TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/04187 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HHWY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Magali PALEE, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société ICF ATLANTIQUE SA [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP AVOC SCP LEMAIGNEN – WLODYKA – DE GAULLIER, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [B] [J] épouse [T], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

A l’audience du 10 Février 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

Par acte sous seing privé du 30 juin 2023, la société ICF HABITAT ATLANTIQUE SA D’HLM a consenti un bail d’habitation à M. [O] [T] et Mme [B] [T] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 503,97 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3100,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La CCAPEX a été informée de la situation de M. [O] [T] et Mme [B] [T] le 8 octobre 2024.

Par assignation du 30 juin 2025, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Prononce la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire et voir la résiliation du bail prononcée aux torts exclusifs du locataire ; Ordonne l’expulsion de M. [O] [T] et Mme [B] [T] et de tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin;Condamne solidairement M. [O] [T] et Mme [B] [T] au paiement de la somme de 4323,96 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer; Condamne solidairement M. [O] [T] et Mme [B] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges du jugement à intervenir jusqu’au départ des locataires, indemnité qui sera indexée tout comme le loyer;Condamne solidairement M. [O] [T] et Mme [B] [T] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne solidairement M. [O] [T] et Mme [B] [T] aux entiers dépens ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er juillet 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 10 février 2026, le bailleur a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative était de 4546,99 euros. Il a indiqué refuser tout délais de paiement et que la reprise intégrale du loyer n’était pas réalisée.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Les locataires, présents, ont indiqué que le logement était insalubre et qu’ils ne voulaient pas de délai car ils souhaitaient partir.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, le bailleur justifie d’une saisine de la CCAPEX le 8 octobre 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 30 juin 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le bailleur justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 1er juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2026.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 4 octobre 2024 et que la somme de de 3100,94 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il conviendra de faire application du délai de 2 mois afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3100,94 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2026, M. [O] [T] et Mme [B] [T] lui devaient la somme de 4224,52 euros, incluant le loyer de février 2026 et soustraction faite des frais de procédure et des pénalités locatives.

Les locataires, présents, n’ont pas contesté cette dette et ils seront condamnés solidairement à payer cette somme au bailleur ; portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 817,58 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mars 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [T] et Mme [B] [T], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juin 2023 entre la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE, d’une part, M. [O] [T] et Mme [B] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 5 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [T] et Mme [B] [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [O] [T] et Mme [B] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [O] [T] et Mme [B] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 817,58 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er mars 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [O] [T] et Mme [B] [T], à payer à la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE la somme de 4224,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2026, portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,

DÉBOUTE la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [O] [T] et Mme [B] [T] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge