TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie Certifiée Conforme délivrée le :

à M^e Laurent SALEM

Copie Exécutoire délivrée le :

à M^e Hélène GILLIOT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 19/14928

N° Portalis 352J-W-B7D-CRLD6

N° MINUTE :

Assignation du :

06 novembre 2019

JUGEMENT

rendu le 21 décembre 2023

DEMANDERESSE

S.C.I. BELLAVIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1392

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet SERGIC

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Hélène GILLIOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1141

Décision du 21 décembre 2023

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/14928 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRLD6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédérique MAREC, 1er Vice-Présidente,

Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente,

Cyril JEANNINGROS, Juge,

assistés de Léa GALLIEN, Greffier, lors des débats et de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffier, lors du prononcé.

DÉBATS

A l’audience du 06 octobre 2023 tenue en audience publique devant Lucile Vermeille, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI Amy était propriétaire jusqu’au 7 novembre 2018 du local commercial (lots n°3 et 6) situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Suivant acte du 31 juillet 2013, la SCI Amy avait donné ce local à bail à la SARL 21 Lunes à compter du 1er août 2013.

La SARL 21 Lunes, souhaitant y exercer une activité de restauration-vente à emporter, avait obtenu de la ville de [Localité 5] une autorisation d’occupation du domaine public pour une terrasse ouverte ainsi que l’autorisation de procéder à la réfection de la devanture du restaurant avec la pose d’un store-banne.

La SCI Amy avait alors sollicité de l’assemblée générale des copropriétaires, pour le compte de la SARL 21 Lunes, l’autorisation de “faire réaliser, sous sa seule responsabilité et à ses frais exclusifs, les travaux d’installation d’un store banne rétractable, de deux parevents amovibles et d’une mise en peinture de la façade”.

Cette demande d’autorisation, inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale spéciale du 19 novembre 2014, ayant été rejetée, la SCI Amy et la SARL 21 Lunes ont, par acte d’huissier en date du 15 janvier 2015, fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble. Dans le cadre de cette instance, à titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires a formé une demande de remise en état des lieux.

Par jugement en date du 25 octobre 2016, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande d’autorisation judiciaire de travaux et la demande de remise en état des lieux.

Statuant sur l’appel formé à l’encontre de ce jugement, la Cour d’appel de Paris, par arrêt en date du 21 septembre 2018, a constaté que la SCI Amy et la SARL 21 Lunes n’avaient pas requis l’autorisation de l’assemblée générale aux fins de modification par chemisage du conduit de fumée et aux fins de modification de la ventilation. En conséquence, la cour d’appel a condamné in solidum la SCI Amy et la SARL 21 Lunes à retirer l’emprise sur le conduit de ventilation et sur le conduit de cheminée.

Par acte authentique du 7 novembre 2018, la SCI Bellavie a acquis le local commercial de la SCI Amy.

Depuis le 31 juillet 2013, la SARL 21 Lunes, ayant pour gérant M. [J] [S], exploite dans ce local une activité de restauration.

Par acte d’huissier en date du 6 novembre 2019, la SCI Bellavie a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] devant la présente juridiction aux fins notamment d’annulation des résolutions n° 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 septembre 2019 et afin de solliciter l’autorisation de réaliser des travaux sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 janvier 2023 la SCI Bellavie demande au tribunal de :

“ Vu les articles 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— Prononcer l’annulation des résolutions 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] du 11 septembre 2019 ;

— Autoriser la SCI BELLAVIE à réaliser les travaux suivants :

— dans la courette surplombant le local commercial, installation d’un conduit d’extraction muni d’un piège à sons conforme devis de la société PLEIN AIR VENTILATION en date du 1 er juillet 2022, complété par un e-mail du 22 décembre 2022 et dans les conditions stipulées par le compte rendu n° 2 du 2 décembre 2022 établi par Monsieur [E], architecte du syndicat constituant la pièce n° 30. Ce conduit d’extraction sera monté jusqu’à la hauteur réglementaire du faîtage ;

— création d’une ventilation pour les WC du restaurant situé dans le lot 6 en utilisant le conduit servant actuellement à l’extraction de la cuisine, dont le chemisage pourra être maintenu, suivant schéma joint à la lettre du 1 er août 2019 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à payer à la SCI BELLAVIE la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— Rappeler qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI BELLAVIE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] demande au tribunal de :

“Vu l’article 10 al.2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 30 al.4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en ses demandes, fins et conclusions et le DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

— DEBOUTER la SCI Bellavie de sa demande d’annulation des résolutions n°11 et 12 prises en assemblée générale des copropriétaires du 11 septembre 2019 ;

— DEBOUTER la SCI Bellavie de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux ;

— DEBOUTER la SCI Bellavie de toutes ses demandes, fins et conclusions;

— CONDAMNER la SCI Bellavie à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – la somme de 7.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI Bellavie aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Hélène Gilliot, avocat aux offres de droit.”

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 janvier 2023 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 6 octobre 2023, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 décembre 2023 puis prorogée au 21 décembre 2023..

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation des résolutions n° 11 et 12 de l’assemblée générale en date du 11 septembre 2019

La résolution n° 11 de l’assemblée générale du 11 septembre 2019 intitulée “Demande de la SCI Bellavie reçue par courrier RAR daté du 1er août 2019" prévoit que (sic) : “L’assemblée générale des copropriétaires autorise la SCI Bellavie à procéder dans la courette surplombant son local commercial à l’installation d’un conduit d’extraction muni d’un piège à sons conforme aux préconisations de l’étude acoustique réalisée, et selon devis, schémas et étude acoustiques joints.”

La résolution n° 12 de la même assemblée intitulée “ Demande de la SCI Bellavie reçue par courrier RAR daté du 1er août 2019" est formulée comme suit : “ L’assemblée générale des copropriétaires autorise la société SCI Bellavie à créer une ventilation pour les WC du restaurant situé dans le lot 6 en utilisant le conduit servant actuellement à l’extraction de la cuisine , dont le chemisage pourra être maintenu, suivant schéma joint.”

Le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne que, la présidente de l’assemblée, après avoir lu les motivations justifiant le refus des demandes de la SCI Bellavie, demande au syndic de joindre au procès-verbal un document pour la bonne information de tous.

Il ressort de ce document les éléments suivants (sic) :

“ réponse 11 : Après en avoir pris connaissance, l’Assemblée ne peut accepter la demande de la SCI Bellavie. En effet, le conduit, initialement présenté à la verticale, est à présent rabattu sur le toit entraînant des risques supplémentaires de vibrations. Ne sont pas envisagés les risques potentiels de dommages pour cette toiture, ni le mode de fixation, ni les complications d’intervention et surcoûts pour les copropriétaires lors de travaux de réfection de cette toiture. Les données acoustiques sont données à titre indicatif, et y est mentionnée la nécessité de faire appel à un ingénieur acousticien, lequel n’a pas été sollicité. Dans une si petite cour, les perturbations sonores s’additionneraient aux bruits de chute d’eau déjà jugés très gênants par des copropriétaires. S’ajouteraient, de plus, un dommage visuel et une potentielle perte de lumière pour des pièces à vivre. Enfin, la distance à l’ouvrant d’escalier n’est pas conforme au règlement départemental de la ville de [Localité 5].

réponse 12 : Suite à l’arrêt définitif en date du 21 septembre 2018 de la Cour d’appel de Paris, suivant lequel la SARL 21 Lunes a été condamnée à retirer l’emprise sur ce conduit, il est impossible pour l’Assemblée de donner son accord à cette demande. Ce conduit est par ailleurs source de nuisances (bruit, odeurs) signalées par courriers à plusieurs reprises au syndic et au syndicat des copropriétaires.”

La SCI Bellavie sollicite l’annulation des résolutions n° 11 et n° 12 de l’assemblée générale du 11 septembre 2019 au motif qu’elles sont entachées d’un abus de majorité.

L’abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, le plus souvent, dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur de rapporter la preuve de l’abus de majorité invoqué.

Pour être à même de pouvoir donner, en application de l’article 25 b de la loi précitée, une autorisation de travaux, l’assemblée générale pouvait légitimement souhaiter être éclairée par un dossier technique complet s’agissant notamment des incidences acoustiques et olfactives.

Or à défaut de connaissance de l’incidence de ces travaux sur les conditions d’usage et de jouissance des parties privatives et des parties communes, l’assemblée générale, très insuffisamment informée, pouvait, sans commettre un quelconque abus de majorité, refuser la réalisation de ceux-ci.

Aucun des moyens et arguments présentés n’est constitutif d’irrégularité ou révélateur d’un abus de majorité.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI Bellavie de sa demande d’annulation des résolutions n° 11 et 12 de l’assemblée générale du 11 septembre 2019.

Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

La SCI Bellavie sollicite une autorisation judiciaire de travaux sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. Elle explique que cette demande a été rejetée par l’assemblée générale du 11 septembre 2019; que postérieurement à ce refus, elle est intervenue à plusieurs reprises auprès du syndic et de l’architecte de l’immeuble, M. [E], pour trouver un accord. Elle fait valoir qu’elle a fait évoluer et a amélioré son projet en concertation avec M. [E]. Elle demande donc au tribunal de l’autoriser à exécuter les travaux prévus par le devis de la société Plein Air Ventilation en date du 1 er juillet 2022, complété par un e-mail du 22 décembre 2022, et dans les conditions stipulées par le compte rendu n° 2 du 2 décembre 2022 établi par M. [E]. La SCI Bellavie mentionne que le syndicat des copropriétaires fait une obstruction systématique à ses projets. Selon elle, le syndicat des copropriétaires a sciemment limogé M. [E] et a confié à l’Atelier Lare la mission d’imposer des conditions impossibles à réaliser. Elle expose qu’un système d’extraction est indispensable pour que son locataire puisse exercer son activité, dont la conformité avec la destination de l’immeuble n’est pas discutée.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les conditions de mise en oeuvre de l’autorisation judiciaire ne sont pas réunies ; que cette demande ne répond pas aux exigences de l’article 10 al.2 du décret du 17 mars 1967 ; que la SCI Bellavie communique de nouveaux documents. Il relève d’une part que ces documents n’ont jamais été adressés au syndic ; que d’autre part, depuis la saisine de la présente juridiction, la SCI Bellavie n’a pas soumis de nouvelle demande de travaux à l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires affirme que tant M. [E] que l’Atelier Are ont émis de nombreuses réserves s’agissant du projet de travaux. Il indique que la SCI Bellavie a été informée, en vain par le syndic, de la nécessité de compléter sa demande. Il indique qu’il n’a jamais tenté d’empêcher l’exploitation du restaurant et qu’il n’a eu de cesse, au contraire, de chercher à rendre son exploitation conforme à la réglementation applicable et au règlement de copropriété, afin de limiter les nuisances causées aux copropriétaires de l’immeuble.

En application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il en résulte que doivent être soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, le principe comme les modalités, de tous travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ce qui est le cas des travaux envisagés par la SCI Bellavie.

L’alinéa 4 de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus.

L’application de cet article 30 suppose un refus préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

En application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, le copropriétaire qui demande l’inscription à l’ordre du jour d’une question qui porte sur l’application de l’article 25 b, notifie au syndic le projet de résolution accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

L’objectif de ce texte est de permettre à l’assemblée générale de disposer de tous les éléments nécessaires pour apprécier les caractéristiques des travaux sollicités et se prononcer en connaissance de cause. Il en est de même du tribunal à qui il est demandé d’autoriser les travaux refusés par l’assemblée générale.

Le tribunal peut autoriser des travaux à des conditions différentes de celles soumises à l’assemblée à la condition que le projet soumis au juge ne soit pas un nouveau projet mais la simple évolution du projet antérieur amélioré et complété.

En l’espèce, la demande formée devant le tribunal porte sur l’installation d’un conduit d’extraction dans la courette surplombant le local commercial et sur la création d’une ventilation pour les WC du restaurant en utilisant le conduit servant actuellement à l’extraction de la cuisine.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut reprocher à la SCI Bellavie de soumettre un nouveau projet au tribunal. Le seul fait que de nouvelles pièces soient produites constitue tout au plus une évolution du projet antérieur amélioré et complété.

En l’espèce, les pièces communiquées dans le cadre de la présente procédure sont :

— le rapport remis le 2 décembre 2022 par M. [Z] [E], architecte de la copropriété jusqu’au 15 décembre 2022, dans le cadre duquel il indique que (sic) :

“A la suite de ma visite et compte rendu du 9 juin 2022, M. [S] m’a transmis un dossier comportant :

— plans et coupes de l’état existant et projeté,

— photos de la courette,

— devis et attestation d’assurance de l’entreprise Plein Air Ventilation,

— notices techniques : caractéristiques du moteur, modes de fixation conduit.”

M. [Z] [E] précise en fin de ce rapport que (sic) : “ Je considère que le dossier est recevable techniquement sous les réserves suivantes :

— préciser le mode de fixation en couverture,

— préciser le mode de percement et le traitement de l’étanchéité en traversée de la terrasse en pavés de verre,

— engagement d’une étude acoustique déterminant les niveaux ambiants nuit et jour actuels et mesures après installation déterminant les émergences sonores admissibles.

— l’étude acoustique sera pratiquée par un BET indépendant validé par mes soins.”

A la réception de ce rapport, M. [J] [S], gérant de la SARL 21 Lunes, a pris attache avec le société Plein Air Ventilation, pour lui indiquer que des précisions devaient être apportées au projet.

Dans le cadre d’un mail envoyé à M. [J] [S] le 22 décembre 2022, la société Plein Air Ventilation mentionne les éléments suivants (sic):

“Bonsoir M. [S],

Pour répondre aux questions de l’architecte :

— préciser le mode de fixation en couverture :

Nous ne faisons aucun percement sur le zinc, le conduit sera fixé au bloc maçonné de cheminées avec les mêmes colliers que sur la façade, colliers munis de joints anti vibratiles.

Si une partie du conduit doit se poser sur la toiture en zinc, on utilise des colliers télescopiques de terrasse, ceux-ci sont munis de patins anti vibratiles épais (type de support entouré dans la pièce jointe).

Les éléments du conduit se maintiennent car ils sont fixés les uns aux autres par des vis autoforeuses, ce qui fait la continuité de la rigidité du conduit.

— préciser le mode de percement et le traitement de l’étanchéité en traversée de la terrasse en pavés de verre :

Sur les pavés de verre, pareil comme sur le zinc, nous ne faisons pas de percement mais des colliers à support en dalle ou patins anti vibratiles.

Nous ne prenons pas en charge les travaux de maçonnerie et donc pas les percements et les étanchéités, sinon, en cas de besoin, nous posons les plaques bitumées recouvertes d’une feuille d’aluminium.”

— le rapport établi le 16 janvier 2023 par le cabinet d’architecture Atelier Lare, après analyse du des éléments transmis par M. [Z] [E] et par la société Plein Air Ventilation. Dans le cadre de ce rapport, l’Atelier Lare expose que (sic) :

“ – Nous appuyons les réserves qu’évoque notre confère, notamment en ce qui concerne l’engagement d’une étude acoustique,

— les retours de l’entreprise sont recevables quant au mode de fixation,

— les retours concernant les percements et l’étanchéité soulèvent un manquement dans le devis. En effet, l’entreprise précise ne pas prendre en charge les travaux de maçonnerie et d’étanchéité. Par ailleurs, nous maintenons qu’il subsiste des interrogations évoquées dans notre rapport initial, quant au positionnement du moteur. Ce dernier est indiqué être posé en toiture dans le devis, ce qui est en contradiction avec les pièces graphiques qui le prévoient en cuisine.

Aux termes de son rapport, l’Atelier Lare conclut que (sic) : “Le dossier demeure incomplet sur des sujets fondamentaux tels que :

— le positionnement du moteur,

— la gestion des percements et de l’étanchéité pour le passage des gaines,

— l’étude acoustique,

— l’accord écrit du service d’urbanisme.

En l’état, le projet soumis ne permet pas la bonne exécution des travaux.”

Il apparaît de l’examen des pièces produites que le projet global d’installation d’un conduit d’extraction n’est pas abouti et dès lors il ne peut être fait droit à la demande d’autorisation judiciaire sollicitée sur ce point.

La seconde demande porte sur la création d’une ventilation pour les WC du restaurant en utilisant le chemisage du conduit servant à l’extraction de la cuisine. Dans la mesure où la Cour d’appel de Paris a, le 21 septembre 2018, ordonné à la SCI Amy et à la SARL 21 Lunes de retirer l’emprise non autorisée sur ce conduit, la SCI Bellavie formule, en réalité, une demande de maintien d’un chemisage qui aurait dû être retiré. Au soutien de sa demande, elle ne produit qu’un schéma qui ne permet pas au tribunal d’apprécier les caractéristiques et les incidences des travaux sollicités.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI Bellavie de l’intégralité de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux.

Sur les demandes accessoires

La SCI Bellavie, qui succombe, est condamnée aux dépens avec distraction au profit de Maître Hélène Gilliot.

Tenue aux dépens, la SCI Bellavie est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu du sens de la présente décision, la SCI Bellavie est déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire compatible avec la nature de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe,

Déboute la SCI Bellavie de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SCI Bellavie aux dépens ;

Accorde à Maître Hélène Gilliot le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Bellavie à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute la SCI Bellavie de sa demande au titre des frais irrépétibles et de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Rejette les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à Paris le 21 décembre 2023

Le GreffierLa Présidente