TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 24/01525 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRBD

Minute : 24/00670

Madame [M], [I] [H] épouse [J]

Représentant : Maître Eva CHOURAQUI de l’AARPI CHOURAQUI – HARZIC – NIEUVIAERT AARPI, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0058

Monsieur [K] [J]

Représentant : Maître Eva CHOURAQUI de l’AARPI CHOURAQUI – HARZIC – NIEUVIAERT AARPI, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0058

C/

Monsieur [L] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEURS :

Madame [M], [I] [H] épouse [J]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Monsieur [K] [J]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentés par Maître Eva CHOURAQUI de l’AARPI CHOURAQUI – HARZIC – NIEUVIAERT AARPI, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [N]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 décembre 2015, M. et Mme [J], représentés par leur mandataire la société Aponia Gestion, ont donné à bail à M. [L] [N], une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 décembre 2023, Mme [M] [H] épouse [J] et M. [K] [J] ont fait signifier à M. [L] [N] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans un délai de six semaines la somme de 4274,85 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, remis à étude, Mme [M] [H] épouse [J] et M. [K] [J] ont fait assigner M. [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 8 novembre 2024, au visa des articles 1741, 1728 2°, 1134 et 1231-1 du code civil, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail et prononcer la résiliation du bail,Prononcer l’expulsion de M. [L] [N] des lieux qu’il occupe sis [Adresse 3], ainsi que de tous occupants de son chef, immédiatement sans délai et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;Condamner M. [L] [N] à payer à M. et Mme [J] la somme de 8 194,85 (arrêtée au 7 juin 2024) majorée des intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 7 décembre 2023,Fixer l’indemnité d’occupation due par M. [L] [N] à une somme égale au loyer mensuel, charges comprises soit la somme de 560 euros, et ce jusqu’au départ effectif du locataire et restitution des clés,Condamner M. [L] [N] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux des locataires et de tous occupants de son chef,Condamner M. [L] [N] à payer à M. et Mme [J] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. [L] [N] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et du présent acte, rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 24 juin 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, M. et Mme [J], qui se sont fait représenter par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils ont été autorisés à transmettre en cours de délibéré, avant le 19 novembre 2024, un décompte des sommes dues, sans solde antérieur.

M. [L] [N], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il a été donné connaissance de son contenu à l’audience. Il mentionne que M. [L] [N] n’a pas répondu aux courriers et convocations du service social.

L’affaire a été mise en délibérée au 6 décembre 2024, par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré reçu au greffe le 15 novembre M. et Mme [J] ont adressé au tribunal un décompte détaillé des sommes dues sans solde antérieur.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [L] [N] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé les 13 décembre 2015, du commandement de payer délivré le 7 décembre 2023 et du décompte de la créance arrêté au 6 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, liquidant pour partie l’indemnité d’occupation que les bailleurs rapportent la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 9438 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [L] [N] à payer à M. et Mme [J] la somme provisionnelle de 9438 euros et ce avec intérêts au taux légal à hauteur de 4274,85 euros à compter du 7 décembre 2023, date du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 juin 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. et Mme [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient qui prévoit que « le contrat de location est résilié de plein droit, savoir : (…) en cas d’inexécution des obligations du locataire pour non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie(…) la résiliation en cours de bail par le bailleur doit faire l’objet d’un commandement par acte d’huissier. »

M. et Mme [J] ont fait signifier à M. [L] [N] le 7 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 4274,85 euros, précisant que s’il ne payait pas cette somme dans le délai de six semaines, le bail serait résilié de plein droit.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Cependant, au jour de la signature du contrat et de sa dernière reconduction, ce texte prévoyait que la clause résolutoire, produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail n’a pas été renouvelé depuis le 29 juillet 2023. Dès lors, c’est bien le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer. Le commandement de payer du 7 décembre 2023 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 8 février 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [L] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [L] [N], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 8 février 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. et Mme [J] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 8 février 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer mais sans contenir les chages puisque le bail prévoyait qu’elles étaient réglées directement par le locataire aux différents fournisseurs. Cette indemnité d’occupation sera révisable chaque année tel que le loyer aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [N] qui succombe sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du cp du 7 décembre 2023 et de l’assignation du 21 juin 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [J] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [M] [H] épouse [J] et M. [K] [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 13 décembre 2015 entre Mme [M] [H] épouse [J] et M. [K] [J] d’une part et M. [L] [N] d’autre part, concernant une maison à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 8 février 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne [L] [N] à payer à Mme [M] [H] épouse [J] et M. [K] [J] la somme provisionnelle de 9438 euros au titre de l’arriéré locatif créance arrêté au 6 novembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à hauteur de 4274,85 euros à compter du 7 décembre 2023, date du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 3] de M. [L] [N], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [L] [N] à compter du 8 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne à titre provisionnel M. [L] [N] à payer à Mme [M] [H] épouse [J] et M. [K] [J] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 février 2024, déduction faite des sommes déjà acquittées, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

Condamne M. [L] [N] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023 et de l’assignation du 21 juin 2024,

Condamne M. [L] [N] à payer à Mme [M] [H] épouse [J] et M. [K] [J] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge