Copie authentique délivrée en case à M^es EFTIMIE-SPITZ et MICHEL, la SCP CLEMENCET-PINNA le

Copie exécutoire délivrée en case à M^es EFTIMIE-SPITZ et MICHEL le

MINUTE N° : 26/65

JUGEMENT DU : 27 février 2026

DOSSIER : N° RG 23/00496 – N° Portalis DB36-W-B7H-C7TX

AFFAIRE : SAS FIDUCIM, SARL FINANCIERE DU [Adresse 1] C/ [U] [I], S.C.P. CLEMENCET PINNA

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

ILE DE TAHITI

— ------

2EME CHAMBRE

JUGEMENT

AUDIENCE DU 27 février 2026

DEMANDERESSES -

— SAS FIDUCIM, société inscrite au RCS de Paris sous le n°792 748 089, dont le siège social est sis [Adresse 2], dont la Présidente est la société Financière du [Adresse 1]

— SARL FINANCIERE DU [Adresse 1], société inscrite au RCS de Lille sous le n°831 579 727, dont le siège social est sis [Adresse 1] et le gérant M. [W] [P]

toutes les deux représentées par M^e Marie EFTIMIE-SPITZ, avocate au barreau de PAPEETE

DÉFENDEURS -

— Monsieur [U] [I]

né le 05 Septembre 1968 à [Localité 1], de nationalité Française,

demeurant au [Adresse 3]

représenté par M^e Anne-laurence MICHEL, avocate au barreau de PAPEETE

— S.C.P. CLEMENCET PINNA

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Régulièrement assignée à personne le 15 décembre 2023, non comparante et non concluante

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENTE : Christine LAMOTHE

GREFFIERE : Herenui WAN-AH TCHOY

PROCEDURE -

Requête en Demande en restitution d’une chose ou en paiement d’un prix reçu indûment- Sans procédure particulière (66B) en date du 15 décembre 2023

Déposée et enregistrée au greffe le 20 décembre 2023

Rôle N° RG 23/00496 – N° Portalis DB36-W-B7H-C7TX

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au greffe le 27 février 2026

En matière civile, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [U] [I] est propriétaire de l’île Manuhangi, sise dans l’archipel des Tuamotu, pour l’avoir reçu en sa qualité d’héritier réservataire et de légataire universel de sa mère adoptive feue [Y] [R] [B] [I] veuve [G], laquelle l’avait elle-même reçu de son époux feu [F] [N] [Z] [G], selon testament authentique du 06 juillet 1984.

M. [F] [N] [Z] [G] avait lui-même acheté ledit immeuble aux époux [X], selon acte authentique reçu par Me [L], notaire à [Localité 1], le 23 mai 1962.

Selon acte sous seing privé du 27 avril 2022, Monsieur [U] [I] a consenti à la Sas Fiducim et la société Financière Du [Adresse 1] la vente conditionnelle de l’île de Manuhangi (Archipel des Tuamotu – Polynésie française), pour un prix de 854.000.000 fcp, incluant la commission d’agence ou de 800.000.000 fcp net vendeur.

Les parties ont fixé le délai de réitération par acte authentique au plus tard le 15 décembre 2022.

Les parties ont convenu des conditions suspensives suivantes dans l’intérêt de l’acquéreur seul, et au profit du vendeur et de l’acquéreur.

La Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] ont versé le dépôt de garantie contractuellement convenu d’un montant de 42.700.000 F CFP entre les mains de la SCP Office Notarial Philippe CLEMENCET, Alexandrine CLEMENCET et Jean-Philippe PINNA.

Par courriel du 15 décembre 2022, adressé à l’étude notariale, le conseil du vendeur a indiqué que le délai échu n’avait pas fait l’objet d’une demande de prorogation.

Par courriel du 19 décembre 2022, M^e Pinna a proposé une réunion, les acquéreurs ayant des “propositions constructives” à exposer.

Par acte du 30 décembre 2022, Me [M] notaire, assistant Monsieur [U] [I], a fait signifier à M^e Pinna, une lettre de mise en demeure avec sommation d’avoir à s’exécuter.

Par acte du 02 janvier 2023, Me [M] notaire, assistant M. [U] [I], a fait signifier à la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1], une sommation à régulariser avant le vendredi 13 janvier 2023.

Le 13 janvier 2023 les acquéreurs ne se sont pas présentés.

Par courrier remis en main propre, le 19 janvier 2023, le conseil du vendeur a sollicité auprès de la SCP Notariale la libération du dépôt de garantie augmenté de l’intérêt légal et de l’anatocisme.

Par courrier du 30 octobre 2023, le conseil de la Sas Fiducim a sollicité de M^e Pinna la restitution du dépôt de garantie, se prévalant de la non réalisation des conditions suspensives.

Par lettre-courriel du 13 décembre 2023, le conseil du vendeur a répondu à l’Etude notariale s’opposer fermement à toute restitution du dépôt de garantie aux acquéreurs et a à nouveau sollicité la libération entre les mains du vendeur.

PROCÉDURE :

Par requête enrôlée par voie dématérialisée le 20 décembre 2023, et actes d’huissier en date 15 décembre 2023, la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] ont fait assigner M. [I] [U] et la SCP Clemencet-Pinna devant le Tribunal civil de première instance de Papeete.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’affaire par ordonnance du 11 juin 2025 et fixé le dossier à l’audience du 11 août 2025, à laquelle il a été renvoyé à l’audience du 17 septembre 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par RPVA le 14 mai 2025, la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] demandent au tribunal de :

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

A TITRE PRINCIPAL

— DIRE nul de plein droit l’acte du 23 mai 1962 passé par Me [C], notaire suppléant de Me [L], par lequel Monsieur [O], propriétaire et Madame [T] [J] [H], sans profession, son épouse ont transféré la propriété de l’île Manuhangi à M. [F] [N] [Z] [G], en conséquence de la révocation de plein droit de l’autorisation gubernatoriale n°974/DOM en date du 16 avril 1962 à défaut de la réalisation de la condition résolutoire de constituer une concession perpétuelle pour la Polynésie française d’une bande de terrain de trente mètres de large entre le récif et le lagon,

— DIRE que M. [U] [I] n’a pas satisfait à la condition suspensive de prouver ses droits de propriété,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Si par extraordinaire le Tribunal ne disait pas la vente du 23 mai 1962 nulle,

— DIRE que M. [I] n’a pas satisfait à la condition suspensive de livrer un bien qui n’est pas déprécié par une servitude administrative,

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE,

Si par extraordinaire le Tribunal ne disait pas la vente du 23 mai 1962 nulle, et ne disait pas que M. [I] n’a pas satisfait à la condition suspensive de livrer un bien qui n’est pas déprécié par une servitude administrative,

— DIRE que M. [I] n’a pas satisfait à la condition suspensive de prouver que les précédents propriétaires ont satisfait à leur obligation légale de constituer une concession perpétuelle au bénéfice de la Polynésie française,

ET PLUS SUBSIDIAIREMENT ENCORE,

— DIRE que M. [I] n’était pas en mesure d’offrir sa garantie légale d’éviction,

EN CONSÉQUENCE DE QUOI,

— CONDAMNER M. [U] [I] à payer solidairement à la Société FIDUCIM et à la Société FINANCIÈRE DU [Adresse 1] la somme de 42 700 000 XPF en restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2023,

— CONDAMNER M. [U] [I] à payer solidairement à la Société FIDUCIM et à la Société FINANCIÈRE DU [Adresse 1] la somme de 42 700 000 XPF en application de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023,

— DIRE que les intérêts produiront eux-mêmes intérêts pour chaque année échue, conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil,

— ORDONNER à l’Etude Notariale CLEMENCET-PINNA à procéder à la restitution de la somme de 42 700 000 XPF, dans un délai de 15 jours après signification du jugement,

— CONDAMNER M. [U] [I] à payer à la Société FIDUCIM la somme de 300.000 XPF au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie Française

— ORDONNER l’exécution provisoire,

— CONDAMNER M. [U] [I] aux entiers dépens dont distraction d’usage au profit de M^e Marie EFTIMIE-SPITZ

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

— DÉBOUTER M. [I] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Au besoin, pour ce faire,

— ANNULER la convention du 27 avril 2022,

— ORDONNER en conséquence la restitution du dépôt de garantie de 42 700 000 XPF à solidairement à la Société FIDUCIM et à la Société Financière du [Adresse 1],

faisant valoir, à l’appui de leurs prétentions :

— que la condition suspensive tenant à la communication au notaire de l’ensemble des pièces et documents permettant l’établissement complet et régulier de la publication de l’acte de vente devant entraîner la transmission à l’acquéreur d’un droit de propriété incommutable, et notamment la remise du titre de propriété et d’une origine de propriété régulière et incommutable au moins trentenaire remontant à un titre translatif n’est pas remplie : M. [I] n’est pas propriétaire de ce bien immobilier à ce jour, puisqu’il ne justifie pas que lui ou ses ayants droits ont réalisé la concession perpétuelle au bénéfice de la Polynésie française : le transfert de propriété est nul de plein droit pour défaut de réalisation de la condition résolutoire de l’autorisation administrative, ce défaut entraînant la révocation de l’autorisation :

= qu’en application des dispositions de l’article 1181 du Code civil, que l’autorisation administrative donnée pour la vente du bien a été résolue de plein droit en raison de l’absence de concession perpétuelle au bénéfice de la Polynésie française,

= qu’en application l’article 1183 du Code civil, la condition résolutoire sous laquelle l’autorisation gubernatoriale a été accordée s’étant accomplie, puisqu’aucune concession perpétuelle n’a été réalisée au bénéfice de la Polynésie française, ladite autorisation a été révoquée,

= qu’en application de l’article 5 du décret du 4 juillet 1932, le transfert de propriété est donc lui-même nul de plein droit,

— que l’exception de nullité est recevable, puisque M. [I], par sa demande reconventionnelle, sollicite implicitement l’exécution de la vente du 23 mai 1962,

= que la condition résolutoire de l’autorisation gubernatoriale n’a pas disparu par l’effet de la publication du statut de la Polynésie française ou de la délibération intervenus en 2004, puisque l’article 52 de la délibération n°2004-34 APF du 12 février 2004 portant composition et administration du domaine public en Polynésie française abroge la délibération n°78-128 AT du 03 août 1978 modifiée qui était déjà constitutive de la composition d’un domaine public propre à la Polynésie française,

= que la cour d’appel de Papeete, dans son arrêt du 24 mars 2022 opérant un revirement de jurisprudence, commet une erreur de droit en considérant que la nullité résultant de l’absence d’autorisation serait relative et réservée aux héritiers du vendeur de propriété sans autorisation, dès lors qu’il s’agit d’un texte d’ordre public, impératif, la nullité étant une nullité de plein droit, absolue, visant la protection de l’intérêt général, et non d’un intérêt particulier (groupe d’ “indigènes”),

= que l’exception de nullité soulevée par un nouvel acquéreur confronté à un risque de se voir opposer la nullité de son titre par un éventuel futur acquéreur ou par les héritiers du vendeur à l’acte du 23 mai 1962, doit être déclarée recevable,

= que l’acte de vente du 23 mai 1962 n’a précisément jamais été exécuté et n’a donné lieu à aucune construction, bail, cession, en raison de l’absence d’exécution de la condition résolutoire, laquelle a eu pour effet de révoquer l’autorisation gubernatoriale,

= que même s’il s’agissait d’une condition suspensive, son défaut de réalisation empêche l’entrée en vigueur de l’autorisation, ce qui revient au même,

— que la concession en cause n’est pas un simple rappel de la délimitation du domaine public maritime, puisqu’elle se situe à l’intérieur sur la partie terrestre faisant l’objet d’une propriété privée cédée, et non sur la limite extérieure du récif, où se situe la délimitation du domaine public,

— que le notaire considère que M. [I] ne justifiait pas de la réalisation de la condition suspensive, et l’avait invité à régulariser la situation, en rappelant la jurisprudence “Colombani”, (annulation par défaut d’autorisation du Gouverneur et du juge des tutelles en raison de la minorité de certains vendeurs),

— à titre subsidiaire, que la non-réalisation de la condition résolutoire entraîne une dépréciation de la valeur de l’îlot, objet de la vente, s’agissant d’une concession perpétuelle qui constitue une servitude, révélant que la propriété de l’île n’est pas intégralement incommutable, de sorte que la première condition n’est pas réalisée non plus ; que les plans démontrent que cette servitude n’a jamais été définie ni constituée, ce qui empêche les acquéreurs de se projeter sur un plan de construction précis et les assujettis à tout moment à l’exigence de cette constitution, puisqu’il s’agit d’un droit perpétuel et donc imprescriptible,

— à titre plus subsidiaire, que les anciens propriétaires n’ont pas satisfait à leur obligation légale de constituer cette concession perpétuelle au profit de la Polynésie, de telle sorte qu’ils ne remplissent pas la condition posée par l’acte d’avoir satisfait à toutes les obligations administratives,

— à titre infiniment subsidiaire, que la future tentative de réalisation de cette concession perpétuelle à tout moment constitue un risque d’éviction de la part de la Polynésie française, ce qui constitue un obstacle dirimant à la réitération de la vente, le vendeur ne pouvant offrir la garantie d’éviction prévue à l’article 1626 du Code civil,

— que l’impossibilité pour le vendeur de vendre justifie :

= la restitution du dépôt de garantie,

= le paiement de la clause pénale: que la sommation de M. [I] est tardive pour avoir été délivrée le 2 janvier 2023, mais ouvre des droits, qu’elle soit délivrée par l’une ou l’autre partie à l’acte, que l’absence de réalisation des conditions suspensives est imputable au vendeur, et qu’en application de l’article 1178 du Code civil, les conditions sont donc considérées comme accomplies, et ne font pas obstacle à la condamnation au titre de la clause pénale,

— que le compromis de vente du 27 avril 2022 encourt la nullité du chef de l’erreur et/ou du dol, au visa des articles 1116 et 1110 du Code civil, car elles n’auraient pas signé le compromis si elles avaient su que cette concession n’avait pas été réalisée, alors qu’il s’agissait d’une obligation légale du vendeur, que l’absence de réalisation de cette concession prive de légalité le transfert de propriété du 23 mai 1962, ou à tout le moins laisse subsister une concession perpétuelle au profit de la Polynésie française, sans qu’elle soit déterminée ni située,

— qu’il n’est pas possible d’envisager de construire un hôtel sur une île dont une partie peut à tout moment faire l’objet d’une concession par le territoire de la Polynésie française et altérer profondément soit les constructions, soit les accès aux constructions,

— qu’il appartenait au vendeur d’exposer que dès l’origine que la concession perpétuelle n’avait pas été réalisée, et même de purger la difficulté, alors qu’il leur a dissimulé la difficulté.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 10 juin 2025, M. [U] [I] demande au Tribunal de :

Vu l’acte comportant Vente Conditionnelle du 27 avril 2022,

Vu les pièces communiquées,

Vu l’article 47 de la loi 192-2004 du 27 février 2004,

Vu les articles 5 et 8 de la Convention de Montego Bay du 10 décembre 1982,

Vu les articles 1152 et 1226 du code civil,

— DIRE irrecevables la Société FIDUCIM et la Société FINANCIÈRE DU [Adresse 1] en leurs exceptions de nullité.

Subsidiairement,

— Les DIRE mal fondées et DÉBOUTER la Société FIDUCIM et la Société FINANCIÈRE DU [Adresse 1] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— DIRE qu’il n’y a lieu à restitution.

A titre reconventionnel,

— ORDONNER à la SCP CLEMENCET-PINNA de procéder à la libération du dépôt de garantie d’un montant de 42.700.000 fcp à Monsieur [U] [I], y ajoutant les intérêts légaux à compter de la lettre de mise en demeure du 19 janvier 2023 et l’anatocisme.

— CONDAMNER solidairement la Société FIDUCIM et la Société FINANCIÈRE DU [Adresse 1] à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 42.700.000 fcp au titre de la clause pénale.

— ORDONNER l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution.

— CONDAMNER dans les mêmes termes la Société FIDUCIM et la Société FINANCIÈRE DU [Adresse 1], à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 500.000 FCP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, et les CONDAMNER aux entiers dépens,

faisant valoir, à l’appui de ses prétentions :

— que la Sas Fiducim et la société Financière Du [Adresse 1] sont irrecevables à soulever la nullité de plein droit de l’acte de vente du 23 mai 1962, pour défaut d’intérêt à agir, dès lors que la condition résolutoire dudit acte est devenue sans objet depuis la loi organique 96-312 du 12 avril 1996 qui a fait tomber dans le domaine maritime la bande de terre litigieuse de “trente mètres de large entre le récif et le lagon”, correspondant “aux rivages de la mer”, article repris à l’article 47 de la nouvelle loi organique du 27 février 2004, et déjà reprise dans l’article 2 de la délibération du n°2004-34 du 12 février 2004 portant composition et administration du domaine public en Polynésie française,

— que la demande de nullité de la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] est également irrecevable, pour défaut de qualité à agir, puisque seule la Polynésie française aurait pu se prévaloir de la défaillance de cette condition, stipulée dans son intérêt exclusif et dans un délai trentenaire, à défaut, elle est réputée avoir renoncé à la condition stipulée ;

— qu’il s’agit d’une nullité relative, qui vise la protection d’un intérêt privé et ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger ; cette nullité relative a été couverte par l’exécution volontaire du contrat, en connaissance de cause, ainsi que l’a rappelé la cour d’appel de [Localité 1] dans un arrêt du 14 décembre 2023,

— que la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] ne peuvent remettre en cause ses droits de propriété par titre, sans revendiquer une propriété à leur bénéfice,

— que la vente du 23 mai 1962 à bien reçu l’autorisation administrative du Gouverneur de la Polynésie française, qui est expressément visée,

— que la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1], comme leur “sachant”, M^e Pinna, font une analyse sur la base d’une jurisprudence tronquée et obsolète,

— que la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] sont irrecevables à invoquer une exception de nullité visant un acte qui a déjà reçu exécution, près de 63 ans plus tard, et alors que la vente a été exécutée et le prix payé,

— qu’il est bien fait mention dans l’acte des constructions édifiées sur l’îlot, et que Mme [R] [B] [I] épouse [G] se rendait régulièrement sur l’îlot pour séjourner dans les quatre habitations “en dur” s’y trouvant, et mentionnait également une chapelle ordonnée de vitraux du peintre Bernard Buffet,

— que l’origine de propriété trentenaire et incommutable est parfaitement et légalement justifiée,

— que c’est une condition résolutoire de l’autorisation gubernatoriale qui fait défaut, celle d’une concession perpétuelle, et non de l’autorisation du gouverneur elle-même, de sorte qu’en application de l’article 1183 alinéa 1du Code civil dans sa version applicable en Polynésie française, l’accomplissement de la condition stipulée aurait eu pour effet de révoquer l’autorisation donnée par le gouverneur, ce qui n’était probablement pas l’intention des parties, le gouverneur ayant plus vraisemblablement souhaité soumettre son autorisation à la condition que l’acquéreur consente une concession au Territoire,

— que c’est en réalité une condition suspensive que les parties ont en réalité entendu prévoir,

— que la définition du domaine public maritime ressort d’une disposition d’ordre public, et qu’il assure une possession paisible du bien vendu aux acquéreurs dans le respect de ces dispositions,

— que les trois obstacles à la réitération soulevés par la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] ne sont pas pertinents et ne constituent en réalité qu’un seul et même obstacle s’agissant du fait qu’à tout moment une partie de l’île puisse faire l’objet d’une concession par le territoire de la Polynésie française, qui consisterait en une dépréciation de la valeur de l’île, entraînant un risque d’éviction,

— qu’il ressort très clairement de l’acte litigieux sur “l’origine antérieure de propriété” que :

= le bien ne devait pas faire l’objet “de servitudes ou de mesures administratives, de nature à en déprécier la valeur”,

= dans l’acte de donation de l’île de Manuhangi de Monsieur [F] [G] à son épouse [Y] [R] [B] [I], il est prévu que “la condition résolutoire d’une concession de la Polynésie française, d’une zone de 30 m de large entre le récif et le lagon, permettant l’accès à ce dernier et situé à proximité du point de débarquement dans l’île”,

— que ces points n’ont pas été repris dans les conditions suspensives, et sans que cela n’ait donné lieu à aucune observation avant le délai de réitération échu,

— qu’il résulte du courriel du 17 janvier 2023 adressé par M^e Pinna à Me [M] que :

• l’acquéreur a toujours eu une totale compréhension de la situation qu’il rapporte tardivement à des “servitudes ou mesures administratives”,

• la concession perpétuelle n’a jamais été régularisée et la condition résolutoire ne peut être mise en œuvre du fait de la prescription trentenaire,

• l’acquéreur a dû prendre attache auprès des autorités pour la création d’un accès dans le lagon car il s’était engagé à maîtriser cette opération,

— que les projets d’investissement annoncés dans la presse par la Sas Fiducim n’ont pas pu se développer, et qu’elle a laissé passer le délai de réitération du compromis de vente litigieux par un effet domino,

— que le droit à concession perpétuelle accordé à la Polynésie française correspond en réalité à une zone du domaine public inaliénable et imprescriptible, lui permettant de bénéficier d’un droit de passage inoffensif entre la mer territoriale extérieure à l’atoll et son lagon, à proximité du point de débarquement de l’île, lequel résulte des articles 5 et 8 de la Convention de Montego Bay du 10 décembre 1982 et de l’article 8, et de l’article 7 de la loi organique n°96-312 du 12 avril 1996, repris à l’article 47 de la nouvelle loi organique du 27 février 2004, et déjà reprise dans l’article 2 de la délibération du n°2004-34 du 12 février 2004 portant composition et administration du domaine public en Polynésie française,

— que la domanialité du domaine public maritime strictement définie ne porte aucune atteinte au droit de propriété ni aucune dépréciation de la valeur du bien, ni aucun risque d’éviction,

— qu’il n’existe aucun trouble actuel ou futur dans la jouissance du bien vendu par l’acquéreur, en raison d’un droit invoqué en justice par un tiers, puisque la concession est conforme au droit applicable et connue de l’acheteur au moment de la vente, et ne remet pas en cause la jouissance pleine et entière de l’atoll, et qu’il n’existe aucune revendication par un tiers de la propriété de l’atoll,

— que ce sont bien les règles du domaine public maritime qui délimitent la pleine et entière propriété de l’atoll de Manuhangi,

— que la demande en restitution du dépôt de garantie et paiement de la clause pénale est abusive, dès lors que la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1], défaillantes à la réitération de l’acte authentique, ont par une requête tardive soulevé un “obstacle dirimant” dont elles n’avaient jamais fait état lors des échanges non judiciaires,

— que la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] sont prescrites à invoquer la nullité de la vente, plus de 60 ans après sa signature, même par voie d’exception, car la vente a déjà été exécutée,

— s’agissant de la décision 674/DOM du 16 avril 1962, visée à l’acte de vente du 23 mai 1962, que soit elle a été remplie, et elle anticipait sur l’évolution du droit, soit elle n’a pas été remplie, et tombe sous le coup de la prescription trentenaire,

— que les conditions suspensives ont été réalisées dans le délai contractuellement prévu au 15 décembre 2022, et que la vente ne s’est pas réalisée par la faute de l’acquéreur, qui n’a pas déféré à la sommation d’exécuter, de telle sorte que les clauses prévues en cas de non-réalisation de la vente doivent s’appliquer :

= que le dépôt de garantie est acquis au vendeur défaillant, qui a bien reçu sommation dans le délai de 15 jours,

= que la clause pénale est acquise, conformément aux dispositions des dispositions contractuelles, combinées aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil,

— que les sommations sont intervenues dans le délai de 15 jours, qui expirait le samedi 31 décembre, prolongé au 2 janvier 2023, premier jour ouvrable,

— que la demande de régularisation de la concession perpétuelle sollicitée sous la plume de M^e Pinna, le 17 janvier 2023, est tardive, et postérieure aux sommations à régulariser délivrées par acte d’huissier du 13 janvier 2023,

— qu’il convient d’ordonner l’exécution provisoire compte tenu de l’urgence et du péril existant, l’actualité de la Sas Fiducim révélant des condamnations à paiement de sommes importantes et illustrant des difficultés financières qui rendent incertain le recouvrement de la créance.

La SCP Clemencet-Pinna n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

= Sur le défaut de réalisation des conditions suspensives :

La Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] soutiennent que le défaut de réitération de la vente est imputable à M. [U] [I], qui n’aurait pas permis la réalisation des conditions suspensives :

— à titre principal, car il n’a satisfait à l’obligation suspensive de prouver ses droits de propriété, en raison de la nullité de l’acte de cession du 23 mai 1962,

— à titre subsidiaire, car il n’a satisfait à l’obligation suspensive de livrer un bien qui n’était pas déprécié par une servitude administrative,

— à titre plus subsidiaire car il n’a pas satisfait à la condition suspensive de prouver que les précédents propriétaires ont satisfait à leur obligation légale de constituer une concession perpétuelle au bénéfice de la Polynésie française,

— à titre plus subsidiaire encore, en raison du fait que M. [U] [I] ne peut offrir sa garantie d’éviction.

Selon les dispositions de l’article 1134 du Code civil dans sa version applicable en Polynésie française : “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.”

Selon la clause “CONDITIONS SUSPENSIVES” figurant dans l’acte sous seing privé de vente conditionnelle signé le 27 avril 2022, les parties ont convenu :

“La présente vente est soumise aux conditions suspensives ci-après, qui sont déterminantes et sans lesquelles les parties n’auraient pas contracté :

NOTE DE RENSEIGNEMENTS D’AMÉNAGEMENT : que la note de renseignements d’Aménagement qui sera délivrée n’empêche pas l’utilisation du BIEN selon sa destination, ne modifie pas la configuration des lieux ou soit susceptible de déprécier la valeur du BIEN à usage de terrain à bâtir en vue de l’édification d’un complexe hôtelier.

Conditions suspensives stipulées au profit de L’ACQUÉREUR seul, auxquelles celui-ci pourra toujours renoncer :

. Que le BIEN ne fasse pas l’objet :

— de servitudes ou de mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ;

— de servitudes conventionnelles produisant le même effet ;

— de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies dont la mainlevée ne pourrait être obtenue des créanciers par le paiement de leur créance à l’aide de la partie payée comptant par la comptabilité du notaire rédacteur ;

— d’une destruction totale ou partielle ou de dégradations telles qu’elles ne permettraient pas sa jouissance dans des conditions normales ;

. Que l’immeuble ne fasse pas l’objet d’une location ou occupation non déclarée aux présentes.

. Que LE VENDEUR communique à L’ACQUÉREUR ou à son notaire l’ensemble des pièces ou documents permettant l’établissement complet et régulier et la publication de l’acte de vente, devant entraîner la transmission à L’ACQUÉREUR d’un droit de propriété incommutable. Cette communication devant comporter la remise :

— du titre de propriété,

— la justification d’une origine de propriété régulière et incommutable au moins trentenaire remontant à un titre translatif.

. Que LE VENDEUR ou les précédents propriétaires aient respecté toute obligation administrative ou légale relative à l’immeuble

. Que LE VENDEUR justifie de la capacité, des autorisation ou des pouvoirs nécessaires à une vente amiable.

(…)”

Selon les dispositions de l’article 1181 du Code civil dans sa version applicable en Polynésie française : “L’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, ou d’un événement actuellement arrivé, mais

encore inconnu des parties.

Dans le premier cas, l’obligation ne peut être exécutée qu’après l’événement.

Dans le second cas, l’obligation a son effet du jour où elle a été contractée.”

Selon les dispositions de l’article 1183 du Code civil dans sa version applicable en Polynésie française : “La condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation, et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

Elle ne suspend point l’exécution de l’obligation ; elle oblige seulement le créancier à restituer ce qu’il a reçu, dans le cas où l’événement prévu par la condition arrive.”

= Sur le défaut de réalisation de l’obligation suspensive de prouver ses droits de propriété à la charge de M. [U] [I] :

La Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] soutiennent que le défaut de réitération de la vente est imputable à M. [U] [I] qui n’a pas permis la réalisation de l’obligation suspensive de prouver ses droits de propriété, en raison de la nullité de l’acte de cession du 23 mai 1962, qu’ils poursuivent, et qu’il convient dès lors d’examiner en premier lieu.

= Sur la nullité de l’acte de cession du 23 mai 1962 et la recevabilité de la demande :

Selon les dispositions de l’article 45 du Code de procédure civile de la Polynésie française : “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixé, la chose jugée.”

Selon les dispositions de l’article 1er du Code de procédure civile de la Polynésie française : “Article 1er – Le droit d’agir en justice

L’action est le droit pour l’auteur d’une prétention de la soumettre au juge afin qu’il la dise bien ou mal fondée et pour son adversaire le droit de discuter de ce bien-fondé.

L’action n’est ouverte qu’à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile de 20.000 à 200.000 francs.”

Selon les dispositions de l’article 2262 du Code civil dans sa version applicable en Polynésie française : “Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.”

Selon les dispositions de l’article 1er du décret du 4 juillet 1932 Transfert des propriétés immobilières dans les établissements français de l’Océanie : “Dans toute l’étendue du territoire des établissements français de l’Océanie, aucun transfert de propriété immobilière entre vifs ne peut avoir lieu sans autorisation du gouverneur de la colonie. (…)”

Selon les dispositions de l’article 5 du décret du 4 juillet 1932 Transfert des propriétés immobilières dans les établissements français de l’Océanie : “Tout transfert de propriété immobilière effectue sans cette autorisation sera nul de plein droit, et tout notaire ou autre officier public qui aura prêté la main pourra être attaqué par la partie lésée sans préjudice des sanctions disciplinaires qu’ils ont encouru et des peines prévues au présent décret.”

Selon les dispositions de l’article 2 de la décision n° 874/DOM du Gouverneur de la Polynésie française du 16 avril 1962 : “La présente autorisation est accordée sous la condition résolutoire de concession perpétuelle par l’acquéreur au Territoire de la Polynésie Française d’une bande de terrain de trente mètre de large entre les récifs et le lagon permettant l’accès à ce dernier et situé à proximité du point de débarquement dans l’île.”

La Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] soutiennent la nullité de l’acte authentique du 23 mai 1962, pour défaut de réalisation de la condition résolutoire de l’autorisation administrative, à savoir défaut de concession perpétuelle d’un droit de passage, ce qu’elles sont irrecevables à faire à plusieurs titres :

= en raison de leur défaut de qualité pour agir, puisqu’elles ne sont pas parties audit acte, et que l’absence d’autorisation gubernatoriale (destinée à protéger les intérêts privés des vendeurs) à la vente ne peut être considérée que comme une cause de nullité relative, que seule la partie que la loi entend protéger peut soulever, le fait qu’il ait un temps, désormais révolu, été considéré qu’il s’agissait d’une nullité absolue n’ayant pas pour effet de changer l’état positif du droit,

= en raison de leur défaut d’intérêt pour agir, quand bien même il s’agirait d’une nullité absolue, leur seul intérêt n’étant pas réel, direct et légitime, puisqu’elles cherchent seulement à justifier à posteriori le défaut de réitération de l’acte de vente et à obtenir la restitution du dépôt de garantie versé par leurs soins,

= en raison de la prescription trentenaire de l’action en nullité, qu’elles exercent bien, quoiqu’elles en disent, à titre principal, et non par voie d’exception, puisque qu’elles l’invoquent à l’appui de leur demande principale, et non en défense face à une demande formulée à leur encontre, étant en tout état de cause rappelé que l’exception de nullité ne peut être invoquée perpétuellement que si le contrat n’a pas été exécuté, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

En conséquence, la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] seront déclarée irrecevables en leur demande de nullité de plein droit de l’acte authentique de vente reçu par Me [C], notaire suppléant de Me [L], le 23 mai 1962 pour défaut de qualité et d’intérêt pour agir, et pour cause de prescription.

Dès lors que le défaut de justification d’une “origine de propriété régulière et incommutable au moins trentenaire, remontant à un titre translatif”, résidait uniquement dans la nullité de l’acte authentique reçu par Me [L], notaire à [Localité 1], le 23 mai 1962, et que cette nullité n’est pas établie, aucune non-réalisation de ladite condition suspensive n’est imputable à M. [U] [I], et ladite condition est bien réalisée.

= Sur le défaut de réalisation de l’obligation suspensive de livrer un bien qui n’était pas déprécié par une servitude administrative :

Selon les dispositions de l’article 2 de la décision n° 874/DOM du Gouverneur de la Polynésie française du 16 avril 1962 : “La présente autorisation est accordée sous la condition résolutoire de concession perpétuelle par l’acquéreur au Territoire de la Polynésie Française d’une bande de terrain de trente mètre de large entre les récifs et le lagon permettant l’accès à ce dernier et situé à proximité du point de débarquement dans l’île.”

Selon les dispositions de l’article 47 de la loi 192-2004 du 27 février 2004, reprenant à l’identique les dispositions de l’article 7 de la loi organique 96-312 du 12 avril 1996 portant statut d’autonomie de la Polynésie française : “le domaine public du Territoire comprend… les rivages de la mer, le sol et le sous-sol des eaux intérieures, dont les rades et les lagons…”

La Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] soutiennent qu’en raison de l’obligation assortissant l’autorisation gubernatoriale, non réalisée à ce jour, l’île de Manuhangi serait dépréciée en raison du risque de voir la Polynésie française exiger l’établissement de la concession perpétuelle du droit de passage prévu à son bénéfice.

La clause en question appelle les observations suivantes :

— en premier lieu, ainsi que les parties en conviennent, la clause définissant la concession perpétuelle est particulièrement mal rédigée, dès lors que prise littéralement, l’intervention de la concession perpétuelle aurait pour effet de “résoudre” l’autorisation donnée, ce qui n’aurait d’évidence, aucun sens,

— en second lieu, comme les parties en conviennent également, cette clause n’a de sens que s’il est en réalité convenu que l’autorisation est soumise à la condition que l’acquéreur consente à la Polynésie française une concession perpétuelle, sous peine de résolution de l’autorisation.

Or, s’il est mentionné que la concession devant être accordée doit être perpétuelle, il appartenait bien à la Polynésie française de réclamer dans le délai trentenaire l’établissement de ladite concession, ce qu’elle n’a d’évidence pas fait et qu’elle est donc désormais prescrite à faire, plus de 60 ans après.

Par ailleurs, ainsi que le soutient M. [U] [I], il apparaît que l’objet de ladite clause était de prévoir un droit de passage pour la Polynésie française entre l’océan et le lagon, et que cette clause est désormais sans objet, à minima depuis 1996, compte tenu des dispositions d’ordre public instituant le domaine public maritime de la Polynésie française.

À titre surabondant, il sera souligné qu’il ne saurait être sérieusement soutenu que la privation “d’une bande de terrain de trente mètre de large entre les récifs et le lagon permettant l’accès à ce dernier et situé à proximité du point de débarquement dans l’île.” aurait pour effet de déprécier le bien dont la superficie totale est de plus de 233 hectares, et il n’est à cet égard produit aucun élément permettant de quantifier la dépréciation invoquée.

En conséquence, aucun défaut de réalisation de l’obligation suspensive de livrer un bien qui n’était pas déprécié par une servitude administrative imputable à M. [U] [I] n’est justifié, et ladite condition est bien réalisée.

= Sur le défaut de réalisation de l’obligation suspensive de prouver que le vendeur ou les précédents propriétaires “aient respecté toute obligation administrative ou légale relative à l’immeuble” :

La Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] soutiennent qu’il n’est pas justifié que le propriétaire ou les anciens propriétaires ont satisfait à leur obligation légale de constituer une concession perpétuelle au bénéfice de la Polynésie française.

Toutefois, contrairement aux affirmations de la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] aucun reproche de ce chef ne peut être imputé à M. [U] [I] et à ses ayants cause, dès lors que l’obligation de constituer une concession perpétuelle au bénéfice de la Polynésie française n’était pas une obligation légale, et qu’au surplus, ceux-ci n’ont jamais été sollicités en ce sens, et n’ont donc jamais refusé de satisfaire à cette obligation.

Par ailleurs, comme rappelé ci-dessus, la Polynésie française pourrait se voir opposer la prescription de son action en établissement de la concession en cause, étant rappelé que la clause relative à ladite concession d’un droit de passage est devenue sans objet à la suite de l’instauration du domaine public maritime de la Polynésie française.

En conséquence, aucun défaut de réalisation de l’obligation suspensive de prouver que le vendeur ou les précédents propriétaires “aient respecté toute obligation administrative ou légale relative à l’immeuble” n’est imputable à M. [U] [I], et ladite condition est bien réalisée.

Il en résulte le défaut de réitération par acte authentique de la vente prévue à l’acte sous seing privé du 27 avril 2022 n’est pas imputable à M. [U] [I].

= Sur le défaut de garantie d’éviction :

Selon les dispositions de l’article 1626 du Code de procédure civile de la Polynésie française : “Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.”

La Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] estiment que M. [U] [I] n’est pas en capacité d’offrir sa garantie légale d’éviction, la Sas Fiducim s’estimant exposée “à un risque d’éviction tout à fait phénoménal dans son ampleur dès lors que la Polynésie française peut à tout moment exiger cette concession perpétuelle et la fixation de son emplacement sans considération des éventuelles constructions que l’acquéreur projette ou réaliserait alors que cette construction constitue la raison même de son acquisition.”

Pour justifier la résolution de la vente, il appartient donc à la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] de démontrer l’existence d’un trouble actuel, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, en l’absence de toute justification de l’existence d’une contestation quelconque du titre de propriété de M. [U] [I] par un tiers ayant qualité pour ce faire, ou de toute demande de la part de la Polynésie française relative à l’établissement de la concession perpétuelle, laquelle n’a au demeurant plus d’objet, dès lors qu’elle se confond avec son domaine public maritime.

En conséquence, le défaut de réitération ne peut pas plus être imputable à M. [U] [I] de ce chef.

= Sur “l’exception de nullité” de l’acte du 27 avril 2022 soulevée par la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] :

Selon les dispositions de l’article 1116 du Code civil dans sa rédaction applicable en Polynésie française : “Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.”

Selon les dispositions de l’article 1116 du Code civil dans sa rédaction applicable en Polynésie française : “L’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Elle n’est point une cause de nullité lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention.”

De manière fort peu logique, la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1], qui poursuivent à titre principal l’exécution de l’acte du 27 avril 2022, soutiennent en défense aux demandes reconventionnelles de M. [I] [U] la nullité dudit acte pour cause d’erreur “voire de dol”.

La Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] se contentent d’invoquer sans la caractériser, la dissimulation de l’absence de réalisation de la concession perpétuelle par M. [I] [U], alors qu’une telle dissimulation ne résulte d’aucun élément, d’autant que l’autorisation gubernatoriale du 16 avril 1962 et la condition l’assortissant sont expressément mentionnées dans l’acte du 27 avril 2022.

Par ailleurs, la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] ne démontrent pas l’existence d’une erreur sur la substance même de la chose qui en est l’objet, dès lors que comme rappelé ci-dessus, l’absence de réalisation de la concession perpétuelle est sans effet sur la “légalité” du transfert de propriété du 23 mai 1962, et que la Polynésie française pourrait se voir opposer la prescription de son action en établissement de la concession en cause, étant rappelé que la clause relative à ladite concession d’un droit de passage est devenue sans objet à la suite de l’instauration du domaine public maritime de la Polynésie française.

En conséquence, la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] seront déboutées de leur “exception de nullité” de l’acte du 27 avril 2022.

= Sur les conséquences du défaut de réitération de la vente par acte authentique :

Selon la clause “DÉLAI DE RÉITÉRATION PAR ACTE AUTHENTIQUE” figurant dans l’acte sous seing privé de vente conditionnelle signé le 27 avril 2022, les parties ont convenu :

“En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 15 décembre 2022 par l’office notarial SCP CLEMENCET-CLEMENCET-PINNA, notaires associés (…), moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement.

Il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes, sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques expressément convenus entre les parties.

Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes de renseignements d’aménagement, délimitation du domaine public, états des transcriptions et es inscriptions hors formalités en cours de validité, extrait cadastral, répertoire civil.

En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le 31 décembre 2022.

La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

En conséquence, si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le Tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-comparution…) afin de faire constater la vente par décision de Justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la clause pénale stipulée aux présentes.

Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l’ACQUÉREUR, le VENDEUR pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’ACQUÉREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi ou par exploit d’huissier. Et parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’ACQUÉREUR par la faute duquel le contrat n’a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en oeuvre de la clause pénale, et de dommages-intérêts si le VENDEUR subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause.”

Selon la clause “RÉALISATION DE LA VENTE” figurant dans l’acte sous seing privé de vente conditionnelle signé le 27 avril 2022, les parties ont convenu :

“La réalisation de la vente est subordonnée à la signature d’un acte authentique de vente avec paiement du prix prévu et des frais et loyaux coûts du contrat dans le délai ci-dessus prévu.

A défaut de signature de l’acte authentique de vente dans le délai ci-dessus prévu, et de sommation délivrée à cet effet par l’une ou l’autre des parties dans les quinze jours de l’expiration dudit délai, les présentes seront frappées de nullité de plein droit et les parties déliées de tout engagement à l’exception de ceux découlant de l’application de la clause “DÉPÔT DE GARANTIE” ci-après.”

Selon la clause “DÉPÔT DE GARANTIE” figurant dans l’acte sous seing privé de vente conditionnelle signé le 27 avril 2022, les parties ont convenu :

“Montant :

A titre de dépôt de garantie, L’ACQUÉREUR s’engage à verser dans un délai de TRENTE (30) jours à compter des présentes, la somme de QUARANTE-DEUX MILLIONS SEPT CENT MILLE FRANCS PACIFIQUE (42 700 000 CFP) à la comptabilité de la SCI “Office Notarial Philippe CLEMENCET, Alexandrine CLEMENCET et Jean-Philippe PINNA”, titulaire d’un office notarial à [Localité 1], qui en confirmera le crédit à son compte au VENDEUR dans le même délai.

A défaut de versement dans le délai sus-énoncé, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues, si bon semble au vendeur.

Nature :

Le dépôt de garantie ne pourra être considéré comme un versement d’arrhes réservant à l’une ou l’autre des parties la faculté de se dédire. En conséquence, LE VENDEUR renonce à se prévaloir des dispositions de l’article 1590 du code civil.

Sort de ce versement :

En cas de réalisation de la vente, la somme ci-dessus s’imputera sur le prix.

Si la vente n’était pas réalisée la somme ci-dessus versée resterait acquise au VENDEUR à titre de dommages-intérêts forfaitairement fixés.

Toutefois, la somme en question serait restituée à L’ACQUÉREUR s’il se prévalait de la non réalisation d’une seule des conditions suspensives ci-après prévues à l’expiration du délai de validité des présentes.

Le dépôt de garantie serait également restitué à L’ACQUÉREUR si un procès-verbal de carence était dressé contre LE VENDEUR.”

Selon la clause “CLAUSE PÉNALE” figurant dans l’acte sous seing privé de vente conditionnelle signé le 27 avril 2022, les parties ont convenu :

“Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigible, elle devra verser à l’autre partie la somme de QUARANTE-DEUX MILLIONS SEPT CENT MILLE FRANCS PACIFIQUE (42.700.000 CFP) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Il est précisé que la présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.”

Selon les dispositions de l’article 1152 du Code civil dans sa version applicable en Polynésie française : “Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.”

Selon les dispositions de l’article 1226 du Code civil dans sa version applicable en Polynésie française : “La clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution. ”

Conformément à ce qu’il a été convenu contractuellement, le 15 décembre 2022, date d’expiration du délai de réitération par acte authentique de la vente, constitue le point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter, en délivrant une sommation d’avoir à signer la vente dans le délai de 15 jours, et, à défaut de signature de l’acte, en saisissant le tribunal dans le mois suivant le refus de signature.

L’acte du 30 décembre 2022 par lequel Me [M] notaire, assistant M. [U] [I], a fait signifier à M^e Pinna, une lettre de mise en demeure avec sommation d’avoir à s’exécuter ne peut valoir mise en demeure de signer l’acte de vente, puisqu’il n’est pas adressé aux acquéreurs.

La mise en demeure aux acheteurs de réaliser la vente délivrée par M. [U] [I] l’a été tardivement, puisqu’elle est intervenue par acte du 02 janvier 2023, soit plus de quinze jours après le 15 décembre 2002.

En tout état de cause, la présente procédure n’a pas pour objet d’obtenir la vente forcée.

Dès lors, conformément aux dispositions de la clause “RÉALISATION DE LA VENTE” figurant dans l’acte sous seing privé de vente conditionnelle signé le 27 avril 2022, l’absence de sommation délivrée dans les quinze jours de l’expiration dudit délai n’a pour seule conséquence que d’entraîner la nullité de plein droit dudit acte, les parties étant déliées de plein droit de tout engagement “à l’exception de ceux découlant de l’application de la clause “DÉPÔT DE GARANTIE” ci-après.”

Il en résulte que, en application de ladite clause “DÉPÔT DE GARANTIE”, la vente n’ayant pas eu lieu, et cet échec ne pouvant être imputé au vendeur, la somme versée au titre du dépôt de garantie est acquise à M. [I] [U], “à titre de dommages-intérêts forfaitairement fixés.”.

En conséquence, il sera ordonné à la SCP Clémencet-Pinna de procéder à la libération du dépôt de garantie d’un montant de 42.700.000 F CFP entre les mains de M. [I] [U], sans qu’il y ait lieu d’assortir le versement de cette somme de dommages et intérêts au taux légal et d’en ordonner capitalisation à compter de la mise en demeure, s’agissant d’une somme indemnitaire, et la SCP Clémencet-Pinna ne pouvant la libérer sans l’accord des deux parties.

En revanche, du fait de la nullité de plein droit ayant touché l’acte sous seing privé de vente conditionnelle signé le 27 avril 2022, en l’absence de sommation délivrée dans les quinze jours de la survenue de l’expiration du délai pour réaliser la vente, les dispositions relatives à la clause pénale ne sont plus applicables, et M. [I] [U] sera débouté de ce chef de demande.

= Sur l’exécution provisoire :

Selon les dispositions de l’article 309 du Code de procédure civile de la Polynésie française : “Hors le cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée à la demande des parties ou d’office chaque fois qu’il y a urgence ou péril en la demeure et à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. En aucun cas, elle ne peut l’être pour les dépens et les indemnités allouées au titre de l’article 407.

Elle peut être ordonnée sur minute et avant enregistrement.”

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision, en l’absence d’urgence ou de péril, s’agissant de sommes d’ores et déjà versées entre les mains de l’office notarial.

= Sur les dépens et l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française :

La Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1], qui succombent, seront condamnées aux dépens de l’instance, ainsi qu’à verser à M. [I] [U] la somme de 300.000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

— DÉCLARE la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] irrecevables en leur demande de nullité de plein droit de l’acte authentique de vente reçu par Me [C], notaire suppléant de Me [L], le 23 mai 1962 pour défaut de qualité et d’intérêt pour agir, et pour cause de prescription,

— DIT que le défaut de réitération par acte authentique de la vente prévue à l’acte sous seing privé du 27 avril 2022 n’est pas imputable à M. [U] [I],

— DÉBOUTE la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] de leur “exception de nullité” de l’acte du 27 avril 2022 pour cause d’erreur “voire de dol”,

— DIT que la somme de 42.700.000 F CFP versée par la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] au titre du dépôt de garantie est acquise à M. [I] [U],

— ORDONNE à la SCP Clémencet-Pinna de procéder à la libération du dépôt de garantie d’un montant de 42.700.000 F CFP entre les mains de M. [I] [U],

— DÉBOUTE M. [I] [U] du surplus de ses demandes,

— DÉBOUTE la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] de l’ensemble de leurs demandes,

— DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— CONDAMNE la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] à payer à M. [I] [U] la somme de 300.000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,

— CONDAMNE la Sas Fiducim et la Sarl Financière Du [Adresse 1] aux dépens de l’instance.

En foi de quoi la minute a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Présidente, La Greffière,

Christine LAMOTHE Herenui WAN-AH TCHOY