TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT

30 Janvier 2026

N° RG 25/00007 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HB3F

La Société EOS FRANCE

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 488 825 217

dont le siège social est sis [Adresse 6]

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 21 novembre 2024 en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FEDINVEST III, représenté par la Société FRANCE TITRISATION, venant aux droits du Fonds Commun de Titrisation FEDINVEST, représenté par la Société FRANCE TITRISATION, venant lui-même aux droits de la Société CREDIT FONCIER DE FRANCE, suivant acte de cession de créances en date du 28 octobre 2024,

ayant élu domicile au Cabinet de Maître [R] [O], en ses bureaux situés [Adresse 5]

représentée par Maître Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET

Monsieur [P], [N] [M]

né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 9], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté,

Madame [J], [Z] [V]

née le [Date naissance 4] 1986 à [Localité 10], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée,

DÉBITEURS SAISIS

Après avoir entendu à l’audience publique du 19 Décembre 2025, le juge de l’exécution, en son rapport, l’avocat de la partie demanderesse en ses explications.

Puis le juge de l’exécution a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte notarié reçu le 7 août 2010 par Maître [W] [S], notaire à [Localité 7] (Seine-et-Marne), le CREDIT FONCIER DE FRANCE a consenti à Monsieur [P], [N] [M] et Madame [J], [Z] [V] les trois prêts immobiliers suivants :

prêt FONCIER AVANTAGE, d’un montant de 6.000 euros en principal, remboursable en 120 mois hors période de préfinancement, au taux débiteur de 1,50% l’an ; prêt à taux zéro, d’un montant de 12.375 euros en principal, remboursable en 96 mois hors période de préfinancement, au taux débiteur fixe de 0% ; prêt FONCIER LIBERTE, d’un montant en principal de 67.689 euros, remboursable en 300 mois hors période de préfinancement, au taux débiteur fixe de 4,30% l’an.

Le remboursement de ces prêts était garanti :

s’agissant du prêt FONCIER AVANTAGE et du prêt à taux zéro, par un privilège de prêteur de deniers à hauteur de l’intégralité de la somme prêtée en capital, régulièrement publiés ; s’agissant du prêt FONCIER LIBERTE, par un privilège de prêteur de deniers à hauteur de 46.625 euros et une hypothèque conventionnelle à hauteur de 13.064 euros, régulièrement publiés.

A la suite d’échéances impayées, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a mis en demeure Monsieur [P], [N] [M] et Madame [J], [Z] [V] d’avoir à régulariser leur situation par actes d’huissier de justice signifiés le 5 décembre 2023.

Le 8 novembre 2024, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE a fait délivrer à Monsieur [P], [N] [M] et Madame [J], [Z] [V] le 08 Novembre 2024 un commandement de payer valant saisie sur des biens et droits immobiliers situés [Adresse 3], ce en vertu de l’acte de prêt du 7 août 2010.

Le commandement de payer valant saisie immobilière a été publié au service chargé de la publicité foncière d'[Localité 11], 1er bureau, le 03 Janvier 2025 sous le volume 2025 S n°1.

Ce commandement étant resté sans effet, la société EOS FRANCE a, selon acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 février 2025, assigné Monsieur [P] [M] et Madame [J] [V] devant le juge de l’exécution au tribunal judiciaire d’Orléans.

La société EOS FRANCE a déposé au greffe un cahier des conditions de vente le 27 Février 2025.

A l’audience du 16 Mai 2025, la S.A.S. EOS FRANCE, représentée par la SELARL MALTE AVOCATS a sollicité l’orientation de la procédure en vente forcée.

Régulièrement assignés, Monsieur [P] [M] et Madame [J] [V] étaient non comparants, ni représentés.

Par délibéré en date du 28 Juillet 2025, le juge de l’exécution a ordonné la réouverture des débats aux fins de :

— justification de la notification des cessions de créance intervenues les 28 Octobre 2024 et 19 Novembre 2024 à Monsieur [M] [P] et Madame [V] [J] ;

— justification du prononcé de la déchéance du terme des trois prêts FONCIER AVANTAGE, prêt à taux zéro et FONCIER LIBERTE consentis le 7 Août 2010 et de sa notification à Monsieur [P] [M] et Madame [V] [J] ;

— recueil des observations des parties en cas d’absence de justification de l’un de ces éléments.

Aux termes de conclusions notifiées le 29 septembre 2025, la société EOS FRANCE a communiqué plusieurs éléments et a fait part de ses observations.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 Octobre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 19 Décembre 2025.

Lors de cette audience, la société EOS FRANCE, représentée par la SELARL MALTE AVOCATS a sollicité l’orientation de la procédure en vente forcée.

Monsieur [M] [P] et Madame [V] [J] étaient non comparants, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 Janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose « qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie les conditions des articles L.311-2, L311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuites de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ».

I. SUR LA RÉGULARITÉ DE LA PROCÉDURE :

Aux termes de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution : « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre 1er ». Il convient donc de s’assurer d’office de l’existence d’un titre exécutoire, ainsi que du caractère liquide et exigible de la créance.

En application des articles 1103 et 1225 du code civil, lorsqu’une mise demeure, adressée par la banque à l’emprunteur et précisant qu’en l’absence de reprise du paiement des échéances dans un certain délai la déchéance du terme serait prononcée, est demeurée sans effet, la déchéance du terme est acquise à l’expiration de ce délai sans obligation pour la banque de procéder à sa notification.

En application de l’article 1324 du code civil, la cession de créance n’est opposable au débiteur, s’il n’y a déjà consenti, que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte.

L’article 1324 du code civil en vigueur depuis le 1er octobre 2016 a allégé le formalisme de l’article 1690 du code civil permettant l’opposabilité d’une cession de créance, en n’exigeant désormais qu’une notification de celle-ci.

Il sera rappelé qu’il a été jugé, sous l’empire de l’ancien article 1690 du code civil qui exigeait la signification de la cession de créance pour permettre son opposabilité au débiteur, que la remise au débiteur de conclusions, lors d’une audience devant le juge de l’exécution, mentionnant une cession de créance et contenant copie de l’acte de cession équivalait à une signification de celle-ci au débiteur auquel la cession est dès lors opposable (rappr. Cass, Civ 1ère, 1er juin 2022, n°21-12.276).

En l’espèce, le créancier poursuivant verse aux débats la copie de l’acte authentique de prêt reçu le 7 août 2010 par Maître [W] [S], notaire à [Localité 8] (Seine-et-Marne), dûment revêtue de la formule exécutoire.

Le demandeur justifie avoir mis en demeure Monsieur [M] [P] et Madame [V] [J] par signification en date du 05 Décembre 2023.

La société EOS FRANCE expose agir en qualité de représentant recouvreur du Fonds commun de tritisation (FCT) FEDINVEST III, cessionaire de créances en vertu d’actes en date respectivement des 28 octobre 2024 et 19 novembre 2024. Si cette société communique effectivement lesdits actes (pièces n°12 et 13) et des courriers d’information adressés à Monsieur [M] [P] et Madame [V] [J] (pièces n°17 et s.), elle ne justifie pas que ces derniers y auraient consenti, ou qu’ils en auraient pris acte, ou qu’ils en étaient notifiés, une lettre simple étant insuffisante pour valoir notification.

Enfin, l’assignation à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Orléans délivrée le 24 février 2025 ne saurait valoir notification des cessions de créances en date des 28 octobre et 19 novembre 2024, quand bien même cet acte fait expressement référence à ladite cession de créances, dans la mesure où la délivrance de cette assignation ne contenait pas copie desdites cessions de créances (le procès-verbal de Me [U] [T], commissaire de justice, indique avoir remis seulement 6 feuilles).

Dès lors, la société EOS FRANCE ne justifie de l’opposabilité de sa créance à Monsieur [M] [P] et Madame [V] [J] et qui aurait été cédée par le CREDIT FONCIER DE FRANCE.

Les conditions de l’article L.311-2 précité ne sont donc pas satisfaites.

La demande de vente forcée sera donc rejetée.

II. SUR LES DÉPENS :

Le demandeur, partie succombante, sera condamné aux dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible de recours devant la cour d’appel d'[Localité 11] et par mise à disposition au greffe

DEBOUTE la société EOS FRANCE, créancier poursuivant, de sa demande tendant à ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers tels que décrits au commandement de payer délivré le 08 Novembre 2024 à Monsieur [M] [P] et Madame [V] [J] ;

CONDAMNE la société EOS FRANCE aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge de l’exécution le 30 Janvier 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Sébastien TICHIT, juge de l’exécution et Emilie TRUTTMANN, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION