Tribunal Judiciaire de Paris, 14 mai 2021, n° 20/81457

TJ Paris 14 mai 2021

Arguments

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Accepté
Perte de la chose louée
La cour a estimé que l'impossibilité d'exploiter les lieux loués en raison des mesures administratives s'apparente à une perte partielle de la chose louée, justifiant la mainlevée de la saisie pour la période concernée.
Accepté
Impossibilité d'exploiter les locaux
La cour a jugé que la fermeture des magasins a entraîné une impossibilité temporaire d'exploiter, justifiant une réduction des loyers pour la période concernée.
Rejeté
Mauvaise foi de la bailleresse
La cour a estimé qu'il n'était pas démontré que la bailleresse avait agi avec une intention de nuire, justifiant le rejet de la demande de dommages-intérêts.

Résumé par Doctrine IA

La décision du Tribunal Judiciaire de Paris traite d'un litige entre la SCI PALMERAIE, bailleresse, et la SAS ACTION FRANCE, preneuse, concernant le paiement des loyers d'un bail commercial pendant la période de fermeture des commerces due à la crise sanitaire. La SAS ACTION FRANCE demande la mainlevée d'une saisie-attribution pratiquée par la SCI PALMERAIE pour les loyers d'avril et mai 2020, arguant que les loyers ne sont pas dus en raison de la fermeture imposée par les mesures administratives. La SCI PALMERAIE réclame le paiement intégral des loyers, invoquant que les supermarchés n'étaient pas interdits d'ouverture. Le tribunal, après avoir écarté des débats les dernières conclusions et pièces de la SCI PALMERAIE pour communication tardive, valide la saisie-attribution à hauteur de 6 451,61 euros, correspondant au loyer de mai à partir du 12 mai 2020, et ordonne la mainlevée pour le surplus, considérant que la fermeture temporaire des magasins s'apparente à une perte partielle de la chose louée, libérant ainsi le preneur de son obligation de payer le loyer pour la période de fermeture (article 1722 du code civil). Les demandes de dommages-intérêts et d'amende civile sont rejetées, et les frais de la saisie restent à la charge de la SAS ACTION FRANCE, sans application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 14 mai 2021, n° 20/81457
Numéro(s) :	20/81457

Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier BERNECatherine NELKEN
Parties :	SAS DOCTRINE, S.A.S.U. ACTION FRANCE c/ S.C.I. PALMERAIE ALLEE DES CEDRES BLEUS

Texte intégral

Extraits des minutes du greffe du TRIBUNAL tribunal judiciaire de Paris JUDICIAIRE

DE PARIS

N° RG 20/81457 – N°

Portalis SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION 352J-W-B7E-CS421

JUGEMENT rendu le 14 mai 2021 N° MINUTE : 177|82|

CE avocats + CCC aux parties en LRAR

DEMANDERESSE 27 MAL 2021

CCC. A S.A.S.U. ACTION FRANCE

[…]

H représentée par M^e Catherine NELKEN, avocat au barreau de PARIS,

vestiaire: #R216

DÉFENDERESSE

[…]

représentée par M^e Nathalie JAUFFRET, avocat postulant au barreau de PARIS, vestiaire: #C1213 et M^e Olivier BERNE, avocat plaidant, barreau

de LILLE;

JUGE Madame X Y, Vice-présidente

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal

judiciaire de PARIS.

GREFFIER: Madame Z A

DÉBATS: à l’audience du 16 Avril 2021 tenue publiquement,

JUGEMENT: rendu publiquement par mise à disposition au greffe contradictoire susceptible d’appel

Page 1

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte notarié du 28 mai 2020 à effet du 4 novembre 2019, la SCI

PALMERAIE a donné à bail commercial à la SAS ACTION FRANCE des locaux situés Centre Oasis, Allée de la Pépinière à […], moyennant le paiement d’un loyer, pour la première année, de 100 000 euros hors taxe et hors charge.

Se prévalant de ce bail notarié, la SCI PALMERAIE a fait pratiquer le 11 septembre 2020 une saisie-attribution entre les mains de la société BNP PARIBAS, au préjudice de la SAS ACTION FRANCE.

Par acte d’huissier du 1er octobre 2020, la SAS ACTION FRANCE a assigné la SCI PALMERAIE devant le juge de l’exécution de Paris notamment pour voir ordonner la mainlevée de la saisie-attribution, et, à titre subsidiaire, une réduction de 50 % du montant des loyers des mois d’avril et mai 2020, et obtenir la condamnation de la société bailleresse au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 novembre 2020 et a fait l’objet de renvois successifs aux audiences des 8 janvier, 26 février et 16 avril 2021.

A cette audience, la SAS ACTION FRANCE demande tout d’abord le rejet des derniers conclusions et des pièces adverses n°46 à 52 communiquées tardivement la veille de l’audience. Sur le fond, elle maintient ses demandes, sauf à voir également ordonner la compensation des loyers pour la période du 15 au 30 mars 2020 avec les loyers de la période du 12 au 31. mai 2020.

La SAS ACTION FRANCE, qui indique que la saisie a été pratiquée pour les loyers des mois d’avril et mai 2020, soutient que les loyers ne sont pas dus en raison des mesures administratives imposant la fermeture des magasins. Elle fait valoir que les commerces de détail en magasin, non spécialisés, ne faisaient pas partie des activités autorisées à ouvrir. Elle reconnaît avoir tenté d’ouvrir certains magasins mais précise que cette tentative a rapidement avorté du fait des réponses apportées par les préfectures et les arrêtés préfectoraux pris à son encontre portant interdiction d’ouverture. Elle ajoute que la vente à emporter ne constituait pas l’activité de l’enseigne et que la vente en ligne n’existe pas. Elle en déduit pouvoir se prévaloir de la perte de la chose louée, qui peut n’être que partielle, d’une exception d’inexécution ou encore de la force majeure. Elle considère que la bailleresse n’a pas agi de bonne foi, refusant toute proposition et en faisant pratiquer à son encontre des mesures d’exécution forcée malgré la perte de son chiffre d’affaires.

La SCI PALMERAIE demande de voir débouter la SAS ACTION

FRANCE de l’intégralité de ses prétentions et de la voir condamner au paiement d’une amende civile de 10 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, de la somme de 75 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, y compris les frais des deux saisies-attributions pratiquées les 5 juin et 11 septembre 2020.

Page 2

La SCI PALMERAIE fait valoir que la prise de mesures protectrices de la part du gouvernement en période de crise sanitaire ne dispense pas les locataires du paiement de leurs loyers. Elle soutient que les divers moyens soulevés par le preneur ne peuvent être accueillis au motif que les supermarchés ne faisaient pas partie des commerces interdits d’ouverture, même lorsque leur activité dominante n’était pas alimentaire. Elle souligne que les arrêtés préfectoraux pris pour interdire l’ouverture des magasins ACTION ne se situent pas dans le département où est situé le magasin de Dury. Elle se prévaut également de nombreux messages sur les réseaux sociaux faisant état de l’ouverture des magasins ACTION dès le mois d’avril 2020. Plus précisément, elle considère qu’aucun manquement ne peut lui être reproché, les locaux ayant été laissés à disposition, et que si l’arrêté interdisait de recevoir du public, d’autres modalités d’activité pouvaient être mis en place et que le preneur a fait le choix de ne pas ouvrir, tout au moins en mars 2020. Elle ajoute que la perte de la chose ne peut s’entendre que d’une perte définitive et non temporaire et que la force majeure n’existe pas pour le paiement d’une somme d’argent. Elle s’oppose. à toute compensation Elle conteste toute mauvaise foi de sa part, accusant en revanche le preneur de tenter d’obtenir une remise malgré une activité et d’éventuelles indemnisations.

MOTIFS

Vu l’assignation, les conclusions, les observations orales des parties à

l’audience, et les pièces produites.

Sur la rejet des dernières conclusions et pièces n°46 à 52 de la SCI

PALMERAIE :

L’article 15 du code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même

d’organiser sa défense.

En vertu de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ressort des bordereaux de communication que le conseil de la SCI PALMERAIE a transmis le 15 avril 2021, soit la veille de l’audience, à 17 heures 05, ses dernières conclusions et les pièces n°46 à 52.

Il est évident que l’ampleur des conclusions prises ne permet pas au conseil de la partie adverse d’identifier rapidement les modifications apportées, de les soumettre à son client et d’y répondre utilement à quelques heures de .

l’audience. Il en est de même pour les pièces litigieuses.

D’autant que ce litige qui dure depuis plusieurs mois aurait pu permettre des échanges dans des délais raisonnables. Au vu de la durée de cette affaire, les parties ne pouvaient décemment envisager et attendre une communication si tardive.

Page 3

En conséquence, il y a lieu d’ordonner le rejet des conclusions en défense n°4 et les pièces n°46 à 52 du dossier de plaidoirie de la SCI PALMERAIE.

Sur la demande principale de mainlevée de la saisie attribution :

Il résulte de l’article L. 211-1 du code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail.

Le local en cause a été donné à bail à la SAS ACTION FRANCE pour y exploiter une activité de commerce de supermarché à dominante non alimentaire.

L’article 8 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020 dispose que les établissements relevant des catégories mentionnées par le règlement pris en application de l’article R. 123-12 du code de la construction et de

l’habitation figurant ci-après ne peuvent plus accueillir du public jusqu’au 15 avril 2020, notamment au titre de la catégorie M: Magasins de vente et Centres commerciaux, sauf pour leurs activités de livraison et de retraits de commandes.

Le II de cet article précise néanmoins que les établissements relevant du I peuvent toutefois continuer à recevoir du public pour les activités figurant en annexe, dont les supermarchés et magasins multi-commerces, ce qui pouvait laisser un doute pour la société ACTION FRANCE quant à la possibilité d’ouvrir ses magasins.

Plusieurs cabinets de préfets ont toutefois répondu à la société ACTION FRANCE que son commerce relève du « commerce de détail d’autres équipements du foyer », à savoir le code NAF 4719B, qui n’est pas expressément visé par l’annexe dudit article 8. Il importe peu que les préfectures ayant répondu ne relèvent pas du département dans lequel est situé le magasin de Dury, la législation étant identique sur tout ^t^e^r^rⁱ^t^oⁱ^r^e.

La société ACTION FRANCE ne cache pas avoir tenté d’ouvrir ses magasins préalablement à la réception des réponses des préfectures. Cette période d’ouverture n’a toutefois à l’évidence duré que sur une très courte période, la société ACTION FRANCE versant aux débats des messages de clients mécontents d’avoir trouvé porte close malgré les annonces de la société. Les quelques messages en sens contraire ne démontrent pas que la société ACTION FRANCE aurait eu une réelle activité dès le mois d’avril

2020. D’ailleurs, la société ACTION FRANCE n’aurait pas pris un tel risque alors que trois arrêtés portant interdiction d’ouverture au public ont été rendus à l’encontre de magasins ACTION situés en Eure-et-Loire. L’absence d’activité significative de la société ACTION FRANCE est également démontrée par la comparaison du chiffre d’affaires hors taxe sur la période du 15 mars au 11 mai sur les années 2019 et 2020, divisé par 16.

Page 4

Les magasins ACTION FRANCE ne font pas de vente en ligne et il ne peut sérieusement être fait grief à cette dernière de ne s’être pas adaptée pendant la période du premier confinement, un tel changement dans les modalités de vente supposant une logistique et une réorganisation.

Ainsi, il est établi que la société ACTION FRANCE a été concernée par les mesures prises par les autorités administratives imposant la fermeture des commerces, du 15 mars au 11 mai 2020.

Il est certain que les dispositions légales, notamment l’ordonnance 2020 306 du 25 mars 2020, ne suspendent pas l’exigibilité des loyers. Pour autant, en fonction de la situation de chaque commerce, il convient d’analyser si les dispositions du code civil peuvent trouver à s’appliquer.

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, l’impossibilité, survenue en cours de bail, pour la société ACTION FRANCE d’exploiter les lieux loués du fait de l’interdiction prise par les pouvoirs publics d’ouvrir les commerces s’apparente à la perte de la chose louée et a pour conséquence de libérer le preneur de son obligation de payer le loyer pour la période durant laquelle il ne peut pas jouir de la chose louée.

Contrairement à ce qu’affirme la bailleresse, l’impossibilité définitive d’exploiter doit être assimilée à la perte totale de la chose louée. La fermeture des magasins ayant été ordonnée pour une période donnée, l’impossibilité d’exploiter a été temporaire est doit être assimilée à une perte partielle de la chose louée qui se résout notamment en une diminution du prix.

Il s’en déduit que la société ACTION FRANCE ne peut se voir réclamer le paiement des loyers et des charges, compris dans la saisie querellée, pour les mois d’avril 2020 et jusqu’au 11 mai 2020. Les commerces ayant rouvert dès le 12 mai 2020, la société ACTION FRANCE ne saurait se prévaloir de la perte de la chose pour cette période comprise du 12 mai au 31 mai 2020.

La société ACTION FRANCE qui s’est acquittée du paiement du loyer du mois de mars 2020, sollicite la compensation entre les loyers payées à partir du 15 mars jusqu’au 30 mars 2020 avec la période du 12 au 31 mai 2020.

Il convient de constater que cette demande, qui constitue davantage une demande en restitution de l’indu, ne peut être sollicitée auprès du juge de l’exécution. En effet, le juge de l’exécution ne peut délivrer un titre exécutoire en dehors des cas limitativement énumérés par le code des procédures civiles d’exécution. Or, le loyer appelé pour la période du 15 au 30 mars 2020, ne fait l’objet d’aucune mesure d’exécution forcée.

Page 5

La demande de compensation au titre d’une restitution de l’indu est donc irrecevable devant le juge de l’exécution.

En conséquence, la saisie-attribution pratiquée le 11 septembre 2020 sera validée mais cantonnée à hauteur de 6 451,61 euros au principal (32 043 euros au titre du loyer du 2ème trimestre – 12043,01 euros payés 20 000: 2, soit 10 000 euros correspondant au loyer restant du mois de mai 2020 calculé au prorata à partir du 12 mai jusqu’au 31 mai 2020).

Il convient de rappeler que les demandes tendant à voir« dire et juger » ou constater" ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du (6

code de procédure civile ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes de dommages-intérêts :

En vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’absence de législation explicite, la société ACTION FRANCE ne peut faire grief à la SCI PALMERAIE de ne pas avoir accepté les propositions formulées, cette dernière ayant tout de même engagé de véritables négociations avec son preneur, et d’avoir sollicité le paiement des loyers convenus aux termes du bail.

La SAS ACTION FRANCE sera déboutée de sa demande de dommages intérêts.

La SCI PALMERAIE sollicite également l’octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive et de la condamnation de la demanderesse au paiement d’une amende civile.

Si le juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages-intérêts en cas de résistance abusive ou au paiement d’une amende civile en cas d’action dilatoire ou abusive, en application des articles L. 121-3 du code des procédures civiles d’exécution et 32-1 du code de procédure civile, il n’est pas démontré en l’espèce que la SAS ACTION FRANCE aurait agi avec une intention de nuire ou une quelconque légèreté blâmable.

Dés lors, la SCI PALMERAIE sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive et d’amende civile.

Sur les autres demandes :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Pour des raisons d’équité, il ne sera pas fait droit aux demandes de frais de procédure.

Chaque partie conservera en outre la charge de ses propres dépens, hormis les frais de la saisie querellée qui restera à la charge de la SAS ACTION FRANCE.

Page 6

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

- ÉCARTE des débats les conclusions en défense n°4 et les pièces n°46 à 52 du dossier de plaidoirie de la SCI PALMERAIE;

- VALIDE la saisie-attribution pratiquée le 11 septembre 2020 entre les mains de la société BNP PARIBAS à hauteur de 6 451,61 euros en principal;

- DIT que les intérêts et frais devront être recalculés par l’huissier poursuivant en considération de ce cantonnement;

- ORDONNE mainlevée pour le surplus de ladite saisic;

- DÉBOUTE les parties de leurs demandes de dommages-intérêts et amende civile;

REJETTE les demandes plus amples ou contradictoires ;

- LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens, hormis les fais de ladite saisie qui resteront à la charge de la SAS ACTION FRANCE ;

- DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

- RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.