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Références à rappeler

RG N° 12-21-000159

Pôle civil de proximité

Numéro de minute: 13/2024

DEMANDEURS:

Monsieur X Y Représenté(e) par Me.

Z AA

Madame AB AC Représenté(e) par M^e Z AA

DEFENDEURS:

Monsieur AD AE Représenté(e) par Me

AZEMA Philippe

Madame AD AF Représenté(e) par Me

AZEMA Philippe

Copie conforme délivrée le: 23/2/2021

à M^e AZEMA

Copie exécutoire délivrée le: 23/2/2024

à M^e Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 Janvier 2021

DEMANDEUR

Monsieur X Y 32 rue Auguste Danse,

01180 UCCLE (BELGIQUE), représenté par M^e Z AA, avocat au barreau de PARIS

Madame AB AC 32 rue Auguste Danse, 01180

UCCLE (BELGIQUE), représentée par M^e Z AA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Monsieur AD AE 19 rue de la Convention Etage

5, 75015 PARIS, représenté par M^e AZEMA Philippe, avocat au barreau de PARIS

Aide juridictionnelle n° 751010012020030165 du

30/09/2020

Madame AD AF 19 rue de la Convention

Etage 5, 75015 PARIS, représentée par M^e AZEMA Philippe, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Juge des contentieux de la protection : PIOLET Patricia

Greffier BAYLE Elodie

DATE DES DÉBATS

audience publique des référés du 5 novembre 2020 12

DÉCISION:

contradictoire et en premier ressort rendue publiquement le 19 Janvier 2021 par mise à disposition au greffe par PIOLET Patricia, juge des contentieux de la protection assisté de

BAYLE Elodie, greffier

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EXPOSÉ DU LITIGE: air pupilduq

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2017, Monsieur X et Madame AB ont donné en location à Monsieur et Madame AD un local à usage d’habitation outre une cave […] situés […], 5ème étage, 75015 PARIS pour un loyer de 2300 euros par mois.

Monsieur et Madame AD n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Monsieur X et Madame AB leur ont fait délivrer un commandement de payer le 18 octobre 2019, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 10089 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte d’huissier de justice du 15 janvier 2020, Monsieur X et Madame AB ont fait assigner en référé Monsieur et Madame AD devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur et Madame AD et de tous occupants de leur

►

chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, des locaux situés […], 5ème étage, 75015 PARIS, outre une cave […], sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

▸ voir le droit de liquider l’astreinte réservé au juge des contentieux de la protection,

▸ autoriser la partie demanderesse à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur et Madame AD,

▸ voir supprimer ou réduire le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code de procédures civiles d’exécution compte tenu de la mauvaise volonté des occupants, condamner solidairement et à tire provisionnel Monsieur et Madame AD au paiement d’une somme de

17 677,68 euros au titre des loyers/indemnités d’occupation impayés outre les charges, mois de janvier 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2019 sur la somme de 10296,35 euros,

▸ condamner in solidum et à tire provisionnel Monsieur et Madame AD au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer conventionnel, à compter du 18 décembre 2019 et jusqu’à complète libération des locaux,

▸ débouter Monsieur et Madame AD de toute demande éventuelle de délai ou au titre de prétendues réparations,

▸ condamner in solidum Monsieur et Madame AD à leur payer la somme de 1250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La dénonciation au préfet est intervenue le 16 janvier 2020.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2020 et renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 05 novembre 2020, Monsieur X et Madame AB par l’intermédiaire de leur avocat ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 43184,32 euros au 03 novembre 2020.

En défense, Monsieur et Madame AD étaient représentés d’un conseil, lequel a expliqué leur situation et sollicité des délais de paiement.

En réponse, le bailleur a fait part de son opposition à tout octroi de délais compte-tenu du montant important de la dette et de l’absence de paiement depuis 17 mois alors que les bailleurs sont des bailleurs privés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2021.

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MOTIFS DE LA DÉCISION:

- Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie

l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative.

- Sur la recevabilité de la demande :

Au vu des pièces versées aux débats et notamment :

- du contrat de bail du 29 décembre 2017, de la notification de l’assignation au Préfet réalisée le 16 janvier 2020, c’est à dire dans le délai de 2 mois

-

avant le premier appel de l’affaire à l’audience et au surplus, de la saisine de la CCAPEX intervenue le 18 octobre 2019 pour signalement des impayés par Monsieur X et Madame AB, de l’absence d’élément concernant une éventuelle procédure de surendettement,

-

il apparaît que la demande est recevable.

- Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

L’article 24, alinéa 1 , de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose «Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur et Madame AD, locataires d’un appartement situé […], 5ème étage, 75015 PARIS outre une cave ([…]) suivant bail sous seing privé du 29 décembre 2017 étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 10089 euros à la date du 18 octobre 2019, mois d’octobre 2019 inclus.

Le commandement de payer qui leur a été signifié le 18 octobre 2019 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Monsieur et Madame AD n’ont ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes légales requises.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

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Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

Le bailleur produit un décompte locatif faisant apparaître que Monsieur et Madame AD restaient devoir la somme de 43184,32 euros au titre des loyers et charges impayés au 03 novembre 2020.

Les défendeurs ne contestent pas le montant de la dette.

Ainsi, Monsieur et Madame AD seront solidairement condamnés à titre provisionnel à verser aux bailleurs la somme de 43184,32 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24, V, de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dispose que : «Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…), au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet».

Pour autoriser une suspension des effets de la clause résolutoire et accorder un échéancier au débiteur, il faut que ce dernier justifie des raisons pour lesquelles il s’est trouvé dans l’impossibilité de payer ses loyers et qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

En l’espèce, Monsieur et Madame AD proposent de régler leur dette dans le cadre d’un échéancier, en versant 500 euros par mois pendant un an en sus des loyers courants, puis 1000 euros par mois pendant une année supplémentaire et enfin 2000 euros par mois pendant la troisième année. Ils font valoir que tous les deux sont sans emploi, Madame AD étant sans ressource mais ayant perçu une donation de 100

000 euros tandis que Monsieur AD affirme qu’il aurait retrouvé un emploi de directeur des vente à compter d’octobre 2020 mais produit un contrat en allemand dont la traduction libre mentionne un revenu de 6000 euros bruts sur 14 mois.

En tout état de cause, force est de constater que les locataires n’ont versé strictement aucun loyer depuis juillet 2019 alors qu’ils affirment avoir perçu une donation qui aurait permis de conserver des efforts de règlements voire régler la totalité des échéances courantes, Monsieur AD ne règlant pas plus ses impôts au regard du justificatif qu’il produit.

Dès lors, en l’absence de reprise de paiement des loyers et d’efforts de remboursement, et compte-tenu du montant important de la dette et de l’opposition du bailleur à l’octroi de tout échéancier, il n’y a pas lieu

d’accorder des délais de paiement.

L’expulsion de Monsieur et Madame AD sera donc ordonnée dans les termes du présent dispositif, et Monsieur X et Madame AB pourront faire procéder au séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de Monsieur et Madame AD, à défaut de local désigné, tandis que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

-Sur la demande de suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution:

Les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution prévoient

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que passé le délai de deux mois – suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux – il pourra être procédé à l’expulsion d’un locataire, avec le concours de la force publique.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent expulsion immédiate et sans délai des locataires.

Force est de constater que les locataires ont d’ores et déjà bénéficié des délais de la procédure et que compte-tenu de leurs affirmations à l’audience, ils auront la capacité financière de se reloger tandis que les bailleurs, personnes privées, ne perçoivent strictement aucun loyer depuis juillet 2019.

Les circonstances particulières de l’espèce justifient donc que le délai de deux mois soit supprimé.

- Sur l’indemnité d’occupation:

Monsieur et Madame AD seront par ailleurs solidairement condamnés à payer à Monsieur X et Madame AB une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé augmenté de la provision sur charges qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion.

- Sur l’astreinte :

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur et Madame AD à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les bailleurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

- Sur l’exécution provisoire:

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile:

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Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que: «Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

L’équité commande, en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur X et Madame AB qui ont été contraints d’exposer des frais pour faire valoir leurs droits en justice. Monsieur et Madame AD seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 1000 euros.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose: «La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur et Madame AD qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet. sumoban ta abnem ezione supildus al oneupsence 3 eli tem obaluper eo qua collauj sbanizatur quoti

Pakus là xus né a un noituɔsxs & nolaios!)

PAR CES MOTIFS : icong zinsbasmmos 2001 sntism instyb yol end-misti nateng eb supilduq sano

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Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 19 décembre 2019, du bail consenti par Monsieur X Y et Madame AB AC à Monsieur AD AE et Madame AD AF portant sur des locaux à usage d’habitation situés […], 5ème étage, 75015 PARIS outre une cave […];

Ordonne en conséquence à Monsieur et Madame AD ainsi qu’à tout occupant de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision;

Dit qu’à défaut, Monsieur X et Madame AB pourront faire procéder à l’expulsion de Monsieur et Madame AD ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Ordonne la suppression à l’égard de Monsieur et Madame AD et de tous occupants de leur chef, du délai de deux mois suivant la signification d’un commandent d’avoir à libérer les lieux de l’article L 412-1 du

Code des procédures civiles d’exécution;

Dit que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne solidairement Monsieur et Madame AD à payer à compter de la résiliation du bail à Monsieur X et Madame AB une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé augmenté de la provision sur charges qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion;

Condamne solidairement Monsieur et Madame AD à payer à Monsieur X et Madame AB la somme provisionnelle de 43184,32 euros, échéance de novembre 2020 inclus, au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 03 novembre 2020 ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne in solidum Monsieur et Madame AD à payer à Monsieur X et Madame AB une indemnité de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur et Madame AD au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 19 janvier 2021.

En conséquence, la République française mande et ordonne

à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre e

LE GREFFIER, décision à exécution, aux procureurs générau& PRESIDENT. procureurs de la République près les tribunaux judiciaires

d’y tenir la main, à tous commandants et orce publique de prêter main-forte lorsqu’ilsten seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée ام