TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 12]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 23/03223 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GPIG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [F], [C], [S] [T], demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [O] [N], demeurant [Adresse 10]

représentée par la SCP LAVAL-FIRKOWSKI-DEVAUCHELLE, avocats au barreau d’ORLEANS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-45234-2024-01839 du 07/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

Madame [X] [N], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 9 août 2020, ayant pris effet le même jour, Monsieur [F] [T] a donné à bail à Madame [O] [N] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 450 euros payable d’avance le 1er de chaque mois.

Le même jour, Madame [X] [N], mère de Madame [O] [N], s’est portée caution solidaire de celle-ci.

Par acte de commissaire de justice du 4 mai 2023, Monsieur [F] [T] a donné congé à Madame [O] [N], à effet au 8 août 2023, terme du bail, pour reprise personnelle du logement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, Monsieur [F] [T] a convoqué Madame [O] [N] pour la réalisation d’un état des lieux de sortie, le 8 août 2023.

Le 28 août 2023, un courriel a été adressé à Madame [O] [N] par l’agence CITYA, afin de faire savoir que le rendez-vous du 8 août 2023 relatif à l’état des lieux de sortie n’avait pas pu avoir lieu en l’absence de la locataire.

Puis, le 12 septembre 2023, Monsieur [F] [T] a fait assigner Madame [O] [N] et Madame [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Madame [N] [O] le 4 mai 2023 pour le terme du bail soit le 8 août 2023 ;Déclarer Madame [N] [O] occupant sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe [Adresse 8], et ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef ;Condamner solidairement Madame [N] [O] et Madame [N] [X] au paiement de la somme de 736,39 euros (décompte au 7 septembre 2023) ;Condamner solidairement Madame [N] [O] et Madame [N] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises, jusqu’au départ effectif des lieux ;Condamner solidairement Madame [N] [O] et Madame [N] [X] à payer au requérant la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts, au visa de l’article 1153 du Code civil ;

Condamner solidairement Madame [N] [O] et Madame [N] [X] à payer au requérant la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Madame [N] [O] et Madame [N] [X] aux entiers dépens, y compris le coût du congé et de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024 après plusieurs renvois survenus aux audiences des 27 février 2024, 23 mai 2024 et 27 juin 2024.

A cette audience, Monsieur [F] [T], représenté par son avocat, a indiqué que le logement avait été libéré. Il a fait remarquer que la validation du congé était contestée. Il a précisé ne pas maintenir les demandes relatives à l’expulsion du logement. Il a fait état de demandes relatives à des réparations locatives. Il a précisé que la dette au titre des réparations locatives s’élevait à la somme de 4 592,88 euros et qu’il s’agissait d’un logement meublé. Enfin, il a précisé maintenir sa demande d’indemnisation à hauteur de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et a rappelé que le logement avait vocation à être repris par sa fille.

Il a fait viser ses conclusions à l’audience, par lesquelles il demande de :

Valider le congé pour reprise délivré le 4 mai 2023 par Monsieur [F] [T] à échéance du 8 août 2023 portant sur le logement situé [Adresse 8] ;Condamner solidairement Madame [O] [N] et Madame [X] [N] à payer à Monsieur [T] la somme de 4 592,88 euros à titre de dommage et intérêts en réparation des dégradations locatives ;En tout état de cause,

Condamner solidairement Madame [O] [N] et Madame [X] [N] à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [O] [N], représentée par son avocat, a indiqué que la somme due au titre des réparations locatives comprenait également des loyers. Elle a expliqué contester la validation du congé, et qu’aucun justificatif sur les travaux et les dégradations n’avait été produit. Elle a sollicité des délais de paiement de la durée maximale dans le cas où elle serait condamnée et a demandé la restitution du dépôt de garantie.

Elle a fait viser ses conclusions à l’audience, par lesquelles elle demande de :

A titre principal :

Débouter Monsieur [T] de ses prétentions formées à l’encontre de la concluante ;Constater que la concluante a quitté les lieux loués au [Adresse 4] à [Localité 13], nonobstant le congé irrégulier donné ;Juger le congé donné nul et de nul effet ;Juger le bail résilié aux torts exclusifs du bailleur ;Condamner le bailleur, Monsieur [T], à payer à la concluante la somme de 450 euros au titre du dépôt de garantie non remboursé à ce jour, outre les intérêts au taux légal, augmentée encore d’une somme égale à 10% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé postérieurement au 26 avril 2024 (soit deux mois après l’état des lieux de sortie) ;Condamner le bailleur, Monsieur [T], à payer à la concluante à titre de dommages-intérêts :La somme de 4 000 euros en réparation de ses différents chefs de préjudices ;Outre les intérêts au taux légal à compter de la demande.En tout état de cause :

Juger que la concluante n’est débitrice d’aucune somme d’argent au titre du bail conclu avec Monsieur [T] relatif au bail de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 13] ;Condamner Monsieur [T] à verser à la concluante la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Juger que les dépens de l’instance seront mis à la charge de Monsieur [T] ;Accorder à l’avocat soussigné le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;Subsidiairement :

Accorder un délai de règlement de trois ans à Madame [O] [N] pour s’acquitter des sommes qui pourraient être mises à sa charge ;Ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues.

Madame [X] [N] a comparu. Elle a indiqué qu’à sa connaissance son engagement comme caution portait également sur les réparations locatives. Elle a ajouté qu’elle avait un loyer à payer de son côté, et que son salaire avait diminué, ce qui entraînait un reste à vivre en baisse également. Elle a sollicité des délais de paiement, ou un abaissement du montant de la dette.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [O] [N] ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Sur la demande de validation du congé pour reprise :

Aux termes de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le contrat de location unissant les parties a été signé le 9 août 2020 avec prise d’effet le même jour, le contrat prenant donc fin le 8 août 2021.

Le contrat de location s’est reconduit et poursuivi tacitement pour deux périodes d’une année entière et consécutive, soit jusqu’au 8 août 2023.

Monsieur [F] [T] justifie avoir délivré un congé pour reprise du logement à Madame [O] [N] par acte de commissaire de justice du 4 mai 2023, soit au moins trois mois avant le terme du bail fixé le 8 août 2023.

Le congé contient l’indication qu’il est justifié par la reprise du logement par Madame [G] [T], fille de Monsieur [F] [T], résidant [Adresse 2], afin qu’elle y habite personnellement.

Le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est établi par la production du contrat de location signé le 1er mai 2024 entre Monsieur [F] [T] et sa fille Madame [G] [T] et relatif à ce logement.

Le congé délivré le 4 mai 2023 est donc valide à la date du 8 août 2023 à 24 heures.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé à la date du 9 août 2023.

Dès lors, Madame [O] [N] était occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 6]) – [Localité 3] depuis le 9 août 2023.

Madame [O] [N] a quitté les lieux le 26 février 2024, après avoir réalisé un état des lieux de sortie contradictoire.

En conséquence, le demandeur n’a pas maintenu sa demande d’expulsion, du fait du départ du logement, ce qui sera constaté.

Sur la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur et la demande de dommages et intérêts :

Madame [O] [N] sollicite que le bail soit résilié aux torts exclusifs du bailleur, et demande la condamnation de Monsieur [F] [T] au paiement de dommages et intérêts à hauteur 4000 euros, en réparation des différents préjudices subis.

Toutefois, il apparaît que le congé pour reprise délivré par Monsieur [F] [T] est valide et que le bail est d’ores et déjà résilié à la date du 9 août 2023.

Madame [O] [N] a bénéficié de trois mois de préavis pour chercher et obtenir un nouveau logement, celle-ci étant informée de la fin du bail dès le 4 mai 2023.

Madame [O] [N] n’a quitté le logement que six mois après la prise d’effet du congé délivré par Monsieur [F] [T], le 26 février 2024 et plus de neuf mois après la délivrance du congé.

Il n’en résulte donc aucun préjudice pour elle et sa demande en paiement d’une somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les loyers et charges et les réparations locatives :

Il est constaté que la somme sollicitée contient, malgré sa dénomination, des impayés de loyers et charges, de sorte qu’il y aura lieu de distinguer les sommes dues au titre des loyers et charges, puis au titre des réparations locatives.

Sur les loyers et charges :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 9 août 2020, Monsieur [F] [T] produit un relevé de compte daté du 21 juin 2024 et l’état des lieux de sortie en date du 26 février 2024.

Il se comprend à la lecture de ces pièces que le bailleur a fixé comme terme du bail le 26 février 2024. Cette date correspond à la date à laquelle les clés du logement ont été restituées et à laquelle l’état des lieux de sortie a pu être réalisé.

La date pourra donc être utilement retenue comme terme du bail conformément à la demande du bailleur.

A cette date, la somme de 1041,38 euros apparaît au débit du compte de locataire de Madame [O] [N].

Cette somme est calculée en tenant compte d’un montant d’indemnité d’occupation avec provision sur charges équivalent au montant qui aurait été celui du loyer et des provisions sur charges si le bail avait été renouvelé à compter du 9 août 2023.

Ce montant, non expressément demandé par le bailleur correspond toutefois à celui contenu dans la demande en paiement et peut être justement retenu à titre d’indemnisation de l’occupation du logement par Madame [N] qui s’est maintenue dans les lieux à partir du 9 août 2023 et n’a pas permis au propriétaire du logement d’en reprendre l’usage comme souhaité.

De cette somme, il convient de déduire celle de 40 euros débitée le 21 août 2023, correspondant à des frais d’annulation de congé qui n’entrent pas dans les loyers et charges ou dans l’indemnité d’occupation dus.

De même, les sommes de 500 euros et 340 euros correspondant à des virements effectués les 29 février 2024 et 3 avril 2024 doivent être soustraits de la dette locative.

Il en résulte que l’ancienne locataire est débitrice d’une somme de 161,38 euros au titre des loyers et charges impayés.

De cette somme, doit être décomptée celle de 201 euros créditée par l’ancienne locataire le 22 avril 2024.

Il en résulte une créance de 39,62 euros au profit de Madame [O] [N], hors prise en compte du montant du dépôt de garantie dont le devenir sera examiné ci-dessous avec les réparations locatives.

Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 9 août 2020 reprend ces dispositions en son paragraphe « Obligations du preneur », page 4.

Monsieur [F] [T] sollicite une somme totale de 4 592,88 euros au titre des réparations locatives, déduction faîte du montant du dépôt de garantie.

Il produit l’état des lieux d’entrée du 9 août 2020, qui été réalisé contradictoirement.

L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 26 février 2024.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par le détail des indemnités demandées et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement.

Sur le remplacement de la banquette BZ :

Monsieur [F] [T] sollicite une somme totale de 230 euros au titre du remplacement de la banquette BZ présente dans le logement.

Il produit pour cela une facture provenant du « Dépôt Vente Bannier » en date du 7 avril 2012, d’un montant total de 230 euros.

L’état des lieux d’entrée est accompagné de l’inventaire des biens présents dans le logement, qui mentionne que le logement et les meubles le garnissant sont en très bon état. Il n’est pas apporté d’autre précision sur la banquette BZ.

A la sortie, il apparaît que la banquette BZ est en mauvais état, celle-ci étant usagée, déchirée, tachée et une latte étant manquante.

Le justificatif produit par Monsieur [F] [T] en date du 7 avril 2012 est très antérieur à la conclusion du bail. Il permet d’attester du prix d’achat de la banquette BZ présente dans le logement au moment de la location.

En conséquence, en tenant compte de l’état à l’entrée dans le logement et du temps passé dans les lieux, la somme de 140 euros sera retenue à titre d’indemnisation pour ce poste.

Sur le remplacement de la vaisselle :

Monsieur [F] [T] sollicite une somme de 71,60 euros correspondant au coût d’achat de divers éléments de vaisselle.

Il produit pour cela une facture provenant de l’enseigne [Adresse 9], sans date, pour un montant de 71,60 euros.

L’état des lieux d’entrée est accompagné de l’inventaire du mobilier du logement, comprenant la vaisselle présente dans le logement. L’inventaire mentionne que le logement et les meubles le garnissant sont en très bon état.

A la sortie, il apparaît que la vaisselle est dans un état moyen, cassée et usée.

Le justificatif produit ne présentant pas la date d’achat, il n’est pas possible de savoir s’il s’agit d’une facture justifiant du prix d’achat de la vaisselle présente dans le logement, ou justifiant du prix de la vaisselle ayant été remplacée à l’issu du contrat de bail.

Surtout, la description faite à la sortie n’est pas suffisamment précise pour connaître quelle vaisselle est cassée, quelle autre est uniquement usée.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur le remplacement du micro-onde :

Monsieur [F] [T] sollicite une somme de 44,90 euros au titre du remplacement du micro-onde.

Il produit pour cela une facture provenant de l’enseigne Carrefour, en date du 9 avril 2012 pour un montant de 44,90 euros.

L’état des lieux d’entrée mentionne que le logement et les meubles le garnissant sont en très bon état.

A la sortie, il apparaît que le micro-onde est dans un état moyen, rayé et sale.

En conséquence, s’agissant d’un objet ayant une usure inévitable, seule la somme de 15 euros sera retenue à titre d’indemnisation sur ce poste.

Sur la facture liée à la penderie, housse de penderie et quatre chaises :

Monsieur [F] [T] sollicite une somme de 224,50 euros pour ce poste.

Il produit à ce titre une facture du 7 avril 2012 d’un montant total de 405,59 euros, correspondant au coût d’une structure de penderie (49 euros moins 9,80 euros), d’une housse de penderie (15,90 euros) et de quatre chaises (159,60 euros).

L’état des lieux d’entrée indique que le logement et les meubles le garnissant sont en très bon état.

L’état des lieux de sortie révèle que la penderie est dans un état moyen, tachée, usagée et sale. S’agissant des chaises, il est indiqué qu’elles sont dans un état moyen, piquées avec des points de rouille et sales.

L’état moyen du mobilier, complété par les descriptions faites, justifient une indemnisation à hauteur de 50 euros pour l’ensemble et au titre du nettoyage et des réparations nécessaires et non du remplacement.

Sur le remplacement du matelas :

Monsieur [F] [T] sollicite une somme de 149,99 euros correspondant au remplacement du matelas.

Il produit pour cela un document en date du 15 avril 2024 provenant de l’enseigne BUT, démontrant le coût d’un matelas 140x190 pour un total de 149,99 euros.

L’état des lieux d’entrée indique que le logement et les meubles le garnissant sont en très bon état.

L’état des lieux de sortie révèle que le matelas est dans un état moyen, poussiéreux et taché.

La description faite justifie une indemnisation au titre du nettoyage et des réparations du matelas et non de son remplacement, soit une somme qui sera fixée à 50 euros.

Sur le remplacement du protège-matelas :

Monsieur [F] [T] sollicite une somme de 19,99 euros correspondant au remplacement du protège-matelas.

Il produit pour cela un document en date du 15 avril 2024 provenant de l’enseigne BUT, établissant le coût d’un protège-matelas, soit un total de 19,99 euros.

L’état des lieux d’entrée indique que le logement et les meubles le garnissant sont en très bon état.

L’état des lieux de sortie ne révèle rien s’agissant de l’état du protège-matelas.

En conséquence, Monsieur [F] [T] sera débouté de sa demande d’indemnisation sur ce point.

Sur le remplacement de la poubelle :

Monsieur [F] [T] sollicite une somme de 19,90 euros.

Il produit pour cela un document en date du 15 avril 2024 provenant de l’enseigne LEROY MERLIN, établissant le coût d’une poubelle de cuisine, soit un total de 19,90 euros.

L’état des lieux d’entrée indique que le logement et les meubles le garnissant sont en très bon état.

L’état des lieux de sortie révèle que la poubelle est en mauvais état, cassée et encrassée.

Il en résulte une dégradation dont l’indemnisation peut être fixée au coût intégral du remplacement, du fait du temps d’occupation dans le logement, soit la somme de 19,90 euros.

Sur le devis de remise en état du logement :

Monsieur [F] [T] sollicite une somme de 3 997,62 euros à ce titre.

Il produit pour cela un devis en date du 6 mars 2024 provenant de la société « PPC RENOVATION » qu’il convient de détailler ci-dessous selon les sommes hors taxe mentionnées :

Sur la mise en place du chantier : 120 euros

Dans la salle de bain et WC :

Sur la dépose du meuble vasque et miroir et l’évacuation : 78 eurosSur la fourniture et la pose d’un meuble de salle de bain sur pieds et d’un miroir : 498,28 eurosSur le remplacement d’un joint sanitaire, la fourniture et la pose d’un joint de carrelage : 68,32 eurosSur la dépose de la porte de la salle de bain et l’évacuation : 38 eurosSur la fourniture et la pose d’un bloc-porte : 384,70 eurosSur la fourniture et la pose d’une poignée de porte sur plaque ainsi que d’une serrure et d’un bec de cane : 74,25 eurosSur les murs et les plafonds de la salle de bain (rebouchage, ponçage, 2 couches de peinture satinée) : 510 eurosSur le ponçage, et l’application d’une couche d’impression et de deux couches de peinture sur la porte : 73 euros Sur la fourniture et le remplacement d’un spot : 14,31 eurosSur la fourniture et le remplacement du mécanisme de chasse d’eau : 91,79 euros

Dans la pièce principale et la cuisine :

Sur la fourniture et le remplacement des spots : 71,55 eurosSur le remplacement d’un joint de sanitaire de l’évier : 48 eurosSur la fourniture et la pose de la barre de seuil en inox : 32 eurosSur les murs et les plafonds du séjour et de la cuisine (rebouchage, ponçage, 2 couches de peinture satinée) : 1360 eurosSur la dépose et la repose d’une plinthe en carrelage : 21 eurosSur le ponçage et l’application de deux couches de peinture sur les convecteurs : 78 eurosSur le ponçage et l’application d’une couche d’impression et de deux couches de peinture sur la porte : 73 euros

L’inventaire qui accompagne l’état des lieux d’entrée indique que le logement et les meubles le garnissant sont en très bon état. Cependant, le logement lui-même est de manière générale en bon état selon l’état des lieux lui-même.

L’état des lieux de sortie révèle que, dans la salle d’eau, le meuble sous lavabo est en mauvais état, que le champ est abimé, gonflé et écaillé. Il révèle que le miroir collé est en bon état, mais piqué et sale. S’agissant du lavabo, il est noté que la robinetterie est en état d’usage normal, mais oxydé. Sur l’état de la douche, il est noté que la robinetterie est dans un état moyen et comprend une réparation grossière. S’agissant de la porte de la salle de bain, il est noté que celle-ci est en mauvais état, griffée, cassée et présente des petits éclats. Également, il est noté l’absence de serrure et de poignée à la porte de la salle de bain. Une ampoule présente sur le plafonnier est hors état d’usage.

S’agissant du mécanisme de chasse d’eau, il est noté que celui-ci est dans un état moyen et que l’enjoliveur est manquant.

Dans la salle de bain, les murs et plafond sont dans un état moyen et présentent des traces de moisissures, des fissures et accrocs ainsi que des taches de peinture.

Dans la pièce principale, il est noté que le plafonnier avec spot est en bon état, sauf cinq ampoules qui sont hors état d’usage et que le plafonnier est sale.

Dans la cuisine, il est noté que le joint en silicone de l’évier est dans un état moyen et moisi.

Il est également noté l’absence d’une barre de seuil dans la pièce principale.

S’agissant des murs et plafonds dans la pièce principale et dans la cuisine, il est noté que ceux-ci sont dans un état moyen et présentent des accrocs, des traces d’application de peinture et des fissures légères. Aussi, il est noté que les murs et plafonds sont griffés, et présentent des toiles d’araignées, le tout étant poussiéreux.

Les plinthes en carrelage du salon sont dans un état moyen, une d’entre elles est décollée et sale.

S’agissant du chauffage présent dans la pièce principale, il est noté que celui-ci est encrassé.

Enfin, s’agissant de la porte palière en bois, il est noté que celle-ci est en bon état sauf quelques traces et quelques taches et petits éclats.

Ainsi, il sera accordé les indemnisations suivantes compte-tenu de ces constatations et du temps passé dans le logement :

Sur la mise en place du chantier, aucune indemnisation spécifique ne sera accordée, celle-ci étant répartie dans les postes ci-dessous.

Dans la salle de bain et WC :

Sur la dépose du meuble vasque et miroir et l’évacuation : 35 eurosSur la fourniture et la pose d’un meuble de salle de bain sur pieds et d’un miroir : 200 eurosSur le remplacement d’un joint sanitaire, la fourniture et la pose d’un joint de carrelage : 20 eurosSur la dépose de la porte de la salle de bain et l’évacuation : 15 eurosSur la fourniture et la pose d’un bloc-porte : 200 eurosSur la fourniture et la pose d’une poignée de porte sur plaque ainsi que d’une serrure et d’un bec de cane : 74,25 eurosSur les murs et les plafonds de la salle de bain (rebouchage, ponçage, 2 couches de peinture satinée) : 150 eurosSur le ponçage, et l’application d’une couche d’impression et de deux couches de peinture sur la porte : 35 euros Sur la fourniture et le remplacement d’un spot : 14,31 eurosSur la fourniture et le remplacement du mécanisme de chasse d’eau : 45 euros

Dans la pièce principale et la cuisine :

Sur la fourniture et le remplacement des spots : 71,55 eurosSur le remplacement d’un joint de sanitaire de l’évier : 25 eurosSur la fourniture et la pose de la barre de seuil en inox : 32 eurosSur les murs et les plafonds du séjour et de la cuisine (rebouchage, ponçage, 2 couches de peinture satinée) : 300 eurosSur la dépose et la repose d’une plinthe en carrelage : 21 eurosSur le ponçage et l’application de deux couches de peinture sur les convecteurs : 40 eurosSur le ponçage et l’application d’une couche d’impression et de deux couches de peinture sur la porte : aucune indemnisation ne sera accordée

Soit au total une somme de 1278,11 euros.

Sur le nettoyage du logement :

Monsieur [F] [T] sollicite une somme de 192 euros s’agissant de ce poste.

Il produit une étude en date du 3 avril 2024 provenant de la société « QUALI-NET NETTOYAGE » pour un montant total de 192 euros.

L’état des lieux d’entrée indique que le logement et les meubles le garnissant sont en très bon état.

L’état des lieux de sortie révèle que certaines parties du logement sont encrassées, poussiéreuses et sales.

La somme de 192 euros sera donc accordée à titre d’indemnisation.

— ---

Il en résulte une somme totale due de 1745,01 euros.

De cette somme, doivent être décomptées la somme de 39,62 euros dont la locataire restait créancière selon ce qui a été indiqué ci-dessus, ainsi que la somme de 450 euros correspondant au montant du dépôt de garantie.

Le décompte fourni par Monsieur [F] [T] fait état d’une somme de 90 euros intitulée « Prov. Attente charges exercice », non justifiée en procédure, qui ne sera pas retenue dans le calcul des sommes dues par Madame [O] [N].

Madame [O] [N] sera donc condamnée à payer une somme de 1255,39 euros au titre des réparations locatives à Monsieur [F] [T], déduction faite du dépôt de garantie.

Cette somme, qui constitue une indemnisation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Il en résulte également que la demande de restitution du montant du dépôt de garantie majorée de 10% sera rejetée.

IV Sur la demande de condamnation solidaire de la caution :

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit notamment que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, Madame [X] [N] a signé le 9 août 2020 un acte de caution solidaire portant sur les loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, ainsi que toutes indemnités et intérêts de retard dus par Madame [O] [N], sans limitation de durée.

Madame [X] [N] sera donc condamnée solidairement au paiement de la somme de 1255,39 euros précitée, dans les mêmes conditions que Madame [O] [N].

V Sur les demandes de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative, n’a pas vocation à s’appliquer dans la mesure où il n’a pas été fait application des dispositions des premiers alinéas de cet article.

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’audience, Madame [O] [N] sollicite des délais de paiement afin de régler cette dette locative.

Il en est de même de Madame [X] [N].

En l’espèce, Monsieur [F] [T] n’a formulé aucune observation sur ce point.

En tout état de cause, il y aura lieu d’accorder à Madame [O] [N] et à Madame [D] [N] des délais de paiement, selon les modalités indiquées dans le dispositif.

Il y aura lieu de prévoir que tout non-respect des délais de paiement rendra la totalité du solde de la créance immédiatement exigible selon les modalités également indiquées dans le dispositif.

VI Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [N] et Madame [X] [N], parties perdantes et tenues principalement au paiement de la somme indiquée ci-dessus, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, lesquels seront recouvrés comme en matière juridictionnelle concernant Madame [O] [N].

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [F] [T], il convient de condamner in solidum Madame [O] [N] et Madame [X] [N] à payer au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé pour reprise délivré par Monsieur [F] [T] à Madame [O] [N] le 4 mai 2023 avec effet au 8 août 2023 à 24h, concernant le logement meublé situé [Adresse 7] et pris à bail le 9 août 2020, ayant pris effet le même jour, est valide ;

DIT que le contrat de location conclu le 9 août 2020, ayant pris effet le même jour entre Monsieur [F] [T], d’une part, et Madame [O] [N], d’autre part, se trouve par conséquent résilié, par l’effet du congé, à compter du 9 août 2023 ;

DIT que Madame [O] [N], seule titulaire du bail à la date du congé, est occupante sans droit ni titre depuis le 9 août 2023 ;

CONSTATE le départ de Madame [O] [N] le 26 février 2024, date de l’établissement de l’état des lieux de sortie du logement situé [Adresse 8], et de la restitution des clés ;

CONSTATE que Monsieur [F] [T] ne maintient pas sa demande d’expulsion du logement de Madame [O] [N] ;

REJETTE la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [O] [N] à l’encontre de Monsieur [F] [T] ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [N] et Madame [X] [N], caution, à verser à Monsieur [F] [N], la somme de 1255,39 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 5], terme du bail fixé le 26 février 2024, et cela après déduction du montant du dépôt de garantie de 450 euros selon décompte en date du 21 juin 2024, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [O] [N] et Madame [X] [N] à s’acquitter chacune de cette somme en 23 mensualités de 50 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, dans la limite de la somme totale due ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité ainsi due, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [N] et Madame [X] [N] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle en ce qui concerne Madame [O] [N] ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [N] et Madame [X] [N] à payer à Monsieur [F], [C], [S] [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 27 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, Le vice-président,