d’entretien des menuiseries mais s’est borné à indiquer que l’expertise non-contradictoire en avait relevé un. Ils ajoutent que l’expert judiciaire rappelle que l’expert de l’assurance ne leur a jamais indiqué que des travaux devaient être réalisés à la suite du dégât des eaux de 2018.

Les époux [I] exposent que la demanderesse n’établit pas l’impropriété du bien à sa destination, tandis que l’expert judiciaire affirme au Dire n°2 que « s’agissant de l’impropriété de l’immeuble à sa destination, nous avons tous constaté lors de l’expertise que l’appartement était meublé et occupé et qu’au dire de la SCI CALAC il était loué pour les vacances », si bien que le manque d’étanchéité des menuiseries n’a pas rendu le bien inhabitable et inutilisable. Ils ajoutent que l’expert d’assurance n’a par ailleurs sollicité aucune remise en état des menuiseries. Ils font valoir que s’ils avaient bien connaissance des infiltrations, le fait même qu’ils n’avaient pas estimé devoir y remédier, démontre le caractère limité de la gêne en résultant, de telle sorte que le bien n’en était pas rendu impropre à son usage.

Ils font valoir qu’à supposer même que la garantie des vices puisse s’appliquer, les prétentions financières de la demanderesse sont dépourvues de caractère sérieux. Ils exposent ainsi que celle-ci n’apporte aucune preuve de la réfection des menuiseries dont elle sollicite l’indemnisation. A ce titre, ils relèvent que la facture établie le 11 juin 2023 par la SELARL ETS CHRISTOPHE MATTON comporte des anomalies, en ce qu’elle présente une mention manuscrite « facture n°331 », tandis que la page 3/3 fait apparaître qu’il s’agit non d’une facture mais d’un devis. Ils contestent la valeur probatoire de cette facture, en ce qu’elle méconnaît les exigences légales de l’article L.441-9 du Code de commerce, dès lors que la prétendue facture a la même date que le devis et ne reprend pas les mentions obligatoires. Ils ajoutent que les relevés bancaires produits correspondant au débit de chèques ayant servis selon la demanderesse à payer la rénovation des menuiseries, font état d’un encaissement en date du 5 juin 2023, soit antérieurement aux devis produits datés du 11 juin 2023, si bien que ces débits ne sauraient correspondre au paiement des factures. Ils complètent que la « facture n°331 » d’un montant de 12 851,15 €, ne correspond par ailleurs à aucun débit du même montant, seule étant constatable la mise en paiement d’un chèque le 20 juin 2023 s’élevant à 12 761,43 €. Ils ajoutent que l’attestation sur l’honneur produite par le gérant de ladite SARL, reconnaissant avoir bénéficié d’un tel règlement, méconnaît le formalisme légal imposé par l’article 202 du Code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de dommages-intérêts au titre de la perte de jouissance locative, ils contestent le caractère excessif de l’indemnité demandée au titre des pertes de loyers, laquelle somme n’est corroborée par aucun calcul précis et vérifiable et n’est donc pas fondée. Ils indiquent que le bien a en réalité été loué dès son acquisition, comme l’a également constaté l’expert judiciaire en sa réponse au Dire n°2. Ils soutiennent qu’il est inexact d’affirmer que seule la partie la moins atteinte du logement a pu être louée à hauteur de 50 euros par nuitée, dès lors que le logement fait en réalité l’objet d’une mise en location annuelle, notamment sur le site « Air Bnb » depuis plusieurs années, concernant l’appartement dit « la Belle vue » de 70m2. Ils ajoutent qu’une quarantaine de commentaires élogieux déposés, en ce compris en décembre 2023, permettent de rendre compte de ce que le bien a toujours été loué en intégralité. Ils relèvent qu’il appartient à la SCI CALAC d’établir la baisse locative qu’elle allègue, ce qui ne peut se faire que par la production de ses bilans comptables et déclarations fiscales qu’elle n’a jamais versés. Ils ajoutent qu’elle confond par ailleurs la notion de « baisse locative » avec celle de période propice à la location, concernant la commune de [Localité 6].

Enfin, ils s’opposent à la demande indemnitaire au titre du coût de l’expertise judiciaire, soutenant qu’ils ne sauraient prendre en charge le coût d’une expertise que la SCI a elle-même fait le choix de solliciter auprès de la société PI CONSULTING, préalablement à toute action judiciaire.

*****

La clôture de l’instruction est intervenue le 26 mai 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 25 novembre 2025 et la décision mise en délibéré au 27 janvier 2026.

Motifs :

Sur la demande en garantie des vices cachés formée par la SCI CALAC

Sur l’existence d’un vice caché

En application de l’article 1603 du Code civil, le vendeur a deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1644 du code civil, laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut inhérent affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de l’acquisition, mais également être d’une certaine gravité, de nature à rendre impropre la chose à l’usage auquel elle est destinée ou à en diminuer cet usage.

En premier lieu, le vice relevé doit être inhérent à la chose, de sorte que les qualités intrinsèques de la chose soient défaillantes.

En outre, le vice doit être antérieur au transfert des risques. En effet, le vice doit être caractérisé au jour de la vente car, à l’issue, le vendeur n’en n’avait plus la maîtrise. Il importe de vérifier la date de naissance du risque et non sa date d’apparition, laquelle peut être postérieure à la vente.

Il importe également de démontrer l’existence d’un vice rendant la chose impropre à l’usage auquel la chose est destinée ou un vice qui en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Cette condition s’apprécie d’un point de vue fonctionnel, à savoir en considération du fonctionnement normal de la chose. Si l’acquéreur en attendait un usage particulier, le vice ne sera caractérisé que s’il a fait entrer cette finalité particulière dans le champ contractuel.

De plus, le vice ne doit pas être réparé au moment de la mise en œuvre de la garantie, lorsque cette remise en état de la chose est à l’initiative du vendeur.

De surcroît, le vice doit être occulte, à savoir non apparent et non connu de l’acquéreur.

A cet égard, il résulte de l’article 1642 du code civil que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Le cas échéant, l’acheteur sera réputé avoir accepté les vices apparents.

Il importe de préciser que la garantie ne sera exclue que si le vice était connu, non seulement dans sa cause mais également dans son amplitude, de telle sorte que la garantie pourra être mise en œuvre lorsqu’un acheteur avait connaissance d’un défaut de la chose mais n’avait pu en mesurer l’importance dans son ampleur et ses conséquences. Ce caractère s’apprécie souverainement et in concreto.

Enfin, il est acquis que la vétusté et l’usure normale ne constituent pas des vices cachés couverts par la garantie légale de qualité.

La preuve de l’existence du vice peut être rapportée par tous moyens, y compris par une expertise non judiciaire, qu’elle soit contradictoire ou non, pourvu que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, soit corroborée par d’autres éléments. Il est constant que si le juge ne peut se déterminer au seul vu d’une expertise établie non contradictoirement, il ne peut pour autant écarter l’examen d’une pièce, dont la communication régulière et la discussion contradictoire ne sont pas contestées.

En l’espèce, il ressort des éléments factuels produits et notamment du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] du 22 septembre 2022 et du rapport d’expertise amiable de Monsieur [K] du 19 février 2021, que le désordre constitué par le défaut d’étanchéité affecte les menuiseries de l’immeuble litigieux et en est par conséquent intrinsèque/inhérent.

Par ailleurs, l’expertise amiable relève qu’il « ne fait pas un doute que ce désordre n’est pas nouveau mais qu’il perdure depuis de nombreuses années », tandis que l’expertise judiciaire abonde dans le même sens en concluant que « les désordres sont largement antérieurs à la vente. L’état des joints et de la quincaillerie laisse présager que ce désordre n’est pas nouveau et qu’il perdure depuis de nombreuses années ».

Aussi, l’antériorité du désordre au transfert des risques sur la chose, opéré par la vente, est-elle établie.

En outre, il n’est pas contesté que ledit désordre, actuellement réparé au moment de la mise en œuvre de la garantie, l’a été non par les vendeurs mais à l’initiative de l’acquéreur.

De surcroît, au-delà même de la destination locative du bien, dont il est établi qu’elle n’a pas été compromise puisque ce dernier a été loué après l’acquisition, néanmoins, il ressort des deux rapports d’expertises judiciaire et amiable que les joints de compression entre le fermant des fenêtres et le bâti n’assurent plus leur fonction d’étanchéité. En ce sens, certains locataires ont été confrontés à ce défaut d’étanchéité, lesquels, dans un avis du 30 juin 2022 ou un courriel du 7 novembre 2021, ont respectivement fait état de la présence de « sable sur les lits tout propres, sans doute avec le vent, le sable s’infiltrant à travers les vélux », et de l’endommagement d’effets personnels laissés sur le rebord des fenêtres à la suite d’une journée entière de forte pluie. Aussi, l’impropriété du bien résulte dans le fait que la destination de menuiseries, qui est en premier lieu d’assurer la protection contre la pluie et la mise hors d’eau de l’immeuble notamment, s’avère compromise dès lors que cette fonction n’est pas ou plus assurée, comme le démontre l’existence de jours laissant passer eau et sable et qui n’emportent pas une simple diminution d’agrément, l’humidité étant susceptible d’affecter la structure même du logement -à l’instar du dégât des eaux survenu en 2018 ayant affecté l’appartement du dessous-, mais aussi de provoquer le développement de moisissures, comme l’a constaté l’expert judiciaire sur les tablettes des fenêtres, ainsi d’engendrer des problèmes de santé pour les occupants. Ce défaut d’étanchéité, qui contrevient à ce qui peut être légitimement attendu d’un usage normal et confort minimal d’un bien à usage d’habitation, est ainsi susceptible de rendre la chose impropre à l’usage auquel il est destiné. En outre, la demanderesse établit une diminution concomitante de l’usage du bien eu égard à sa division en deux logements distincts, dont l’un demeure inoccupé, comme l’attestent les clichés produits et ce que ne contestent pas les défendeurs.

Pour autant, en l’état des éléments produits, la demanderesse n’établit pas en quoi ce défaut d’étanchéité présente un caractère de gravité et une ampleur tels qu’il aurait rendu inhabitable et non louable le bien. Au contraire, dans sa réponse au dire n°2 adressé par Monsieur [Z] à Maître [E] [G] le 14 septembre 2022, l’expert judiciaire évoque que « sur l’impropriété de l’immeuble à sa destination, il a été constaté que lors de l’expertise l’appartement était meublé et occupé et que la SCI CALAC affirmait qu’il était loué pour les vacances », ce que celle-ci a confirmé dans un courriel adressé à des locataires auxquels elle disait avoir fait le choix de louer en dépit du défaut d’étanchéité identifié, comme le corroborent les divers commentaires et avis de satisfaction de locataires couvrant la période de 2021, soit seulement quelques mois après la vente, à 2023, ainsi que les relevés comptables de la SCI. A cet égard, il ressort des éléments produits que le désordre n’est pas tant structurel -concernant seulement les menuiseries- que conjoncturel, lequel intervient par suite à une fréquence occasionnelle, seulement en cas d’épisodes de fortes pluies couplés à des vents violents.

Sur l’apparence du vice, il ressort d’un courriel du 29 septembre 2020 que Monsieur [P], de l’agence immobilière ERA, qui était informé de l’historique du bâtiment, y rappelle aux acquéreurs que les infiltrations étaient visibles dès les premières visites qu’ils avaient faites ensemble, en raison de la présence de serviettes et de traces d’humidité incrustées sur les rebords de fenêtres, et y avait mentionné à ces occasions des infiltrations d’eau apparentes au niveau des menuiseries, si bien que le vice était apparent lors des visites, peu important que les photos de l’annonce de l’agence ERA, à la différence de celles de l’agence IMMO ALERTE, n’aient pas présenté l’existence desdites serviettes disposées sur les rebords de fenêtres.

Il ressort de ce même courriel de l’agent immobilier que les acquéreurs abondent dans le même sens, ces derniers ayant reconnu lors d’un échange téléphonique antérieur avoir été informés de ce défaut d’étanchéité à l’origine d’infiltrations. En ce sens, n’est pas davantage contesté par la demanderesse la teneur d’un courriel de Maître [G], produit aux débats, faisant état de ce que les époux [I] ont rappelé lors de la signature de l’acte de vente que de tels désagréments pouvaient être atténués par un nettoyage ou graissage des joints de menuiserie afin d’éviter l’incrustation du sable susceptible de compromettre l’étanchéité des menuiseries. Aussi, les vendeurs opposent avant tout avoir méconnu l’ampleur de ce vice apparent.

En ce sens, l’expert judiciaire relève en son rapport la difficulté pour des acquéreurs profanes que sont les consorts [T], qualité qui ne leur est pas déniée par les défendeurs, d’identifier l’ampleur des infiltrations d’eau et de la dégradation des joints qui n’assuraient plus l’étanchéité entre les traverses basses et les ouvrants, s’il n’avait plu lors des visites du 22 et 25 juin 2020, ce dont justifie la demanderesse à la faveur de relevés météorologiques établissant que ces journées bénéficiaient d’un temps favorable.

Pour autant, l’expert nuance cette conclusion en relevant que certains éléments auraient dû attirer l’attention des acquéreurs quant à l’existence et l’ampleur de ces infiltrations, précisant que « par contre, le pourrissement dans les angles des tablettes aurait dû attirer l’attention lors de la visite (…) Seule la dégradation et la présence de sable sur les deux tablettes chambre et salon/salle à manger pouvait être visible. L’ouverture difficile des ouvrants pouvait aussi être constatée ».

De plus, l’expertise amiable réalisée à l’initiative de la demanderesse elle-même, a relevé à chaque fois l’absence de joint d’étanchéité en périphérie de la menuiserie à l’extérieur, sur la plupart des fenêtres, éléments dont l’absence aurait pu être constatée à la faveur d’un examen plus attentif des menuiseries par les acquéreurs.

En outre, c’est sans compter sur le fait que les acquéreurs reconnaissent eux-mêmes, dans un courriel du 1er décembre 2020 adressé à Monsieur [P], agent immobilier ERA, que « rien n’a été dit ni écrit dans le compromis ou acte de vente, hormis un dégât des eaux où le plafond dans l’appartement du 2ème étage s’était effondré en partie », suite à une fenêtre restée ouverte au 3ème étage, version que contestent avoir délivrée les vendeurs. Cet élément rend néanmoins compte de ce que les consorts [I] eux-mêmes ou par l’intermédiaire de leur agence, avaient à l’occasion du compromis de vente, fait état du dégât des eaux intervenu deux ans auparavant, ce qui était de nature à prévenir de façon transparente les acquéreurs quant aux conséquences passées desdites infiltrations, dont la réitération était envisageable et ne pouvait être exclue, information qui aurait dû, là encore, les alerter.

Nonobstant leur qualité d’acheteurs non professionnels, la SCI CALAC a décidé en connaissance de cause d’acquérir un immeuble particulièrement ancien, qualité dont elle se prévaut au demeurant dans leurs annonces locatives, et ne pouvaient donc ignorer les inconvénients affectant les menuiseries donnant qui plus est sur le front de mer, fortement exposées aux intempéries et à l’air marin, comme le relèvent les deux rapports d’expertise. Les acquéreurs avaient ainsi nécessairement conscience de la prise au vent des fenêtres situées en front de mer, en bordure même du littoral, et des infiltrations possibles au niveau du salon et de la chambre, eu égard aux informations complémentaires dont ils reconnaissent malgré eux avoir disposé, et l’avaient au demeurant signalé à l’agent immobilier, d’après un courriel de ce dernier.

Autrement dit, ils ne pouvaient valablement ignorer que cette localisation spécifique était susceptible d’exposer l’immeuble à des risques particuliers, tels que la forte probabilité de la survenance future d’infiltrations et de leur ampleur possible, lesquelles avaient, par le passé, pu générer un dégât des eaux, dont l’existence ne leur avait pas été occultée. Ce d’autant plus que les acquéreurs ne contestent pas avoir été destinataires, lors de la conclusion du compromis, de tous les documents inhérents à la copropriété, en ce compris les comptes-rendus des différentes assemblées générales, dont celui de mars 2019, lequel faisait état d’un souci d’infiltration des parties communes et affectant les fenêtres front à la mer.

Aussi, compte tenu de la transparence des informations transmises par les vendeurs, par l’intermédiaire de leur agence qui connaissait l’historique de l’immeuble, des constatations des acquéreurs, ainsi que de la localisation spécifique et caractéristiques propres du bien, la demanderesse ne saurait légitimement se prévaloir d’un défaut d’appréciation quant à l’existence et à l’ampleur d’un vice dont elle échoue à démontrer qu’il lui eût été dissimulé.

Enfin, s’agissant de désordres affectant un appartement ancien, datant d’avant 1949, que la demanderesse a visité et choisi en connaissance de cause d’acquérir en l’état, il ressort que l’expert judiciaire relève dans sa réponse au Dire n°2 que « le point principal à retenir est que le désordre est dû à une vétusté des six menuiseries incriminées -des quincailleries qui sont rouillées ; -des difficultés à faire fonctionner les ouvrants ; -et principalement des joints des traverses basses qui n’assurent plus la fonction d’étanchéité à l’eau, ils sont dégradés, pincés et déformés, ils ne sont plus en compression avec les ouvrants lorsque ceux-ci sont fermés, d’où une infiltration des eaux de pluie voire même de sable. Les désordres ne résultent en aucun cas d’un défaut de conception ou de pose ». Il s’ensuit que l’intégralité des menuiseries a ainsi été reconnue comme étant vétuste, imputant l’état des menuiseries à l’usure normale de l’ouvrage lié à l’écoulement du temps, sans évoquer un défaut d’entretien, étant observé que la vétusté ne saurait s’analyser en un quelconque vice.

En conséquence, l’existence alléguée d’un vice caché n’étant pas démontrée, la demande en garantie de la SCI CALAC sera rejetée de ce chef, et seront par suite rejetées les demandes indemnitaires subséquentes.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI CALAC, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI CALAC, condamnée aux dépens, devra payer à Monsieur [C] [I] et Madame [S] [U] épouse [I], ensemble, la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux et elle sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire du présent jugement.

Par ces motifs :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI CALAC de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SCI CALAC aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne la SCI CALAC à payer à Monsieur [C] [I] et Madame [S] [U] épouse [I], ensemble, une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile formulée par la SCI CALAC ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT