Tribunal Judiciaire de Paris, 20 mai 2021, n° 21/53272

TJ Paris 20 mai 2021

Arguments

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Accepté
Existence d'une obligation non sérieusement contestable
La cour a constaté qu'il n'existait pas de contestation sérieuse sur l'obligation de paiement des loyers et charges, permettant ainsi d'accorder la provision demandée.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que la locataire devait être condamnée à payer une somme pour couvrir les frais de justice du bailleur.
Accepté
Absence de contestation sérieuse sur les demandes reconventionnelles
La cour a rejeté les demandes reconventionnelles de la locataire, considérant qu'elles ne reposaient pas sur des éléments probants.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 20 mai 2021, n° 21/53272
Numéro :	21/53272

Sur les parties

Parties :	société

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 20 mai 2021

N° RG 21/53272 – N°

Portalis

352J-W-B7F-CT7PG par Laurent NAJEM, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, N° : 4

Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier. Assignation du :

15 Mars 2021

DEMANDERESSE

La société

représentée par ^M^a^î^t^r^e de avocats au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

La société

représentée par Maître avocat au barreau de

PARIS -

DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2021, tenue publiquement, présidée par Laurent NAJEM, Vice-Président, assisté de Pascale

GARAVEL, Greffier,

délivrées le: 13/01/201 2 Copies exécutoires

Page 1

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 10 février 2012, la société aux droits de laquelle vient la société a donné à bail commercial sous conditions suspensives à la société dénommée aujourd’hui des locaux commerciaux sis rue de l’Abbaye 75 006 PARIS, moyennant un loyer annuel en principal de 40 000 euros hors charges et hors taxes.

Pa délivré Le 30 septembre 2020, la société congé à effet du 31 mars 2021.

Le 29 décembre 2020, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme de 14 585, 15 euros en principal.

Un second commandement de payer, pour 28 892, 65 euros a été délivré le 16 février 2021.

Les lieux ont été restitués le 31 mars 2021.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 15 mars 2021, la société par actions simplifiée a fait assigner la société par actions simplifiée à associé unique

devant le juge des référés afin de demander: sa condamnation à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 29 131, 11 euros (sauf à parfaire), outre les frais d’huissier de justice, plus les intérêts au taux légal à compter du commandement, et la capitalisation des intérêts;

- sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- qu’il soit ordonné que l’exécution de la présente ordonnance aura lieu au seul vu de la minute.

Suivant conclusions déposées à l’audience du 29 avril 2021 et développées oralement, la société ^r^é^d^uⁱt ^sa ^d^e^m^aⁿ^d^e principale à la somme de 21 286, 57 euros, et sollicite le débouté des demandes adverses.

Elle fait valoir que sa demande tient compte de la déduction du dépôt de garantie de 10 751, 23 euros.

Elle soutient qu’il n’y a pas de contestation sérieuse s’agissant de sa créance ; qu’un arrêt récent de la cour d’appel de Lyon a rejeté chacun des arguments soulevés par le preneur.

Elle fait valoir que le ravalement dépend du syndicat des copropriétaires et non du bailleur ; que ce dernier n’est donc pas tenu de répondre du trouble que le preneur prétend subir ; qu’elle ne réclame au demeurant aucune somme au titre des loyers de cette période.

Page 2

S’agissant de la fermeture administrative des locaux loués, elle conteste toute mauvaise foi, en ce qu’elle a formulé des franchises importantes et fait valoir que le congé du preneur ne permet pas de renégocier le contrat. Elle allègue que la notion de cause a disparu avec la dernière réforme et se rapporte aux conditions de formation du contrat.Elle fait valoir que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée que pour une faute imputable au bailleur ; que la société a renoncé à la faculté d’invoquer les dispositions de l’article 1722 du code civil; qu’il n’y a aucune perte des locaux ; que le locataire, ses salariés, ses fournisseurs et des équipes travaux pouvaient utiliser les locaux, outre la possibilité de services de livraison.

S’agissant des demandes reconventionnelles, elle fait valoir que le juge des référés n’a pas le pouvoir de statuer sur une demande d’indemnité en raison d’un préjudice; qu’il s’agit en outre d’un préjudice éventuel ; que le lien de causalité n’est pas ^d^é^m^oⁿtré ; que le coefficient de 30 % correspond à un coefficient forfaitaire; qu’en toute hypothèse, ces demandes reconventionnelles se heurtent à une contestation sérieuse.

Elle indique qu’elle a procédé à une compensation du dépôt de garantie avec les sommes dues comme le prévoit le contrat.

Suivant conclusions déposées à l’audience et développées oralement, la société par actions simplifiée sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de la société

Reconventionnellement, elle réclame la condamnation de la société

à lui payer la somme de 44.226, 39 euros correspondant aux sommes dues après compensation des dettes connexes, liquides et exigibles.

Elle demande la condamnation de la société SGS à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle allègue qu’il existe une contestation sérieuse s’opposant à la provision réclamée tirée du manquement du bailleur à son obligation de délivrance; que son bailleur ne l’a pas tenu informée du vote par l’assemblée générale des copropriétaires des travaux de ravalement de l’immeuble ; que les travaux annoncés pour 4 mois en ont finalement duré 10; qu’aucune mesure pour préserver la visibilité du commerce ou assurer sa signalisation, telle une bâche, n’a été prise ; qu’elle a dû régler scule ce problème ; que ces travaux étaient incompatibles avec l’activité de vente de bijoux de luxe.

Elle en déduit qu’en appliquant un coefficient réducteur de 30 % lié à la conjoncture et l’aléa, le préjudice réparable s’élève à la somme de 47.422 euros.

Page 3

Elle fait valoir qu’il existe également une contestation sérieuse au regard de la fermeture des locaux loués ; que le devoir de bonne foi s’oppose à ce que le bailleur exige le paiement des loyers au titre d’une période où la chose louée était totalement inexploitable; que la Cour de cassation admet qu’une circonstance extérieure aux parties peut faire disparaître la cause d’une obligation et dispenser le débiteur de cette exécution; que du 16 mars au 11 mai 2020, les locaux sont devenus impropres à leur destination ; que cette impropriété constitue une impossibilité pour le bailleur d’exécuter l’obligation de délivrance; que le preneur est autorisé à suspendre le paiement sur le fondement d’une exception d’inexécution.

Elle se prévaut également des dispositions de l’article 1722 du code civil en ce qu’il y a eu perte totale ou partielle de la chose louée; qu’il y a lieu de tenir compte des périodes de confinement mais également de couvre-feu. Elle détaille le montant de

l’exonération suivant les périodes et considère que seule la somme de 13 866,78 euros est due.

A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation provisionnelle du bailleur par le jeu de la compensation entre la créance du bailleur (13 866, 78 euros), et ses créances au titre du préjudice (47 422 euros) et du dépôt de garantie détenu par le bailleur (10 671, 17 euros); que le bailleur doit être condamné à payer la somme de 44 226, 39 euros.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus, conformément à

l’article 446-2 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2021, date de la présente ordonnance.

SUR CE

Sur la demande de provision :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente.

Page 4

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Enfin, l’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

La demanderesse verse aux débats un décompte au titre des loyers et charges impayées en date du 8 avril 2021 et à hauteur de

21 286, 57 euros.

Ce décompte porte mention du remboursement du dépôt de garantie pour la somme de 10 751, 23 euros.

La locataire, pour s’opposer au paiement et former une demande reconventionnelle, fait état d’une part de travaux de ravalement qui ont causé un préjudice de jouissance et d’autre part, elle invoque les conséquences de la crise sanitaire sur son activité au titre de différents fondements juridiques.

S’agissant des travaux de ravalement, la défenderesse expose qu’ils ont duré dix mois, qu’elle n’en n’en a pas été avisée en amont, et qu’aucune signalisation n’a été mise en place. Elle considère que ces travaux étaient incompatibles avec son activité.

Elle évalue à 30 % le coefficient réducteur à appliquer, soit 47 422 euros, au titre de son préjudice de jouissance.

Ce coefficient apparaît avoir été arrêté forfaitairement et n’est justifié par aucun élément.

En tout état de cause, l’indemnisation d’un tel préjudice, alors même que la preuve du caractère certain du lien de causalité n’est pas rapportée avec l’évidence requise, échappe aux pouvoirs du juge des référés. D’autres événements non liés à ces travaux ont pu jouer un rôle (manifestations, conséquences des attentats), comme le relève d’ailleurs la locataire elle-même.

Il n’appartient nullement au juge des référés de procéder à une compensation entre une créance certaine, non sérieusement contestable de loyers et de charges, et celle résultant d’une indemnisation éventuelle du préjudice résultant de travaux supportés par le locataire et qu’il lui appartiendra de réclamer devant le juge du fond le cas échéant.

sera déboutéc de l’ensemble de La S.A.S. ses demandes à ce premier titre.

S’agissant de la situation de crise sanitaire, depuis mars 2020, la au visa de l’ancien 1315 du code civil, invoque les obligations de bonne foi et d’équité auxquelles le bailleur est tenu.

Il convient de relever que dans l’hypothèse d’un renouvellement, le bailleur acceptait 12 mois de franchise de loyers eu égard aux échafaudages et 2 mois au titre de la situation sanitaire, ce qui exclut la mauvaise foi alléguée.

Page 5

La notion de bonne foi n’est pas de nature à permettre de remettre les engagements régulièrement conclus par les parties. Il n’y a aucune contestation sérieuse de nature à s’opposer au paiement des loyers à ce titre.

La fait encore valoir qu’avec la crise sanitaire et les mesures qui l’accompagnent, la cause du contrat a disparu (1131 ancien du code civil).

Il est constant qu’en 2012, la locataire a pu entrer en possession des lieux, puis les exploiter pendant de nombreuses années, de sorte que l’engagement a bien une cause.

La défenderesse fait encore valoir qu’il existe une exception d’inexécution dont elle entend se prévaloir.

Cependant, la S.A.S. Bn’a nullement perdu la jouissance des lieux à raison du confinement, elle a pu les occuper pendant cette période, et le cas échéant, procéder par exemple à des livraisons.

L’impossibilité temporaire d’exploitation en outre ne résulte que des décisions politiques qui ne sont pas le fait du bailleur.

Dès lors, il n’y a pas davantage de cause d’exonération à ce titre.

La locataire se prévaut encore de l’article 1722 du code civil aux termes duquel si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Cependant, les parties ont entendu déroger à cet article (4.11 du bail) et en tout état de cause, la preuve d’une « destruction » d’une partie des locaux n’est pas rapportée, aucune partie des lieux n’était devenue inaccessible à la locataire ou ses salariés, qui pouvaient parfaitement y accéder physiquement.

Il n’y a donc pas davantage de cause d’exonération à ce titre.

A la lumière de l’ensemble de ces éléments, il n’existe donc pas de contestation sérieuse relative à l’obligation du locataire de payer les loyers et charges, de sorte que le juge des référés peut condamner la S.A.S. C X à verser, par provision, la somme de 21 286, 57 euros à la demanderesse.

Les intérêts, au taux légal, courent à compter de la date de délivrance du commandement, soit le 16 février 2021.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 15 mars 2021, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires :

La S.A.S. sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Page 6

La demande au titre des « frais d’huissier » n’est pas chiffrée. Les frais d’assignation entrent dans les dépens. S’agissant des frais de commandement, la présente instance ne visant pas à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, ils n’entrent pas dans les dépens.

Enfin, rien ne justifie qu’il soit ordonné que la présente ordonnance soit exécutoire au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.A.S. à verser à la

^S.^A.^S. une provision de 21 286,57 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 février 2021 ;

Ordonnons la capitalisation, année par année, des intérêts dus au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée par assignation du 15 mars 2021, dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil ;

Rejetons l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par la S.A.S

^C^oⁿ^d^a^mⁿ^oⁿs ^la ^S.^A.^S. à payer à la S.A.S. la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile ;