TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03997

N° Portalis DBX4-W-B7J-UXBO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Mars 2026

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[X] [T] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Mars 2026

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 27 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [X] [T] [E], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 06 décembre 2021, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à M. [X] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 308,32 € et 97,42 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 mai 2025 pour un montant de 1.834,14 € en principal.

La S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 mai 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 15 septembre 2025, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner M. [X] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M. [X] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de le condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1.617,16 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapex, du coût de l’assignation et de sa notification à la Préfecture;

— de le condamner en tant que de besoin à produire son avis d’imposition et l’enquête de ressources.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 septembre 2025.

A l’audience du 27 janvier 2026, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 810,81 euros. La S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE précise que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités de 120 €, en plus du loyer et des charges courantes. Subsidiairement, elle sollicite le renvoi au fond du dossier en passerelle.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 15 septembre 2025, M. [X] [E] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026, par mise à disposition au greffe. Par mail en délibéré en date du 27 janvier 2026, le conseil de la bailleresse a transmis un courrier par lequel elle revient sur ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I.SUR LA NOTE EN DELIBERE TRANSMISE PAR LA DEMANDERESSE :

Aux termes de l’article 446-1 alinéa 1 du même code, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien.

Il en découle que le tribunal ne peut se fonder sur les prétentions écrites d’une partie qui n’était ni représentée, ni présente à l’audience.

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Il est constant que la note émanant d’une partie reçue après clôture des débats et qui n’a pas pour objet de déférer à une demande du Président, n’est pas recevable.

En l’espèce aucune note en délibéré n’ayant été autorisée, les éléments adressés par la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE après la clôture des débats seront écartés.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 06 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 12 mai 2025 pour la somme en principal de 1.834,14 €, conformément à la clause résolutoire.

M. [X] [E] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.600 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juillet 2025.

III. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte démontrant que M. [X] [E] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (88,77 euros), la somme de 722,04 € à la date du 20 janvier 2026, incluant la mensualité de decembre 2025.

M. [X] [E], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné à payer à la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE cette somme de 722,04 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que M. [X] [E] a repris le paiement intégral de son loyer courant, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels sont demandés par la bailleresse en l’absence du locataire. Il apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier compte tenu du montant de celle-ci.

Il y a donc lieu d’accorder à M. [X] [E] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par suite, conformément à la demande de la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [X] [E] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, et dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, M. [X] [E] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 2] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

V. SUR LA DEMANDE DE FOURNITURE DE PIECES :

La SA [Adresse 7] sollicite la condamnation à fournir l’avis d’imposition ainsi que l’enquête de ressources associée.

Cependant, au regard des pièces produites aux débats, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne justifie pas de l’intérêt de sa demande, de sorte qu’elle sera rejetée.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [X] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, M. [X] [E] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

ECARTONS des débats les pièces versées par la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE en cours de délibéré ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 décembre 2021 entre la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et M. [X] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 13 juillet 2025;

CONDAMNONS M. [X] [E] à payer à la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 722,04 € (décompte arrêté au 20 janvier 2026, incluant l’échéance de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS M. [X] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 120 € chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [X] [E] soit condamné à payer à la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la S.A HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de condamnation à fournir l’avis d’imposition et l’enquête de ressources associée

CONDAMNONS M. [X] [E] à payer à la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [X] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-présidente