TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

N° RG 20/51908 -

N° Portalis

352J-W-B7E-CRNXI

mb-N° : 3

Assignation du :

20 janvier 2020

2 copies exécutoires délivrées le:

Jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 29 septembre 2021

par le Tribunal judiciaire de Paris, composé de :

Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, Marie-Hélène PENOT, Juge, Caroline FAYAT, Juge,

as[…]tées de Marjorie BERNABÉ, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE PARIS

4 rue Lobau

75004 PARIS

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDERESSE

S.C.I. X

représentée par M^e Sophie KRIEF DABI, avocat au barreau de PARIS #C0620

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DÉBATS

A l’audience du 02 juin 2021 présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, tenue publiquement,

LE TRIBUNAL,

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Après avoir entendu les parties représentées à l’audience,

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d’huissier délivré le 20 janvier 2020, la Ville de Paris prise en la personne de Madame la Maire de Paris a fait assigner la SCI X devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond aux fins notamment de condamnation de la défenderesse à lui payer une amende civile de 50 000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement ([…]) situé […].

Par jugement du 25 juin 2020, le président du tribunal a sur[…] à statuer sur les demandes de la Ville de Paris dans l’attente de la décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

La Cour de justice de l’Union européenne a statué par arrêt du 22 septembre 2020 considérant la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de Paris sur le changement d’usage est conforme à la réglementation européenne.

L’affaire a été rétablie à l’audience du 2 juin 2021.

La Ville de Paris représentée par son conseil a déposé des conclusions développées oralement à l’audience, sollicitant de :

- dire et juger que la SCI X a commis une infraction aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courtes durées l’appartement situé […] étage porte […], bâtiment A de l’immeuble […], d’une surface de 28 m², correspondant au lot numéro 7;

- condamner la SCI X à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de Paris conformément à l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation;

condamner en outre la SCI X sur le fondement de l’article

L.324-1-1 du code du tourisme au paiement d’une amende civile de 5 000 euros dans la mesure où la défenderesse n’est pas inscrite auprès de la commune comme locataire de meublé d’une part et de 10 000 euros pour défaut de transmission de l’historique des réservations d’autre part ;

- condamner la SCI X au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux

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entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions la Ville de Paris expose que la SCI X a donné en location meublée de courte durée à une clientèle de passage l’appartement constituant le […] dans l’immeuble du […] du mois d’octobre 2017 au mois de mai 2019. Elle fait valoir que le […] n’est pas la résidence principale de la défenderesse, qu’il est à usage exclusif d’habitation et que la location meublée de courte durée à une clientèle de passage, sans autorisation préalable, est un changement d’usage qui doit être sanctionné.

La SCI X, se référant oralement à ses écritures, sollicite à titre principal le rejet des prétentions adverses et à titre subsidiaire la réduction du montant de l’amende sans excéder la somme de 2000 euros.

La SCI X soutient en substance que le manquement aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation n’est pas caractérisé en ce que, d’une part, l’usage d’habitation de l’appartement n’est pas établi et, d’autre part, la Ville de Paris ne rapporte pas la preuve de locations de courte durée à une clientèle de passage.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 15 septembre 2021, délibéré prorogé au 29 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes fondées sur les articles L. […]. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, tel qu’issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du même code ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros (anciennement 25 000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le

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président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Il résulte en outre de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation que les dispositions précitées sont applicables aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du

Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1 du même code, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application des dispositions précitées, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation des dispositions précitées.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir:

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— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale pour une durée n’excédant pas 4 mois par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de Paris a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle ait été mise en oeuvre dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant de l’existence du local à usage d’habitation, il appartient à la Ville de Paris de rapporter la preuve qui lui incombe, en vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant précisé que le texte précise que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.

A cet égard, il y a lieu de relever :

que le relevé de propriété mentionne que la SCI X est propriétaire du […] […] […], d’une surface de 28 m²

que le fait que le relevé de propriété, non daté, mentionne également la lettre « H » pour habitation dans la case « Af » pour affectation n’a pas pour effet d’établir la nature de l’usage du bien au 1er janvier 1970;

que la fiche modèle R produite n’est pas datée et se borne à indiquer que le logement est vacant et qu’il appartient à M. C ;

- que la déclaration H2, en date du 7 octobre 1970, fait état de ce que la totalité des pièces et annexes sont affectées exclusivement à l’habitation. Il est également mentionné que M. C a acquis le local le 14 octobre 1969 et que celui-ci est « vacant depuis seulement le 30 septembre 1969 mais il va être reloué ».

Ces deux derniers documents n’ayant pour objet que de décrire l’usage du bien à la date de la souscription, soit en octobre 1970 en ce qui concerne la déclaration H2, aucun élément ne permet d’en déduire l’usage des lieux au 1er janvier 1970.

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Il en résulte que la Ville de Paris échoue à démontrer qu’au 1er janvier 1970 ce local était utilisé à usage d’habitation.

La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de

l’habitation n’étant pas remplie, il convient de débouter la Ville de Paris de sa demande tendant à la condamnation de la SCI X à une amende civile de 50.000 euros.

Sur les demandes fondées sur les articles L. 324-1-1 du code du tourisme

La Ville de Paris demande, sur le fondement de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, la condamnation de la SCI X au paiement d’une amende de 5 000 euros dans la mesure où celle-ci n’a pas procédé à la déclaration auprès de la commune de son activité de location de meublé de tourisme, ainsi que sa condamnation à une amende de 10 000 euros pour défaut de transmission de l’historique des réservations.

L’article L. 324-1-1 II, III, IV, et V du code du tourisme dispose:

"II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant

à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. […]. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà

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de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €.

[…]"

* concernant la transmission de l’historique des réservations

Il résulte de l’article L. 324-1-1 IV du code du tourisme que l’obligation de communiquer, sur demande de la commune, le nombre de jours au cours desquels le meublé a été loué ne concerne que les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme déclaré comme étant leur résidence principale.

Au cas présent, la Ville de Paris soutient que l’appartement litigieux n’est pas la résidence principale de la SCIX, étant observé que la demanderesse fonde sa demande sur les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

En conséquence, la demande de la Ville de Paris est rejetée.

* concernant l’obligation d’inscription auprès de la mairie

Par délibérations des 3, 4 et 5 juillet 2017, le Conseil de Paris a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par l’article L324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile indépendamment du fait que le logement constitue ou non la résidence principale du loueur.

L’application des dispositions précitées suppose d’établir que la défenderesse a exercé une activité de location de meublé de tourisme.

Au cas d’espèce, il y a lieu de relever :

- que le constat d’infraction établi par Madame S le 25 octobre 2019, agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de Paris, précise que le 24 juin 2019 elle s’est rendue sur

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place, sans pouvoir cependant rentrer dans le logement, et qu’elle a constaté sur place qu’une boîte aux lettres au nom de M était ouverte et que se trouvait à l’intérieur une boîte à clé avec le nom « M » inscrit à côté ;

- que suite à une prise de rendez-vous, l’agent assermenté a pu visiter les locaux le 26 juillet 2019 en présence de Monsieur X agissant sur pouvoir de la gérante de la SCI X, et que le contrôleur indique, photo à l’appui, que le local visité correspond à l’annonce de location sur le site Airbnb ;

- que sur le site (www.airbnb.fr) l’appartement est proposé à la location et comporte 148 commentaires de touristes, le premier datant d’octobre 2017 et le plus récent ayant été publié en mai 2019;

- que la SCI X a déclaré les sommes de 38 477 euros pour l’année 2018 et 33 812 euros pour l’année 2019 au titre des revenus résultant des locations meublées, pour les deux lots dont elle est propriétaire au sein de l’immeuble […] […] (lot […] et […]);

- que, concernant le […], la SCI X produit un contrat de bail de location de longue durée au profit de Monsieur B, non signé, ainsi que la dernière quittance de loyer en date de juin 2017 et que depuis cette date, la SCI X déclare avoir fait procéder à la réfection complète de l’appartement tel qu’indiqué par une facture datée du 4 avril 2018;

- que, par la suite, la SCI X affirme avoir prêté gracieusement l’appartement litigieux à des personnes proches et avoir donné l’appartement en location de manière occasionnelle sans recourir à des sites de location meublée tels que Airbnb, étant précisé qu’aucune pièce n’a été versée au dossier permettant d’étayer cette argumentation;

Il résulte de l’ensemble de ces constatations et énonciations que la SCI X a procédé à la mise en location de l’appartement formant le […] au sein de l’immeuble […] […], pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, ce qui résulte à l’évidence de la proposition de location de l’appartement sur le site internet Airbnb et de la déclaration de revenus effectuée par la SCI X.

En conséquence, la SCI X était tenue à une obligation de déclaration sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 III du code du tourisme.

Compte tenu de sa mauvaise foi, de son attitude peu coopérative, ainsi que du revenu généré par les locations de l’appartement, l’amende civile à laquelle la défenderesse sera condamnée ne saurait être inférieure à la somme de 5 000 euros.

La SCI X qui succombe sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser la somme de 1 500 euros à la Ville de Paris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

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Le tribunal, réuni en formation collégiale pour exercer les pouvoirs du président du tribunal judiciaire, par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond, publiquement et en premier ressort,

Condamne la SCI X au paiement d’une amende civile de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 III et V du code du tourisme ;

Condamne la SCI X à verser à la Ville de Paris la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI X aux dépens;

Rejette les autres demandes ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 29 septembre 2021

Le Greffier, Le Président,

Marjorie BERNABÉ Maïté GRISON-PASCAIL

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