TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00816 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G56I

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Madame [J] [G]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [B] [T]

demeurant [Adresse 1]

représenté la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [W] [L]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé du 17 février 2023 ayant pris effet le 18 février 2023, Madame [J] [G] et Monsieur [B] [T] ont donné à bail à Madame [W] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 980 euros, outre 12 euros de provisions sur charges, payables d’avance avant le 10 de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 14 juin 2024 par procès-verbal de remise à personne, à la requête de Madame [J] [G] et Monsieur [B] [T] à Madame [W] [L]. Il portait sur la somme en principal de 3.235,94 euros au titre des loyers et charges échus, outre les coûts de l’acte.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 11 septembre 2021 (date semblant erronée comme expliqué ci-après), Madame [J] [G] et Monsieur [B] [T] ont fait assigner en référé Madame [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer Madame [J] [G] et Monsieur [B] [T] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes ;Y faire droit,

En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Madame [J] [G] et Monsieur [B] [T] à Madame [W] [L] ;Condamner Madame [W] [L] ainsi que tous les occupants de son chef, à quitter sans délai le logement qu’elle occupe sis à [Adresse 3] Madame [J] [G] et Monsieur [B] [T], à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [W] [L] à leur verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 5.264,48 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 1er août 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code Civil ;Condamner Madame [W] [L], à leur verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Condamner Madame [W] [L] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [W] [L] aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 11 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 11 mars 2025.

Une action de prévention des expulsions a pu être menée avant l’audience et la locataire a expliqué la dette locative par sa perte d’emploi et le règlement de charges imprévues. Elle a indiqué qu’elle a retrouvé un emploi en CDI et a expliqué qu’elle percevra de nouveau des allocations familiales à partir de janvier 2025.

A l’audience, Madame [J] [G] et Monsieur [B] [T], représentés par leur conseil, ont évoqué l’article 114 et 117 du Code de procédure civile et ont indiqué qu’il s’agissait de la bonne date de citation pour l’assignation (11 septembre 2024), et qu’en conséquence il n’y avait pas de grief car la juridiction saisie est la bonne et la date et la salle d’audience indiquées sont bonnes également. Ils ont maintenu l’ensemble de leurs demandes et se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [W] [L], régulièrement citée par procès-verbal remis à personne n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

Le juge a soulevé d’office un problème au sujet de l’année de délivrance de l’assignation.

Par ailleurs, le juge a autorisé l’envoi, par le biais d’une note en délibéré envoyé avant le 14 mars 2025, d’un décompte actualisé.

Le décompte actualisé a été fourni par le conseil des demandeurs le 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

S’agissant de l’année de signification de l’assignation, il sera observé qu’il s’agit manifestement d’une erreur matérielle, le procès-verbal de signification de celle-ci étant daté du 21 septembre 2024, et non 2021 comme en première page. Par ailleurs, l’assignation fait état d’événements qui se sont bien déroulés en 2024, ce qui accrédite une erreur matérielle. Enfin, cette erreur ne fait pas grief au locataire, toutes les mentions prescrites par la loi figurant bien dans l’assignation délivrée.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 11 septembre 2024 à la Préfecture par voie électronique, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Toutefois, cela ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 17 février 2023 ayant pris effet le 18 février 2023 contient dans son article VIII une clause de résiliation de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 14 juin 2024.

Madame [W] [L] avait jusqu’au mercredi 14 août 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Entre le 14 juin 2024 et le 14 août 2024 à 24 heures, aucun règlement n’a été effectué, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 août 2024.

L’expulsion de Madame [L] du logement sera ordonnée en conséquence.

Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 15 août 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [L] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [W] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 14 août 2024, et à compter du 15 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [W] [L], occupante sans droit ni titre depuis le 15 août 2024, cause un préjudice à Madame [J] [G] et Monsieur [B] [T] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Madame [J] [G] et Monsieur [B] [T] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 12.622,03 euros.

La dette locative s’élève donc à la somme de 12.622,03 euros terme du mois de mars 2025 inclus.

Absente à l’audience, Madame [W] [L] ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette locative.

Il convient en conséquence de condamner Madame [W] [L] au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 12.622,03 euros.

Elle portera intérêts au taux légal sur la somme de 3.235,94 euros à compter du 14 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

La question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Madame [W] [L], absente à l’audience, n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer au moment de cette audience, ce qui ne permet pas d’accorder des délais de paiement ou de suspendre les effets de la clause résolutoire en application de la loi du 27 juillet 2023.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [L], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [J] [G] et Monsieur [B] [T], Madame [W] [L] sera condamnée à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu le 17 février 2023 et ayant pris effet le 18 février 2023 entre Madame [J] [G] et Monsieur [B] [T] d’une part, et Madame [W] [L] d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 15 août 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Madame [W] [L] devra par conséquent quitter les lieux loués susdésignés et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [W] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Madame [W] [L] à Madame [J] [G] et Monsieur [B] [T] à compter du 15 août 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS en conséquence Madame [W] [L] à verser à Madame [J] [G] et Monsieur [B] [T] la somme provisionnelle de 12.622,03 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.235,94 euros à compter du 14 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [W] [L] à payer à Madame [J] [G] et Monsieur [B] [T] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [W] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Madame [W] [L] à payer à Madame [J] [G] et Monsieur [B] [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,