TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 24/00471 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYYM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [P]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [Y] [D]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [K] [N]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 28 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [D] ont donné à bail à Madame [K] [N] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5], par contrat du 14 février 2023, moyennant un loyer mensuel de 520 euros, outre 55 euros de provision sur charges. Le bail a pris effet au 17 février 2023.

Le 28 juin 2024, Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [D] ont fait délivrer à Madame [K] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 552,30 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juin 2024.

Le 14 octobre 2024, Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [D] ont fait assigner Madame [K] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Madame [K] [N] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [K] [N] au paiement de la somme de 2 685,02 euros ;condamner Madame [K] [N] à payer à Monsieur [T] [L] et Madame [Y] [D] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juin 2024 ;condamner Madame [K] [N] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, a permis d’apporter des éléments sur la situation personnelle de la locataire qui a eu une perte d’emploi et a indiqué espérer pouvoir mettre en place un échéancier avec ses propriétaires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2025 à 10h30 lors de laquelle un délibéré avait été fixé au 25 juin 2025. Un mail de Madame [K] [N] était reçu le jour même à 12h59 indiquant que la signification à domicile effectuée l’avait été à son ancienne adresse et qu’elle n’avait appris l’heure de l’audience que le matin même.

Au vu de cet élément, une réouverture des débats était ordonnée par mention au dossier et le dossier rappelé à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [D], représentés par leur conseil, ont maintenu toutes leurs demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1 716,41 euros, hors frais de procédure.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [K] [N], présente, a expliqué ne pas être parvenue à contacter ses bailleurs pour mettre en place un échéancier. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement avec des mensualités de 100 euros, en plus du montant du loyer courant.

Les demandeurs ne se sont pour leur part, pas opposés à l’octroi de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [D] justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire ne dispensant pas le bailleur de cette condition.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 28 juin 2024, Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [D] ont fait délivrer à Madame [K] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 552,30 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 août 2024.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [D] produisent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 octobre 2025, Madame [K] [N] leur est redevable de la somme de 1 716,41 euros.

Madame [K] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [K] [N] sollicite des délais de paiement et propose de régler 100 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Madame [K] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

La diminution sensible de sa dette entre l’assignation et l’audience permet de considérer qu’elle est en mesure de régler sa dette locative.

Madame [K] [N] sera dès lors autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

SD

Une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [N], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Madame [K] [N] à verser à Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [D] la somme de 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [D] recevables en leur action :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 14 février 2023 entre Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [D] et Madame [K] [N], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies depuis le 29 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [K] [N] à payer à Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [D] la somme de 1 716,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 octobre 2025 ;

AUTORISE Madame [K] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant minorée pour solder la dette

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 août 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [K] [N] sera condamnée à verser à Monsieur [P] [L] et Madame [Y] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [K] [N] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,