TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/55824 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2F3D

N° : 9

Assignation du :

27 Juin et 10 Juillet 2023

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 décembre 2023

par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSES

Madame [U] [W]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Madame [C] [W] épouse [G]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représentée par Maître Richard ARBIB de la SELARL A.K.A, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE – #PC320

DEFENDEURS

La société S.A.S. HCMPP

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par son liquidateur judiciaire, la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [H] [D] – [Adresse 5] [Localité 6] en vertu d’un jugement d’ouverture de liquidation judiciaire prononcé par le tribunal de commerce de PARIS du 9 août 2022

représentée par Maître Jacques WEIL de la SARL WEIL LEGAL, avocats au barreau de PARIS – #K0006

La Société WILLPON Société en cours d’immatriculation

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentée par M^e Carole JOSEPH WATRIN, avocat au barreau de PARIS – #E0791

Monsieur [Z] [T]

[Adresse 12]

[Localité 10]

représenté par M^e Carole JOSEPH WATRIN, avocat au barreau de PARIS – #E0791

La Société CONSULTANCY FOR ENVIRONNEMENTAL AND HUMAN TOXICOLO GY AND RISK ASSESSMENT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Carole JOSEPH WATRIN, avocat au barreau de PARIS – #E0791

non assignée

DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 25 janvier 2020, [V] [Y] veuve [W] usufruitière décédée, aux droits de laquelle sont venues Madame [U] [W] et Madame [C] [W] épouse [G], a donné à bail commercial à la société HCMPP des locaux situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] (lots 29, 30, 31, 32 et 8), pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2020, moyennant un loyer en principal de 100.000 euros par an à l’issue de la troisième année, payable à terme échu, à une fréquence trimestrielle, pour l’activité d’épicerie, traiteur, salon de dégustation, vente sur place ou à emporter, petite restauration sans cuisson avec réchauffage sans nuisances d’aucune sorte.

La société HCMPP a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris, en date du 8 février 2022, converti en liquidation judiciaire par jugement du même tribunal en date du 9 août 2022.

Le juge commissaire du tribunal de commerce de Paris a autorisé la vente de gré à gré du fonds de commerce de la société HCMPP, incluant le droit au bail, à la SAS WILLPON en cours de constitution, par ordonnance du 20 décembre 2022.

Les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 15 mai 2023, à la société WILLPON, pour une somme de 42.166,65 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 9 mai 2023, échéance du 2ème trimestre 2023 inclus, mais aussi d’avoir à justifier de la garantie à première demande souscrite auprès d’un établissement bancaire notoirement connu, d’un montant de 50.000 euros conformément à l’article 7.2 du bail et enfin, de permettre aux bailleresses de pénétrer dans les lieux loués conformément à l’article 12 du bail.

Le commandement a été dénoncé à la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [H] [D], en qualité de mandataire liquidateur de la société HCMPP.

Par acte délivré les 27 juin et 10 juillet 2023, Madame [U] [W] et Madame [C] [W] épouse [G] ont fait assigner la société HCMPP, la société WILLPON et M.[Z] [T] devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir :

— CONSTATER que la société WILLPON et ses associés putatifs, Monsieur [Z] [T] et la société CONSULTANCY FOR ENVIRONMENTAL AND HUMAN TOXICOLOGY AND RISK ASSESSMENT n’ont pas déféré au commandement du 15 mai 2023 visant la clause résolutoire du bail, dans le mois de sa délivrance ;

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 25 janvier 2020, au 15 juin 2023, tant à l’égard de la société HCMPP, prise en la personne de son mandataire liquidateur, que de la société WILLPON, Monsieur [Z] [T] et la société CONSULTANCY FOR ENVIRONMENTAL AND HUMAN TOXICOLOGY AND RISK ASSESSMENT ;

— ORDONNER l’expulsion de la société HCMPP, prise en la personne de son mandataire liquidateur, de la société WILLPON et de ses associés putatifs, Monsieur [Z] [T] et la société CONSULTANCY FOR ENVIRONMENTAL AND HUMAN TOXICOLOGY AND RISK ASSESSMENT, ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de Force Publique, des locaux sis [Adresse 4] [Localité 7] sous astreinte définitive et non comminatoire de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles 65 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 et 201 du décret no 92-755 du 31 juillet 1992 ;

— FIXER l’indemnité d’occupation qui sera versée par la société WILLPON, Monsieur [Z] [T] et la société CONSULTANCY FOR ENVIRONMENTAL AND HUMAN TOXICOLOGY AND RISK ASSESSMENT, à Mesdames [U] et [C] [W], au double du montant des loyers et charges prévus contractuellement ;

Jusqu’à restitution des clés :

— ENJOINDRE la société WILLPON et ses associés putatifs, Monsieur [Z] [T] et la société CONSULTANCY FOR ENVIRONMENTAL AND HUMAN TOXICOLOGY AND RISK ASSESSMENT de permettre à Mesdames [C] et [U] [W] de visiter les lieux loués, dans les 48 heures de toute demande qui leur sera adressés (en jours ouvrables) ;

— ASSORTIR cette injonction d’une astreinte définitive et non comminatoire de 2.000,00 euros par constat de manquement, tant à l’égard de la société WILLPON que de Monsieur [Z] [T] et la société CONSULTANCY FOR ENVIRONMENTAL AND HUMAN TOXICOLOGY AND RISK ASSESSMENT, à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

En tout état de cause :

— DIRE que le dépôt de garantie sera conservé par Mesdames [U] et [C] [W] à titre de clause pénale ;

— CONDAMNER in solidum la société WILLPON, Monsieur [Z] [T] et la société CONSULTANCY FOR ENVIRONMENTAL AND HUMAN TOXICOLOGY AND RISK ASSESSMENT, à verser à Mesdames [U] et [C] [W], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DIRE que la décision pourra être exécutée au seul vu de la minute ;

— CONDAMNER in solidum la société WILLPON, Monsieur [Z] [T] et la société CONSULTANCY FOR ENVIRONMENTAL AND HUMAN TOXICOLOGY AND RISK ASSESSMENT aux entiers dépens”.

A l’audience de renvoi du 27 novembre 2023, Madame [U] [W] et Madame [C] [W] épouse [G] ont, par l’intermédiaire de son conseil, repris oralement leurs prétentions dans les conclusions déposées, sollicitant de :

— “CONSTATER que la société WILLPON et ses associés putatifs n’ont pas déféré au commandement du 15 mai 2023 visant la clause résolutoire du bail, dans le mois de sa délivrance, en s’abstenant de reconstituer la Garantie à Première demande visée à l’article 7.2 du bail du 25 janvier 2020 entre les mains des bailleresses ;

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 25 janvier 2020, au 15 juin 2023;

— ORDONNER l’expulsion de la société WILLPON et de Monsieur [Z] [T] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de Force Publique, des locaux sis [Adresse 4] [Localité 7] sous astreinte définitive et non comminatoire de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles 65 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 et 201 du décret no 92-755 du 31 juillet 1992 ;

— FIXER l’indemnité d’occupation qui sera versée solidairement par la société WILLPON et Monsieur [Z] [T] à Mesdames [U] et [C] [W], au double du montant des loyers et charges prévus contractuellement ;

— CONDAMNER solidairement la société WILLPON et Monsieur [Z] [T] à verser à Mesdames [U] et [C] [W], la somme provisionnelle de 25.300,00 euros;

En tout état de cause :

— DIRE que le dépôt de garantie restera acquis à Mesdames [U] et [C] [W] à titre de clause pénale ;

— CONDAMNER solidairement la société WILLPON et Monsieur [Z] [T] à verser à Mesdames [U] et [C] [W], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTER les défendeurs de leurs demandes ;

— CONDAMNER solidairement la société WILLPON et Monsieur [Z] [T] aux entiers dépens, dont le coût du commandement du 15 mai 2023".

Les parties demanderesses se sont opposées à la demande de délai dès lors que la société WILLPON a disposé d’un délai de fait pour fournir la garantie à première demande et ont indiqué produire par note en délibéré autorisée par le magistrat leurs justificatifs de propriété.

La société FIDES, prise en la personne de Maître [H] [D], en qualité de mandataire liquidateur de la société HCMPP a sollicité sa mise hors de cause au vu des termes de l’acte de cession signée en août 2023.

La société WILLPON d’une part, M.[Z] [T] et la société Consultancy For Environmental and Human Toxicology and Risk Assesment d’autre part en qualité d’associés de la société WILLPON, représentés par leur conseil, ont soutenu oralement l’irrecevabilité des demandes des requérantes à défaut de preuve de leur qualité à agir en qualité de propriétaires des locaux loués. Ils ont subsidiairement conclu au rejet des demandes au vu de la régularisation des causes du commandement et en faisant valoir s’agissant du paiement des échéances courantes et de la constitution d’une garantie à première demande, n’avoir signé l’acte de cession du fonds de commerce qu’en août 2023. Ils sollicitent donc un délai pour reconstituer la garantie à première demande et s’acquitter de la dette. Ils se sont opposés à l’application des clauses pénales.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera relevé que bien que l’assignation vise la société Consultancy For Environmental and Human Toxicology and Risk Assesment, aucun acte n’a été délivré ni placé à l’encontre de cette société, de sorte que le juge des référés n’est pas saisi de demande à son encontre.

Par ailleurs, il sera observé que dans le dernier état de leurs demandes les requérantes ne présentent aucune demande à l’égard de la société FIDES, prise en la personne de Maître [H] [D], en qualité de mandataire liquidateur de la société HCMPP.

Il ressort en outre de l’acte de cession du fonds de commerce conclu le 24 août 2023 que le cessionnaire fera son affaire personnelle de toute action qui viendrait à être engagée par le bailleur pour tout fait né postérieurement à la date d’entrée en jouissance soit le 20 décembre 2022, ainsi que de la situation locative ainsi que du contentieux initié par la copropriété relatif à un commandement visant la clause résolutoire pour endommagement des partie communes et travaux réalisés sans autorisation.

Les causes du commandement fondant l’action en constatation de l’effet de la clause résolutoire sont postérieures au 20 décembre 2022.

Il sera dans ces conditions fait droit à la demande de mise hors de cause de la société FIDES, prise en la personne de Maître [H] [D], en qualité de mandataire liquidateur de la société HCMPP.

— Sur la qualité à agir des requérantes

Selon l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, Mesdames [U] et [C] [W] justifient de leur qualité d’héritières de [X] [W], propriétaire des lots 29 à 32 et du lot 8 au sein de l’immeuble en copropriété du [Adresse 4] à [Localité 7]. A la suite du décès au 28 octobre 2021 de leur mère, usufruitière des biens de son défunt époux, [X] [W], elles justifient de la pleine propriété des biens loués à la société HCMPP et dont le droit au bail a été cédé à la société WILLPON en formation représentée par M. [Z] [T], le 24 août 2023.

La fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir sera rejetée.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule en son article 15 une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail qui sont toutes de rigueur, un mois après un commandement ou sommation d’exécuter resté infructueux.

L’article 7.2 dudit bail prévoit qu’en exécution de la parfaite exécution du paiement du loyer et des charges, le preneur remettra au bailleur, dans le mois de la signature du bail, une garantie à première demande souscrite par un établissement bancaire notoirement connu, d’un montant de 50.000 euros. Cette garantie sera consentie pour toute la durée du bail. Il est expressément convenu qu’en cas de non conformité des engagements bancaires requis apparue pendant l’exécution du bail, le bail sera résilié de plein droit si bon semble à ce dernier, un mois après un simple commadement.

Selon l’article 12.1 du même bail, le preneur s’engage à laisser le bailleur pénétrer dans les lieux loués pour constater leur état pour prendre toutes mesures conservatoires, réaliser tout travaux ainsi qu’à les faire visiter en vue de leur vente.

Le commandement délivré le 15 mai 2023 détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 42.166,65 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 9 mai 2023, échéance du 2ème trimestre 2023 incluse.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [U] [W] et Madame [C] [W] épouse [G] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un repreneur du droit au bail entré en jouissance depuis décembre 2022 et devant honorer aux termes de l’ordonnance du juge commissaire rendue le 20 décembre 2022, les loyers, charges, taxes et assurances.

Toutefois, il n’est pas contesté à l’audience que les causes du commandement de payer correspondant à la dette locative constituée pour les 1er et 2ème trimestre 2023 soit la somme de 42.166,65 euros, ont été acquittées dans le mois de sa délivrance.

S’agissant de la reconstitution de la garantie à première demande, la société cessionnaire en formation et son représentant, M. [Z] [T], ont pris l’engagement de la reconstituer aux termes de l’acte de cession du fonds de commerce conclu le 24 août 2023. L’ordonnance du juge commissaire ne fait pas référence à cette obligation.

Il en résulte une contestation sérieuse de l’effet du commandement de payer au 15 juin 2023, par suite d’un manquement reproché au repreneur du droit au bail de fournir une garantie à première demande pour la somme de 50.000 euros alors que ledit engagement n’a été pris qu’à l’occasion de la signature de l’acte de cession au 24 août 2023.

S’agissant de la visite des lieux, il n’est pas établi que la société WILLPON en cours de constitution et son représentant à l’acte de cession, M. [T], ont refusé la visite des lieux, dès lors qu’un constat a été réalisé dans les lieux en présence des parties le 5 juillet 2023.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constatation de l’effet de la clause résolutoire au 15 juin 2023 ni sur les demandes subséquentes d’expulsion sous astreinte, sur le sort des meubles, de conservation du dépôt de garantie et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il n’y a pas davantage lieu à référé dans ces circonstances sur la demande présentée de délai suspensif de l’effet de la clause résolutoire aux fins de souscription de la garantie à première demande, étant observé d’une part, que la société WILLPON en cours de formation et dépourvue de personnalité morale est irrecevable à former une telle demande et d’autre part et à titre surabondant, que M. [T] ne justifie à l’audience d’aucune démarche entreprise en ce sens auprès d’un établissement bancaire notoire.

Les parties sont renvoyées à mieux se pourvoir au principal sur ces chefs de demande.

— Sur la demande de provision

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article L. 210-6 du code de commerce, les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.

Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.

La société WILLPON n’étant pas immatriculée et dépourvue de la personnalité morale au jour de l’audience, la demande de provision à son encontre est sérieusement contestable.

M. [T] ayant conclu l’acte de cession de fonds de commerce au nom de la société WILLPON en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale, est tenu solidairement et indéfiniment responsable des engagements pris à l’acte de cession du fonds de commerce opérant cession du droit au bail.

Madame [U] [W] et Madame [C] [W] épouse [G] font valoir le défaut de paiement de l’échéance du 4ème trimestre 2023 pour la somme de 25.300 euros.

Or, le bail et l’acte de cession mentionnent que le loyer sera payable par termes trimestriels échus. Il n’est pas établi dans ces conditions l’obligation non sérieusement contestable de M. [Z] [T] de s’acquitter dès le 1er octobre 2023 du 4ème trimestre 2023 non encore échu.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de provision.

— Sur les autres demandes

Au vu des circonstances du litige, les parties demanderesses, échouant dans leurs prétentions, conserveront la charge des dépens de l’instance en référé.

Elles seront par ailleurs déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Prononçons la mise hors de cause de la société FIDES, prise en la personne de Maître [H] [D], en qualité de mandataire liquidateur de la société HCMPP,

Ecartons la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir des requérantes,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées à l’encontre de la société en formation WIlLPON et de M. [Z] [T],

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes de délais suspensifs de l’effet de la clause résolutoire présentées au nom de la société en formation WILLPON par M. [Z] [T],

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal,

Déboutons les parties demanderesses de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que les parties demanderesses conserveront la charge des dépens de l’instance en référé.

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 22 décembre 2023.

Le Greffier,Le Président,

Pascale GARAVELViolette BATY