TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

No RG 19/60663 -

N° Portalis

352J-W-B7D-CQ5ZO

mb-N° : 11

Assignation du :

24 octobre 2019

2 copies exécutoires délivrées le:

Jugement rendu en la forme des référés le 29 septembre 2021

par le Tribunal judiciaire de Paris, composé de :

Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, Marie-Hélène PENOT, Juge, Caroline FAYAT, Juge,

assistées de Marjorie BERNABÉ, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE PARIS

Hôtel de Ville

[…]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX ^de l’ASSOCIATION DELECROIX GUBLIN, avocats au barreau de

PARIS #R0229

DEFENDERESSE

Madame X

représentée par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS #D1735

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DÉBATS

A l’audience du 02 juin 2021 présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, tenue publiquement,

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LE TRIBUNAL,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSE DU LITIGE

M^me X est propriétaire d’un appartement formant le lot […], bâtiment A, escalier 2, au deuxième étage situé au sein de l’immeuble X à […].

Le 10 septembre 2019, un agent assermenté de la Ville de Paris a dressé un constat d’infraction à la réglementation du changement d’usage de locaux d’habitation.

Par acte d’huissier du 24 octobre 2019, la Ville de Paris prise en la personne de Mme la Maire de Paris a fait assigner M^me X en la forme des référés devant le président du tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de condamnation de la défenderesse à lui payer une amende civile de 50 000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et au visa des articles 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet, L. 632-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Par ordonnance du 23 janvier 2020, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de Paris dans l’attente de la décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

La Cour de justice de l’Union européenne a statué par arrêt du 22 septembre 2020 considérant la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de Paris sur le changement d’usage est conforme à la réglementation européenne.

L’affaire a été rétablie à l’audience du 2 juin 2021.

La Ville de Paris représentée par son conseil a déposé des conclusions à l’audience, sollicitant de :

- au principal constater l’infraction commise par M^me X; en conséquence, condamner M^me X à payer à la Ville de Paris une amende civile de 50.000 euros ;

- au subsidiaire : de condamner M^me X à trois amendes de 10.000 euros par application des dispositions de l’article L.324-1-1 IV et V du code du tourisme pour les années 2018, 2019 et 2020 ;

- en tout état de cause, condamner M^me X à payer à la Ville de Paris la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

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— la condamner aux entiers dépens.

A l’audience, la Ville de Paris représentée par son conseil, a modifié sa demande subsidiaire, se limitant à solliciter la condamnation de la défenderesse à deux amendes civiles de 10.000 euros au titre des seules années 2019 et 2020.

Au soutien de ses prétentions la Ville de Paris expose que M^me X a donné en location meublée de courte durée à une clientèle de passage l’appartement constituant le lot numéro 37 situé au X à […] du mois d’août 2015 au mois de février 2020. Elle prétend que le lot numéro 37 n’est pas la résidence principale de la défenderesse, qu’il est à usage exclusif d’habitation et que la location meublée de courte durée à une clientèle de passage, sans autorisation préalable, est un changement d’usage qui doit être sanctionné.

M^me X, se référant oralement à ses écritures, sollicite à titre principal le rejet des prétentions adverses, et à titre subsidiaire, si le manquement aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation devait être caractérisé, de fixer le montant de l’amende à 1 euro symbolique et à titre infiniment subsidiaire de réduire le montant de l’amende sans excéder la somme de 1 000 euros.

M^me X soutient en substance que le manquement aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation

n’est pas caractérisé dès lors que l’appartement formant le lot […] dont elle est propriétaire constitue sa résidence principale.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 15 septembre 2021, délibéré prorogé au 29 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale concernant le non-respect de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation

En vertu de l’article L.631-7 du code de la construction et de

l’habitation, le changement d’usage d’un local destiné à l’habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants est soumis à autorisation préalable.

Selon ce texte, constituent des locaux à usage destiné à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article

L.632-1. Pour l’application de cette disposition, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 a ajouté à cet article un alinéa aux termes duquel le fait de louer un local meublé destiné à

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l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Selon l’article L.631-7-1 A, lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la notion de résidence principale se définit comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de

l’habitation.

L’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose:

"Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires."

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir:

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— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de Paris de faire la preuve de l’affectation du bien concerné à l’usage d’habitation au sens de l’article L.631-7 précité.

- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale pour une durée n’excédant pas 4 mois par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de Paris a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle ait été mise en oeuvre dans le cadre de la présente procédure.

Sur la qualification de résidence principale ou secondaire

M^me X conteste l’application des dispositions de l’article L.631-7 code de la construction et de l’habitation dès lors que l’appartement en cause constitue sa résidence principale et qu’elle l’a loué moins de 120 jours par an, invoquant le bénéfice des dispositions de l’article L.324-1-1 IV et V du code du tourisme.

Il incombe à M^me X, qui se prévaut de l’exception prévue à l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, de rapporter la preuve qu’elle remplit ces conditions, c’est-à-dire qu’elle occupe l’appartement en cause au moins huit mois par an selon le critère énoncé à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et, partant, que la durée cumulée des locations à une clientèle de passage de cet appartement sur une même année a été inférieure à quatre mois.

Or cette preuve n’est pas rapportée en l’espèce.

En effet, la domiciliation fiscale de la défenderesse, telle qu’elle apparaît sur son relevé d’impôt sur le revenu 2019 et sur son avis de taxe d’habitation 2018, ne démontre pas l’effectivité de l’occupation de l’appartement qu’elle revendique puisque le système fiscal est déclaratif et donc le fait propre du souscripteur.

Il en va de même pour la déclaration de meublé de tourisme déposée auprès de la Ville de Paris le 11 octobre 2017 par Mme

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X sur laquelle celle-ci indique que le bien constitue sa résidence principale, ce qui n’établit pas l’effectivité de l’occupation du bien.

En outre, la production aux débats des factures EDF et de Bouygues Telecom, mentionnant l’adresse du X à […], ne justifient pas plus que l’appartement constitue une résidence principale plutôt qu’une résidence secondaire.

Par ailleurs, l’affirmation de M^me X selon laquelle ce bien constituerait sa résidence principale est contredite par ses propres écritures qui restent confuses sur son lieu d’habitation effectif. En effet, la défenderesse affirme qu’elle occupait l’appartement […] à […] avec son fils jusqu’en janvier 2019 et qu’elle a ensuite décidé de le louer pour de courtes durées, le temps de déménager dans sa nouvelle résidence principale, sans davantage de précisions.

Elle est également contredite par le relevé de location à la nuitée transmis par la plateforme Airbnb mentionnant que l’appartement litigieux a été loué 345 nuitées en 2018, 200 nuitées en 2019 et 131 nuitées en 2020, ce dont il se déduit que M^me X ne peut avoir occupé effectivement le logement huit mois dans l’année.

Enfin, M^me X soutient que son état psychologique, du fait de ses difficultés financières suite à la perte de son emploi et de sa situation de mère célibataire, constitue une raison de santé au sens de l’article 2 la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989, susceptible de l’exonérer de l’obligation d’occupation effective de huit mois.

Cependant, l’exception tenant à une raison de santé, ne peut s’entendre que d’une situation dans laquelle le loueur ne peut physiquement occuper le bien donné en location.

Or, aucun élément versé aux débats ne permet d’affirmer que ^l'^état de santé de la défenderesse ne lui a pas permis d’occuper dans la durée l’appartement en cause.

Il ne peut donc être retenu que l’appartement dont est propriétaire M^me X, X à […], constitue sa résidence principale.

- Sur l’existence d’un local à usage d’habitation

Il ressort du relevé de propriété que M^me X est propriétaire de l’appartement litigieux et que ce dernier est à usage d’habitation.

La déclaration H2, datée du 10 octobre 1970 mentionne que le logement, qui appartient à M. C est occupé par une personne dénommée R, ce qui est confirmé par la fiche modèle R. La déclaration H2 comporte également le montant du loyer au 1er janvier 1970.

Il résulte de ces éléments que la preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 est suffisamment établi.

- Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

Il convient de relever :

- que le constat d’infraction daté du 10 septembre 2019 produit par

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la Ville de Paris indique que l’appartement en cause a fait l’objet d’une annonce sur le site internet Airbnb.com;

- que ce même constat fait état de nombreux commentaires et appréciations de touristes entre août 2015 et mai 2019;

- que le relevé locatif transmis par la plateforme Airbnb précise que l’appartement litigieux a été loué 345 nuitées en 2018, 200 nuitées en 2019 et 131 nuitées en 2020 ;

- que M^me X ne conteste pas avoir mis en location courte durée le bien litigieux dont elle est propriétaire.

Il en résulte que M^me X a donné en location meublée de courte durée à une clientèle de passage l’appartement constituant le lot […] situé au X à […] et a enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant observé que cette infraction, au vu des constatations de l’agent assermenté et des relevés établis par Airbnb, s’est poursuivie au cours de l’année 2020.

- Sur le montant de l’amende

L’amende encourue s’élève à 50 000 euros, dans la mesure où les locations illicites, commencées en août 2015, se sont poursuivies à compter du 20 novembre 2016, date d’entrée en vigueur de la loi 2016-1547 du 18 novembre 2016 qui a porté la sanction pécuniaire prévue à l’article L. 651-2 code de la construction et de l’habitation à ce montant.

Cette amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif

d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme Paris où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites et de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve.

Bien qu’invoquant sa bonne foi et son souhait de respecter les normes applicables, M^me X ne produit aucun élément probant sur ce point

Au contraire, comme en attestent les relevés fournis par la plateforme Airbnb, les locations illicites de l’appartement se sont poursuivies en 2020, postérieurement à la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2019.

M^me X fait valoir qu’elle se trouve dans une situation professionnelle et financière précaire, étant au chômage depuis 2017 et arrivant en fin de droits. Cependant, la défenderesse ne peut utilement alléguer de difficultés financières dans la mesure où il résulte du registre cadastral versé par la Ville de Paris qu’elle est propriétaire d’un autre appartement situé X à […], depuis 2017.

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En considération de l’ensemble de ces éléments et de la durée de

l’infraction, il convient de condamnerMme X à une amende civile d’un montant de 45 000 euros. Cette somme sera reversée à la Ville de Paris.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge

d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de Paris, la défenderesse supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, M^me X devra verser à la Ville de Paris une indemnité que l’équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu en la forme des référés, contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne M^me X au paiement d’une amende civile de 45.000 euros sur le fondement de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

Rappelle que le produit de cette amende sera versé à la Ville de Paris, représenté par son maire en exercice ;

Condamne M^me X à payer à la Ville de Paris la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M^me X aux dépens;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 29 septembre 2021

Le Greffier, Le Président,

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Marjorie BERNABÉ

Maïté GRISON-PASCAIL

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