MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 septembre 2025

DOSSIER : N° RG 24/00004 – N° Portalis DB36-W-B7I-C7X3

AFFAIRE : [B] [H] épouse [P] C/ S.C.I. MAMAO ITI

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

ILE DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT N° RG 24/00004 – N° Portalis DB36-W-B7I-C7X3

AUDIENCE DU 12 septembre 2025

DEMANDEUR -

— Madame [B] [H] épouse [P]

née le 10 Mai 1976 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier GUILLOUX ,avocat au barreau de PAPEETE

DEFENDEUR -

— S.C.I. MAMAO ITI,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Etienne CHAPOULIE de la SELARL SELARLU CABINET CHAPOULIE, avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENT : Christine LAMOTHE

GREFFIER : Hinerava YIP

PROCEDURE -

Requête en Baux professionnels – Autres demandes relatives à un bail professionnel- Sans procédure particulière (5BZ) en date du 18 décembre 2023

Déposée et enregistrée au greffe le 03 janvier 2024

Rôle N° RG 24/00004 – N° Portalis DB36-W-B7I-C7X3

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025

En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Aux termes d’un acte authentique reçu le 15 juin 2022 par devant Mme [E] [L], notaire à Papeete, la SCI MAMAO ITI a donné à bail à Mme [B] [H] épouse [P] un local professionnel situé au 1er étage de l’immeuble [Adresse 1] à Papeete, d’une superficie globale de 660 m² aménagé en 13 bureaux indépendants avec lavabo notamment.

Ledit bail, expressément qualifié de « bail professionnel » a été conclu pour une durée d’un an courant à compter du 1er juillet 2022 jusqu’au 30 juin 2023, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 600.000 XPF, outre une provision mensuelle sur charges de 100.000 XPF.

Il comprend une clause de destination exclusive « des locaux sous forme de location à des professionnels de l’exercice de la médecine et toute activité paramédicale, la fourniture de services et l’usage de bureaux réservé à ces professionnels. »

Il contient également la mention selon laquelle autorisation explicite de la société bailleresse a été donnée à la preneuse de « sous-louer les bureaux 1 à 13 sur le plan et consentir des baux uniquement à des professionnels de santé ou paramédical sur tout ou partie des locaux loués, pourvu que ce soit pour l’exercice d’une activité conforme à celles autorisées, sans le consentement du bailleur. »

Par lettre signifiée le 19 septembre 2022, la SCI MAMAO ITI a procédé à la résiliation anticipée du bail avec effet immédiat, se prévalant pour ce faire d’un motif grave tenant à une rupture de la relation de confiance avec Mme [B] [H] épouse [P].

PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant exploit du 18 décembre 2023 et requête enregistrée au greffe le 3 janvier 2024, Mme [B] [H] épouse [P] a saisi le tribunal civil de première instance de Papeete afin de voir juger abusive la résiliation anticipée du bail et d’obtenir des dommages-intérêts.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 août 2024, la SARL CHIMECAL est intervenue volontairement à la procédure aux côtés de la SCI MAMAO ITI en se prévalant de sa qualité d’ancien employeur de Mme [B] [H] épouse [P] et en se revendiquant du même groupement de société que la société bailleresse pour avoir les mêmes associés et gérants qu’elle.

Selon conclusions enregistrées le 16 octobre 2024, la SCI MAMAO ITI et la SARL CHIMECAL ont formé une demande de sursis à statuer en l’état d’une procédure pénale encore à l’instruction en suite de dépôts de plaintes effectuées par la SARL CHIMECAL pour des faits de détournements de fonds imputés à Mme [B] [H] épouse [P] dans le cadre de leur relation de travail.

Par ordonnance du 6 décembre 2024, le juge de la mise en état a débouté les sociétés défenderesses de leur demande de sursis à statuer et fait injonction aux parties de conclure sur le fond du dossier.

En l’état de sa requête, complétée par des conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2025, Mme [B] [H] épouse [P] sollicite ainsi du tribunal civil de première instance de :

Vu l’article 1134 du code civil,

Vu la délibération n°71-111 du 12 juillet 1971 portant réglementation des loyers des locaux à usage professionnel,

Vu les pièces versées,

— Rejeter les entières demandes, fins et conclusions développées par la SCI MAMAO ITI et la SARL CHIMECAL,

— Juger que la rupture anticipée du bail professionnel du 15 juin 2022 par la SCI MAMAO ITI est irrégulière, brutale et mal fondée,

— Condamner la SCI MAMAO ITI au paiement d’une somme de 13.246.272 XPF au titre du préjudice subi du fait de la résiliation anticipée, irrégulière, brutale et mal fondée du bail professionnel du 15 juin 2022, assortie des intérêts au taux légal,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Ordonner l’exécution provisoire,

— Condamne la SCI MAMAO ITI au paiement d’une somme de 500.000 XPF en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction d’usage.

Au soutien, elle fait essentiellement valoir que :

— Le bail du 15 juin 2022 a été passé devant notaire et expressément qualifié de « bail professionnel » strictement réservé à l’usage de professionnels de la santé et autres fournitures de services. Il est donc nécessairement soumis au régime de la délibération n°71-111 du 12 juillet 1971 portant réglementation des loyers des locaux à usage professionnel.

— Les dispositions de la délibération n°71-111 du 12 juillet 1971 susvisée sont d’ordre public en ce qu’elles consacrent en l’article 14 le droit au maintien dans les lieux de tout occupant de bonne foi et en ce que tout motif grave d’éviction doit en tout état de cause être accompagné d’un préavis de 6 mois. En l’occurrence, ce délai n’a pas été respecté par la SCI MAMAO ITI qui a procédé à la résiliation unilatérale, brutale et immédiate du contrat de bail au 19 septembre 2022, le tout sans faire la preuve ni la démonstration d’un motif grave d’éviction.

— L’ensemble des obligations lui incombant en qualité de preneuse ont toujours été respectées. Les griefs qui lui sont opposés au soutien de la régularité de cette résiliation sont totalement étrangers à l’exécution du bail professionnel conclu entre elle-même et la SCI MAMAO ITI puisqu’ayant uniquement trait au litige l’ayant opposée à son ancien employeur, la SARL CHIMECAL.

— Son préjudice correspond à la perte des revenus qu’elle tirait de la sous-location des bureaux à raison de 1.558.385 XPF par mois. Considérant qu’elle a été évincée à compter du 19 septembre 2022 alors que le bail devait courir jusqu’au 30 juin 2023 a minima, son préjudice s’établit à la somme totale de 13.246.272 XPF (1.558.385 x 8,5).

— La SARL CHIMECAL n’est pas partie au contrat de bail et ne saurait dans ces conditions former la moindre demande à son encontre, ni faire valoir quelques arguments au soutient de la résiliation du contrat.

Selon conclusions au fond notifiées par RPVA le 4 février 2025, la SCI MAMAO ITI et la SARL CHIMECAL sollicitent quant à elles de :

Vu le bail notarié du 15 Juin 2022,

Vu les dispositions des articles 1109 et 1116 du code civil,

Vu le jugement du tribunal du travail du 23 mai 2024 et son certificat de non appel du 26 juillet 2024,

Vu les différentes plaintes pénales déposée tant par la SARL CHIMECAL que la SCI MAMAO ITI à l’encontre de Mme [B] [H] épouse [P],

Vu la délibération n°71-111 du 12 juillet 1971,

— Déclarer recevable l’intervention volontaire de la SARL CHIMECAL,

— Au principal,

= Vu le fait que Mme [B] [H] épouse [P] n’a signé qu’un contrat de sous-location de locaux et non un bail à usage professionnel,

= Débouter Mme [B] [H] épouse [P] de sa demande d’application de la délibération n°71-111 du 12 juillet 1971 à la présente instance qui est réservée aux baux à usage professionnel,

= En conséquence, débouter Mme [B] [H] épouse [P] de toutes ses demandes fins et conclusions,

— Subsidiairement,

= Si par extraordinaire le tribunal de céans devait considérer le contrat du 15 juin 2022 comme un bail à usage professionnel et appliquer par conséquent la délibération n°71-111 du 12 juillet 1971,

= Vu le deuxième alinéa de l’article 12 la délibération n°71-111 du 12 juillet 1971, " … sont réputés de bonne foi les occupants des locaux qui paye régulièrement leurs loyers et à l’encontre desquelles le propriétaire ne peut justifier d’aucun motif grave d’éviction. "

= Vu l’article 14 de la même délibération qui précise « le droit au maintien dans les lieux n’est pas opposable au propriétaire qui justifie à l’encontre de l’occupant d’un motif grave d’éviction. »

= Considérer que le propriétaire justifie de motifs graves d’éviction à l’encontre de Mme [B] [H] épouse [P] pour rompre le contrat du 15 Juin 2022.

= Débouter Mme [B] [H] épouse [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Très subsidiairement,

= Vu les dispositions des articles 1109 et 1116 du code civil,

= À défaut de considérer que le propriétaire justifiait de motifs graves d’éviction, appliquer les dispositions légales en matière de dol dont s’est rendue coupable Mme [B] [H] épouse [P] et qui a justifié la rupture anticipée du contrat du 15 juin 2022,

= Débouter Mme [B] [H] épouse [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— À titre infiniment subsidiaire,

= Pour le cas bien extraordinaire ou le tribunal ne retiendrait pas la notion de dol et considérait que bail dont s’agit a été ainsi rompu de manière irrégulière, brutale et non fondée.

= Débouter Mme [B] [H] épouse [P] de sa demande de paiement d’une somme de 13.246.272 XPF.

= Juger qu’il ne pourrait lui être accordé éventuellement que la somme de 7.296.272 XPF (13.246.272 XPF – 5 950 000),

= Débouter Mme [B] [H] épouse [P] de sa demande d’anatocisme, de frais irrépétibles et d’exécution provisoire.

— Sur la demande reconventionnelle de la SCI MAMAO ITI,

= Déclarer recevable, la demande reconventionnelle de la SCI MAMAO ITI.

= Condamner Mme [B] [H] épouse [P] à payer à la SCI MAMAO ITI la somme détournée de 1.189.455 XPF et 2 millions XPF à titre de dommages intérêts.

= Condamner Mme [B] [H] épouse [P] à payer à la SCI MAMAO ITI la somme de 400 000 XPF, au titre l’article 407 du code de civile de la Polynésie française et aux entier dépens distraits au profit de l’avocat soussigné.

= Si le tribunal devait, par extraordinaire, retenir une rupture abusive du contrat, il conviendrait d’opérer compensation entre les créances réciproques.

— Sur la demande reconventionnelle de la SARL CHIMECAL,

= Vu le rapport HCA du 12 septembre 2022,

= Condamner Mme [B] [H] épouse [P] à payer à la SARL CHIMECAL la somme détournée de 9.690.236 XPF ainsi que celle de 5 millions XPF à titre de dommages intérêts,

= Condamner Mme [B] [H] épouse [P] à payer à la SARL CHIMECAL la somme de 400.000 XPF, au titre l’article 407 du code de civile de la Polynésie française et aux entier dépens distraits au profit de l’avocat soussigné,

— Ordonner l’exécution provisoire des condamnations prononcée au profit des sociétés concluantes.

Elles opposent principalement que :

— Le contexte dans lequel le bail litigieux a été conclu convient d’être rappelé en ce sens qu’il s’inscrit dans le cadre d’une ancienne collaboration entre Mme [B] [H] épouse [P] et son employeur en la personne de la SARL CHIMECAL. Or ladite société et la SCI MAMAO ITI sont détenues et dirigées par les mêmes personnes. Elles forment ainsi, avec un certain nombre d’autres entités, un groupement de sociétés pour lesquelles Mme [B] [H] épouse [P] a été amenée à travailler de façon plus ou moins informelle, à raison d’une relation de confiance établie au fur et à mesure des années depuis 1999 et d’une expansion toujours croissante de ses attributions professionnelles. C’est précisément dans ces circonstances que Mme [B] [H] épouse [P] s’est vue consentir le bail litigieux le 15 juin 2022.

— Ce bail est une pure opération de convenance par laquelle Mme [B] [H] épouse [P] s’est en réalité trouvée locataire principale de 13 locaux professionnels destinés à être sous-loués à des tiers, afin de s’en voir confier la gestion locative intermédiaire et d’en tirer des revenus complémentaires. L’intéressée n’a jamais occupé les lieux personnellement et n’exerce d’ailleurs aucune activité autorisée par le bail.

— Cette imbrication entre contrat de travail et bail professionnel traduit la véritable intention des parties par un jeu de vases communicants et exclut l’application de la délibération n°71-111 du 12 juillet 1971. Elle justifie également qu’à raison des agissements délictueux commis par Mme [B] [H] épouse [P] au préjudice de la SARL CHIMECAL, le licenciement de l’intéressée et la résiliation sans délai du bail aient été décidés concomitamment par les dirigeants communs des deux sociétés, dont la confiance a été définitivement éprouvée.

— De fait, peu de temps après la conclusion du bail du 15 juin 2022, la SARL CHIMECAL a fait réaliser un audit de ses comptes par un expert-comptable. Cet audit a mis en évidence qu’en sa qualité de secrétaire-comptable de la SARL CHIMECAL, Mme [B] [H] épouse [P] a effectué entre 2018 et 2022 des prélèvements non fondés pour un montant total de 9.690.236 XPF, dont une somme de 1.189.455 XPF correspondant à des factures d’électricités afférentes au bureaux sous-loués.

— Ces vols et détournements commis à la faveur d’actes de faux et usage de faux, n’ont pu être utilement contestés par Mme [B] [H] épouse [P] devant le tribunal du travail de Papeete, si bien que par jugement du 23 mai 2024, le licenciement dont elle a fait l’objet a été déclaré bien-fondé et régulier. Ces agissements font du reste, à l’heure actuelle, l’objet d’une enquête pénale en suite de deux dépôts de plainte étayés en date des 13 et 15 septembre 2022. Ils constituent enfin un motif grave d’éviction, exclusif du maintien dans les lieux objets du bail au sens de la délibération ou, à tout le moins, un dol entachant ledit contrat.

En cet état, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’affaire par ordonnance du 16 avril 2025 et fixé le dossier à l’audience de plaidoirie du 21 mai 2025. L’affaire a enfin été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

= Sur l’intervention volontaire de la SARL CHIMECAL :

Aux termes de l’article 1er alinéa 2 du code de procédure civile de la Polynésie française, « L’action n’est ouverte qu’à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Selon l’article 195 alinéa 3 du même code, « Peuvent intervenir tous ceux qui justifient d’un intérêt. »

Il est constant que

l’intervention volontaire d’une partie n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties originelles par un lien suffisant, en tant qu’élément caractéristique de l’intérêt à agir et entendu comme un rattachement juridique et factuel direct de nature à éclairer la solution du litige, sans en modifier l’objet.

En l’espèce, le litige opposant la SCI MAMAO ITI et Mme [B] [H] épouse [P] a trait au bail que celles-ci ont conclu le 15 juin 2022, grief étant fait à la société bailleresse d’avoir irrégulièrement résilié ladite convention.

De son côté, la SARL CHIMECAL fonde son intervention volontaire sur des faits de détournements imputés à Mme [B] [H] épouse [P] dans le cadre exclusif de leur relation de travail. Elle invoque, pour soutenir l’existence d’un lien avec le litige locatif, une appartenance à un même ensemble sociétaire que la SCI MAMAO ITI.

Il s’en infère que le litige originel porte sur la régularité de la résiliation d’un bail et, le cas échéant, sur la réparation du préjudice locatif du preneur tandis que les demandes de la société intervenante visent la responsabilité de Mme [B] [H] épouse [P] en qualité de secrétaire-comptable salariée, au titre de manquements allégués dans la gestion des fonds de l’entreprise et rendant impossible la poursuite du bail.

Objet et cause de ces deux litiges sont donc totalement distincts puisque l’issue de l’un n’emporte pas nécessairement celle de l’autre.

Si, considérés au fond, les faits invoqués par la SARL CHIMECAL permettent d’apporter un éclairage périphérique quant à la question précise du motif grave d’éviction, ou à celle du régime applicable et du préavis légal, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’éléments purement contextuels qui peuvent être débattus par la seule SCI MAMAO ITI, partie au contrat de bail litigieux.

Enfin, l’invocation d’une communauté d’associés et de gérance entre elle-même et la société bailleresse ne suffit pas à faire naître le lien juridique requis avec le litige, qui demeure exclusivement locatif. L’actionnariat ou la gouvernance communes ne créent – à défaut de preuve à cet égard – ni solidarité de plein droit, ni confusion de patrimoines, et encore moins mandat général permettant à l’une de faire valoir, dans le cadre d’un litige locatif, les intérêts propres de l’autre.

L’intervention volontaire de la SARL CHIMECAL sera par conséquent déclarée irrecevable.

Contrairement à ce qui est souligné par Mme [B] [H] épouse [P], les demandes propres de ladite société n’encourent par le rejet, mais la même irrecevabilité que son intervention volontaire.

= Sur la demande indemnitaire au titre de la résiliation du bail :

— Sur la qualification du contrat de bail et le régime applicable :

En application de l’article 1319 ancien du code civil dans sa version encore applicable en Polynésie française, l’acte passé en la forme authentique fait pleine foi de la convention jusqu’à inscription de faux.

Selon en effet les articles 1134, 1156 et 1161 anciens du code civil dans sa version applicable en Polynésie française :

«  Art. 1134 – “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. "

Art. 1156 – “On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. ".

Art. 1161 – “Toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier. "

La qualification d’un contrat, qu’il soit passé en la forme authentique ou non, ne dépend ni de la seule dénomination retenue par les parties, ni de la nature de leurs autres relations mais procède de sa substance et de la destination contractuelle, laquelle est à rechercher selon la commune intention des parties et selon l’économie générale de l’acte, le tout, sans dénaturation lorsque les termes sont clairs.

En l’espèce, le contrat de bail conclu en la forme authentique le 15 juin 2022 par la SCI MAMAO ITI d’une part et Mme [B] [H] épouse [P] d’autre part est expressément qualifié de « bail professionnel ». Il fixe une destination précise d’exploitation “des locaux sous forme de location à des professionnels de l’exercice de la médecine et toute activité paramédicale, la fourniture de services et l’usage de bureaux réservés à ces professionnels”, et autorise la sous-location des bureaux 1 à 13 pour l’exercice d’une activité conforme à celles autorisées, sans le consentement ultérieur de la société bailleresse.

La SCI MAMAO ITI qui soutient que Mme [B] [H] épouse [P] n’aurait souscrit qu’une sous-location, n’indique pas le régime de substitution qu’elle entend voir appliquer, et n’en tire aucune conséquence juridique.

En tout état de cause, au regard des éléments versés aux débats, il ne peut être retenu, sans dénaturer les dispositions claires et dépourvues d’ambiguïté du contrat, que le bail litigieux serait une simple sous-location puisque Mme [B] [H] épouse [P] y est preneur principal et que la sous-location n’en constitue qu’une modalité expressément autorisée.

Si la société bailleresse tente de déplacer le débat sur le terrain du contrat de travail conclu entre Mme [B] [H] épouse [P] et la SARL CHIMECAL, il n’en demeure pas moins que l’invocation d’un montage destiné à procurer à Mme [B] [H] épouse [P] un revenu complémentaire par un jeu de “vases communicants” entre les sociétés CHIMECAL et MAMAO ITI – à le supposer établi – ne suffit pas à emporter re-qualification. L’autonomie des personnes morales en cause de part et d’autre interdit en effet toute absorption du bail dans la relation salariale. Par ailleurs, le bail présente une cause et une contrepartie propres (mise à disposition d’un espace contre loyer), de même qu’une destination autonome (occupation par des professionnels de santé). Il n’est enfin justifié d’aucune dépendance fonctionnelle telle que la cessation du travail entraînerait, ipso facto, extinction du bail.

Il s’ensuit que la convention doit conserver sa qualification de bail à usage professionnel et qu’elle relève du régime de la délibération n°71-111 du 12 juillet 1971 susvisée, qui est effectivement d’ordre public en vertu de son article 19.

— Sur la régularité de la résiliation du bail :

Sur le motif grave :

Aux termes de l’article 12 de la délibération n°71-111 du 12 juillet 1971 portant réglementation des loyers des locaux à usage professionnel telle qu’applicable en Polynésie française, “Les occupants de bonne foi des locaux professionnels (…) bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité du maintien dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les occupants des locaux qui paient régulièrement leur loyer et à l’encontre desquels le propriétaire ne peut justifier d’aucun motif grave d’éviction.”

En vertu de l’article 14 de la même délibération, “Le droit au maintien dans les lieux n’est pas opposable au propriétaire qui justifie à l’encontre de l’occupant d’un motif grave d’éviction.

Préavis devra être donné six mois à l’avance au locataire par acte extrajudiciaire qui indiquera le motif invoqué (…)”

Il est acquis que c’est au bailleur qui entend s’en prévaloir de rapporter la preuve du motif grave, et, que celui-ci s’apprécie strictement au regard de l’exécution du bail.

En l’espèce, la SCI MAMAO ITI se prévaut d’une rupture régulière du bail à son initiative dès le 19 septembre 2022 au regard des graves manquements imputés à Mme [B] [H] épouse [P] dans le cadre de sa relation de travail avec la SARL CHIMECAL, ayant été à l’origine d’une procédure de licenciement débuté le 25 août 2022. Elle invoque, in fine, une perte de confiance et une impossibilité de poursuivre toute relation avec elle, dès lors que les deux sociétés en cause jouiraient d’une communauté d’intérêts matériels et moraux.

Il est justifié que par jugement définitif du 23 mai 2024, le tribunal du travail de Papeete a déclaré régulier et bien fondé le licenciement dont Mme [B] [H] épouse [P] a fait l’objet le 13 septembre 2022 au visa de faits de détournements de fonds, faux et usages de faux, escroquerie et abus de confiance au préjudice de son employeur.

Cette décision n’a toutefois qu’une autorité relative en ce qu’elle ne commande pas la solution du présent litige locatif. Si elle peut valoir élément de contexte, elle ne saurait dispenser la société bailleresse d’établir un manquement locatif grave aux obligations essentielles de la preneuse.

Or, la SCI MAMAO ITI ne justifie ni même n’invoque aucun manquement de la locataire à ses obligations, qu’il s’agisse du paiement des loyers et charges, du respect de la destination contractuelle, de la jouissance paisible, de l’entretien, réparations et assurance, ou encore du paiement des charges et consommations.

Particulièrement, le fait que Mme [B] [H] épouse [P] ait pu payer avec des fonds de la SARL CHIMECAL les factures d’électricité des locaux loués, mises à sa charge par le contrat de bail, ne caractérise pas une violation des obligations contractuelles du bail. Par ailleurs, contrairement à ce qu’elle affirme, cela ne place pas la SCI MAMAO ITI en “situation délicate” à l’égard de la SARL CHIMECAL, mais, à supposer ces faits établis, et indépendamment des éventuelles conséquences pénales d’un tel comportement, cela caractériserait surtout, au plan civil, l’existence d’une créance de la SARL CHIMECAL, tiers au contrat de bail, à l’égard de Mme [B] [H] épouse [P].

Il s’ensuit que les motifs invoqués à l’appui de la résiliation anticipée du bail, non rattachés à un manquement de la preneuse dans l’exécution du bail, ne constituent pas un motif grave d’éviction au sens des dispositions susvisées.

Sur le dol :

En vertu de l’article 1109 ancien du code civil dans sa version applicable en Polynésie française, “Il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par la violence ou surpris par le dol.”

Selon l’article 1116 du même code, “Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.”

Le dol suppose un élément intentionnel, une information déterminante du consentement et une erreur provoquée chez le cocontractant ; il s’apprécie au jour de la conclusion du contrat.

En l’espèce, la SARL MAMAO ITI invoque subsidiairement le dol pour valider la rupture anticipée du bail professionnel litigieux, toujours à l’appui des faits de fraudes commis au préjudice de la SARL CHIMECAL.

Comme ci-avant développé, ces faits relèvent cependant d’un autre rapport juridique et ne suffisent pas à établir une tromperie ayant vicié le consentement de la SCI MAMAO ITI lors de la conclusion du bail le 15 juin 2022.

Surtout, la reconnaissance d’un tel vice du consentement n’a pas pour conséquence la résiliation unilatérale et immédiate du bail, mais ouvre une action en nullité relative au contrat et, le cas échéant, des dommages-intérêts.

Or la SCI MAMAO ITI ne sollicite pas la nullité du bail, ni à titre principal, ni conventionnel. Elle se borne à invoquer le dol pour justifier a posteriori la rupture intervenue le 14 septembre 2022.

En cet état, ce moyen doit être écarté.

En conséquence, la résiliation immédiate notifiée le 19 septembre 2022 par la SCI MAMAO ITI n’est pas fondée, et est également entachée d’une irrégularité de forme au regard du préavis légal et incompressible de six mois, dont il n’est pas contesté qu’il n’a pas été respecté en l’espèce.

— Sur les conséquences de l’irrégularité de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 16 de la délibération n°71-111 du 12 juillet 1971, “Le propriétaire qui n’aura pas satisfait aux obligations prescrites par les dispositions des alinéas 2, 3, 4 et 5 de l’article 15 ci-dessus sera tenu, envers l’occupant évincé au paiement d’une indemnité variant de six mois à un an de loyer fixée par la commission d’expertise.”

Ces dispositions ont trait aux cas de reprise des lieux par le propriétaire ayant été autorisé à effectuer des travaux dans les lieux loués et ne s’appliquent donc pas au cas d’espèce.

La résiliation du contrat de bail professionnel au 19 septembre 2022 étant présentement jugée irrégulière, c’est la responsabilité contractuelle de droit commun de la SCI MAMAO ITI qui est engagée.

Selon les articles 1142, 1147 et 1150 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française :

Art. 1142 – “Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur.”

Art. 1147 – “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.”

Art. 1150 – “Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée.”

Ce mode de réparation obéit au principe de la réparation intégrale “sans perte ni profit”, lequel consiste à replacer le créancier dans la situation où il se serait trouvé si le contrat avait été correctement exécuté, sous réserve du caractère certain, direct et prévisible du dommage.

En l’occurrence, le préjudice allégué par Mme [B] [H] épouse [P] tient, selon elle, au gain qu’elle escomptait tirer de la sous-location autorisée de 10 des 13 bureaux jusqu’au terme contractuel du 30 juin 2023, soit 1.558.385 XPF mensuels sur une période résiduelle de 8,5 mois à compter du 19 septembre 2022.

Ainsi que cela est pertinemment souligné par la SCI MAMAO ITI, la perte prétendument éprouvée – bien que par nature prévisible – ne peut cependant être indemnisée qu’à proportion de ce qui est prouvé et net, soit après déduction des loyers mensuels dus par la preneuse à la société bailleresse, outre les divers impôts, taxes locatives et charges diverses mises à sa charge par les stipulations même du contrat de bail.

Or à cet égard, les seules charges mensuelles certaines résultant de l’acte sont le loyer de 600.000 XPF et la provision sur charges de 100.000 XPF. Le montant mensuel de 1.558.385 XPF avancé par Mme [B] [H] épouse [P], bien que non justifié, n’est pas discuté par la SCI MAMAO ITI, de telle sorte que la marge théorique ressort ainsi à 858.385 XPF par mois (1.558.385 – 700.000), soit 7.296.272 XPF sur 8,5 mois.

La SCI MAMAO ITI ne discute pas plus la réalité des sous-baux en cours, ni le niveau d’occupation et de recettes allégués par Mme [B] [H] épouse [P], et au final ne discute par la demande, prise comme indemnisation de la perte d’un bénéfice acquis.

Il en résulte que la SCI MAMAO ITI sera condamnée à payer à Mme [B] [H] épouse [P] la somme de 7.296.272 F CFP, comme proposé à titre subsidiaire, en réparation du préjudice financier résultant de la rupture fautive du bail professionnel par le bailleur.

= Sur les intérêts et l’anatocisme :

Aux termes des articles 1153 et 1154 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française,

Art 1153 – “Dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts fixés par la loi ; sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Ils ne sont dus que du jour de la demande, excepté dans les cas où la loi les fait courir de plein droit.”

Art. 1154 – “Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.”

En l’espèce, s’agissant d’une créance indemnitaire, et non d’un capital, il y a lieu de faire courir les intérêts au taux légal assortissant la condamnation de la SCI MAMAO ITI à compter de la date du présent jugement.

La capitalisation est également ordonnée conformément à l’article 1154 susvisé.

= Sur les demandes reconventionnelles de la SCI MAMAO ITI :

Aux termes du premier alinéa 1er de l’article 1315 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.”

En l’espèce, la demande reconventionnelle de la SCI MAMAO ITI formée à l’encontre de Mme [B] [H] épouse [P] et tendant au paiement d’une somme de 1.189.455 XPF ne peut prospérer. En effet, cette somme, présentée comme correspondant à des factures d’électricité afférentes aux bureaux sous-loués, relève, selon les propres écritures de la société bailleresse, d’un préjudice n’ayant affecté que la SARL CHIMECAL.

La demande additionnelle de 2 millions XPF à titre de dommages-intérêts n’est pas davantage fondée, que ce soit en fait ou en droit.

La SCI MAMAO ITI sera dès lors déboutée de ces chefs de demande, ainsi que de sa demande de compensation.

= Sur l’exécution provisoire sollicitée par Mme [B] [H] épouse [P] :

Aux termes des articles 308 et suivants du code de procédure civile de la Polynésie française, l’exécution provisoire de toutes les décisions susceptibles d’opposition ou d’appel ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée par une décision motivée, si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit. Hors le cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée à la demande des parties ou d’office chaque fois qu’il y a urgence ou péril en la demeure et à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. En aucun cas, elle ne peut l’être pour les dépens et les indemnités allouées au titre de l’article 407. Elle peut être ordonnée sur minute et avant enregistrement.

En l’espèce, aucune circonstance de la cause ne justifie d’ordonner l’exécution provisoire, Mme [B] [H] épouse [P] ne justifiant ni du péril sur le recouvrement de la créance, ni de l’urgence, en l’absence d’éléments relatifs à sa situation personnelle.

= Sur les frais irrépétibles et dépens :

Aux termes de 406 du code de procédure civile de la Polynésie française, “Toute partie qui succombe est condamnée aux dépens, sauf si circonstances particulières résultant de l’intérêt ou de la faute d’une partie. Les dépens peuvent également entre compensés en tout ou partie si les parties succombent respectivement sur quelques chefs de demande.”

En vertu de l’article 407 du même code, “En toute matière, civile, commerciale ou sociale, lorsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.”

En l’espèce, en considération des circonstances et de la solution du litige, il y a lieu de condamner la SCI MAMAO ITI à payer à Mme [B] [H] épouse [P] une somme de 150.000 XPF au titre des frais irrépétibles

Succombant pour l’essentiel, la SCI MAMAO ITI sera également condamnée à supporter les entiers dépens de l’instance, dont distraction d’usage.

L’intervention volontaire de la SARL CHIMECAL ayant été déclarée irrecevable, ses frais et dépens demeureront à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

— DÉCLARE irrecevable l’intervention volontaire et les prétentions de la SARL CHIMECAL,

— CONDAMNE la SCI MAMAO ITI à payer à Mme [B] [H] épouse [P] une somme de 7.296.272 F CFP à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de la résiliation anticipée irrégulière du bail professionnel du 15 juin 2022,

— DIT que cette somme portera intérêts légaux à compter de la présente décision,

— ORDONNE la capitalisation des intérêts échus par année entière, conformément à l’article 1154 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française,

— DÉBOUTE Mme [B] [H] épouse [P] du surplus de ses prétentions,

— DÉBOUTE la SCI MAMAO ITI de l’ensemble de ses prétentions,

— CONDAMNE la SCI MAMAO ITI à payer à Mme [B] [H] épouse [P] une somme de 120.000 XPF au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— CONDAMNE la SCI MAMAO ITI aux entiers dépens de l’instance, dont distraction d’usage.

En foi de quoi la minute a été signée par le Président et le Greffier.

Le Président, Le Greffier,

Christine LAMOTHE Hinerava YIP