TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie Certifiée Conforme délivrée le :

à M^e Astou DIAGNE

Copie Exécutoire délivrée le :

à M^e Ariane LAMI SOURZAC

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/06551

N° Portalis 352J-W-B7F-CUM5B

N° MINUTE :

Assignation du :

12 mai 2021

JUGEMENT

rendu le 21 décembre 2023

DEMANDEUR

Monsieur [B] [M]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Astou DIAGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0436

DÉFENDEUR

Syndicat des copropiétés de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] représenté par son syndic la société GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE (GTF)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0380

Décision du 21 décembre 2023

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/06551 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUM5B

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER-GRANADOS, Vice-Président,

Anita ANTON, Vice-Présidente,

Caroline BIANCONI-DULIN; Vice-Présidente,

assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 19 octobre 2023 tenue en audience publique devant Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [M] est copropriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3]. La Société Gestion Transactions de France a été syndic jusqu’au 31 décembre 2019.

Par ordonnance rendue le 14 janvier 2020, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Maître [U] [J], administrateur judiciaire de la copropriété pour une durée de six mois. Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 16 juillet 2020, convoquée par Maître [J], les copropriétaires ont désigné la Société GTF en qualité de syndic.

La Société GTF a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale le 3 mars 2021.

Le syndic a proposé aux copropriétaires de voter à nouveau les résolutions portant notamment sur l’approbation des comptes 2017, 2018 et 2019 et sur l’élection des membres du conseil syndical.

Par exploit d’huissier en date du 12 mai 2021, Monsieur [M] a saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir annuler les résolutions n° 42, 43, 63, 64, 45, 46, 47, 48 et 49 votées au cours de l’assemblée générale qui s’est tenue le 3 mars 2021 outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’application des dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, Monsieur [M] demande au tribunal de :

« Vu notamment :

La loi du 10 juillet 1965 et ses articles 21 et suivants

Le décret du 17 mars 1967 et notamment ses articles 9,13, 37 et suivants

Les pièces versées aux débats

Ordonner la nullité de la résolution numéro 42 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3], en date du 3 mars 2021, et relative à la présentation et approbation des comptes pour la période 01/01/2017 au 31/12/2017

Ordonner la nullité de la résolution numéro 43 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3], en date du 3 mars 2021, et relative à l’approbation des travaux d’urgences pour le remplacement de colonnes en fonte exécutés par l’entreprise Masselec pour un montant total de 20 988,47 €

Ordonner la nullité de la résolution numéro 63 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3], en date du 3 mars 2021, et relative à la présentation et approbation des comptes pour la période 01/01/2018 au 31/12/2018

Ordonner la nullité de la résolution numéro 64 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3], en date du 3 mars 2021, et relative à la présentation et approbation des comptes pour la période 01/01/2019 au 31/12/2019

Ordonner la nullité et annuler la résolution numéro 45 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3], en date du 3 mars 2021, et relative à l’élection du 1er membre du Conseil Syndical

Ordonner la nullité et annuler la résolution numéro 46 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3], en date du 3 mars 2021, et relative à l’élection du 2e membre du conseil syndical

Ordonner la nullité et annuler la résolution numéro 47 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3], en date du 3 mars 2021, et relative à l’élection du 3e membre du conseil syndical

Ordonner la nullité et annuler la résolution numéro 48 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3], en date du 3 mars 2021, et relative à l’élection du 4e membre du conseil syndical

Ordonner la nullité et annuler la résolution numéro 49 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3], en date du 3 mars 2021, et relative à l’élection du 5e membre du conseil syndical

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3] à payer à Monsieur [B] [M] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Exonérer monsieur [B] [M] de toute participation aux charges relatives à la présente instance et aux condamnations prononcées.

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3] aux entiers dépens ».

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic, la Société Gestion et Transactions de France, GTF, demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter Monsieur [M] de toutes ses demandes,

Le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Ariane Lami Sourzac, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 janvier 2023.

Par conclusions aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture et au fond notifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 802, 803 et 16 du code de procédure civile, 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture prononcée le 3 janvier 2023 et déclarer recevables les présentes conclusions et les pièces n° 10 à 31 versées aux débats,

Débouter Monsieur [M] de toutes ses demandes,

Le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Ariane Lami Sourzac, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Monsieur [M] n’a pas formulé d’observations sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 octobre 2023.

À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 21 décembre 2023, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ». L’ordonnance de clôture « peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ».

Les parties qui, à l’audience, sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture rendue quelques jours avant et demandent expressément que l’affaire soit retenue en l’état des écritures notifiées sont irrecevables à contester la révocation de l’ordonnance de clôture pour rendre recevables les conclusions de la partie adverse, et la fixation le jour même de l’audience de plaidoiries (2e Civ., 20 octobre 2005, pourvoi n° 03-13.932, Bull. 2005, II, n° 257).

Postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue le 3 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires par conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2023 a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture indiquant que le 27 décembre 2022, en pleine période de fêtes de fin d’année, le conseil de Monsieur [M] avait fait délivrer au syndicat des copropriétaires, une sommation de communiquer diverses factures de travaux réalisés en 2017 et 2018 et que Monsieur [M] avait signifié de nouvelles écritures le 2 janvier 2023, veille de la clôture.

Il soutient qu’outre la question de la sommation de communication à laquelle le syndicat des copropriétaires s’est trouvé dans l’incapacité de répondre, la signification de nouvelles conclusions, la veille du prononcé de l’ordonnance de clôture, l’ayant privé de la possibilité de les examiner et de formuler des observations.

Monsieur [M] n’a pas formulé d’observations et ne s’est pas opposé à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Afin d’assurer le respect du principe de la contradiction et de permettre au syndicat des copropriétaires de répondre aux dernières écritures signifiées par le demandeur la veille du prononcé de la clôture, dont la nécessité de répondre n’a pu être relevée qu’après celle-ci, ainsi qu’à sa sommation de communiquer plusieurs pièces délivrée quelques jours seulement avant la clôture, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 3 janvier 2023,

Il existe donc une circonstance indépendante de la volonté du syndicat des copropriétaires constituant une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

Le tribunal a réouvert les débats et invité les parties à s’en expliquer, celles-ci ne s’étant pas opposées à ce que l’affaire soit retenue à l’audience du 19 octobre 2023, en l’état de toutes les écritures signifiées à cette date.

En conséquence, il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture et reporter celle-ci au jour de l’audience pour rendre recevables les conclusions aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture et au fond ainsi que les pièces numérotées 10 à 31 du syndicat des copropriétaires, notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture.

2. Sur la demande d’annulation des résolutions n° 42, 43, 63, 64, 45, 46, 47, 48 et 49 votées au cours de l’assemblée générale qui s’est tenue le 3 mars 2021

2-1 Sur la nullité de la résolution n° 42 relative à la présentation et à l’approbation des comptes pour la période du 01/01/2017 au 31/12/2017

Monsieur [B] [M] soutient que :

— dans les comptes proposés pour approbation pour la période du 01/01/2017 au 31/12/2017, le syndic a missionné, sans accord de l’assemblée générale,

* l’entreprise Masselec pour procéder, sans aucune mise en concurrence :

— au remplacement de la colonne fonte wc pour 4.908,44 €

— au remplacement de la colonne pour 2.759,38 €

— au remplacement de la colonne fonte pour 4.737,25 €

— au remplacement de la colonne fonte pour 4.737,25 €

— au remplacement de la fonte pour 3.856,15 €

Soit un total de 20.988,47 pour la seule entreprise Masselec

* l’entreprise Henri pour le remplacement de la colonne à hauteur de 1317,80 euros et 1610,20 euros.

* la société Egip pour un montant de 6073 euros pour le ravalement du mur coté [Adresse 4],

— le syndic a imputé l’ensemble de ces gros travaux dans la rubrique « entretien et petites réparations » du budget annuel 2017 afin de se dispenser de l’accord de l’assemblée générale et alors même que ces gros travaux sont hors budget,

— l’assemblée générale des copropriétaires a fixé tant précédemment que lors de de l’assemblée générale du 19 juin 2017, le principe de la mise en concurrence systématique des contrats et marchés au-delà d’un montant de 1.000 euros TTC, ces montants de dépenses ayant été dépassés,

— l’absence de mise en concurrence entraine la nullité des résolutions contestées, notamment pour non-respect des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965,

— alors que le syndic doit convoquer « immédiatement » une assemblée générale lorsque le syndic procède de sa propre initiative à des travaux d’urgence, au cas présent il a mis quatre années pour convoquer une assemblée à cette fin.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] soutient que :

— Monsieur [M] ne démontre pas que les travaux réalisés auraient dû faire l’objet d’une mise en concurrence.

— il ressort du relevé des dépenses 2017, à la rubrique « entretien et petites réparations », que le syndic a été contraint de faire procéder à plusieurs reprises à des interventions pour des engorgements de descentes, recherches de fuites sur colonnes bouchées ou encore d’autres recherches de fuite,

— les échanges de mails versés aux débats par Monsieur [M] révèlent que Monsieur [X] demandait l’exécution de travaux en urgence, sur le pignon en contre-bas, vraisemblablement à l’origine d’infiltrations dans son appartement,

— le remplacement des colonnes a été rendu nécessaire par leur état vétuste constaté à la suite d’investigations,

— au demeurant, les copropriétaires avaient voté au cours de l’assemblée générale du 19 juin 2017, le remplacement des colonnes d’évacuation en caves pour un montant total TTC de 39.251,18 € et d’une manière générale, les colonnes de cet immeuble construit au 19ème siècle et composé de deux bâtiments, quatre escaliers, deux cours et quatre courettes, étaient vétustes,

— en cas de désordres et notamment de fuites et d’infiltrations dans les lots privatifs, consécutives à la vétusté de colonnes, il appartient au syndic de faire procéder à leur remplacement sans délai,

— quel que soit le montant des travaux, ceux-ci étaient indispensables et relevaient indiscutablement de l’entretien de l’immeuble et dans ce cas, le syndic n’a donc pas à respecter l’obligation de mise en concurrence des entreprises, pour des contrats et marchés au-delà de 1.000 € TTC.

En droit, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définit les pouvoirs du syndic et l’alinéa 2 prévoit notamment qu’en cas d’urgence il peut faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 37 du décret du 17 mars 1967, pris en application de ce texte dispose : « Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale qu’il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. »

Cet article pose donc deux conditions : l’urgence et le caractère indispensable de ces travaux.

Les juges du fond apprécient souverainement s’il y a urgence (3ème Civ. 1er avril 1992 pourvoi n 90-14291 B n°111).

Le syndic peut donc décider seul de ces travaux (3ème Civ 12 janvier 1994 pourvoi n°91-10.704 pour des travaux de réfection d’un défaut d’étanchéité du toit-terrasse), au besoin après avis d’un homme de l’art et devis d’une entreprise, mais il doit en informer les copropriétaires.

Aucune forme n’est prévue pour cette information : elle peut prendre la forme d’un affichage dans l’immeuble, d’un avis dans les boîtes aux lettres ou simplement de la convocation a l’assemblée générale. En effet le syndic doit convoquer immédiatement une assemblée générale (3ème Civ. 12 février 2003 pourvoi n°01-12872), ce que les juges du fond doivent vérifier (3ème Civ. 1 février 2005, pourvoi n°03-19787, 17 janvier 2007 pourvoi n°05-17119 B n°3).

Si le syndic ne fait pas procéder aux travaux urgents, il engage sa responsabilité (3ème civ 17 juin 2014 pourvoi n 12-24827, 9 septembre 2014 pourvoi n°11-26.278, 24 mars 2015 pourvoi n°13-24791, 28 janvier 2016 pourvoi n°15-19470, 25 février 2016 pourvoi n°14-29434).

En revanche, cette responsabilité n’est pas engagée si le syndic se heurte à un refus de l’assemblée générale de voter les travaux (3ème Civ 6 février 2002 pourvoi n°00-17324). Sa responsabilité peut aussi être recherchée pour non-respect des conditions de mise en œuvre de l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Cette responsabilité est engagée tant vis-à-vis du syndicat des copropriétaires (sur le fondement contractuel) qu’à l’égard des copropriétaires (sur le fondement délictuel) pour des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission (ex. : 3ème civ 6 mars 1991 pourvoi n°89-18758 B n°79, 3ème Civ. 25 janvier 1994 pourvoi n°92-16203, 3ème Civ. 5 octobre 1994 pourvois n°92-19764 et 92-19769, 3ème Civ. 7 février 2012 pourvoi n°11-11051, 3ème Civ. 17 septembre 2013 pourvoi n°12-20566).

S’agissant de la responsabilité du syndic, il sera observé qu’en l’espèce, les travaux contestés portent sur les colonnes d’eau en fonte de l’immeuble.

Monsieur [M] n’a pas fait assigner le syndic de l’immeuble dans le cadre de la présente inStance. S’il lui reproche à la fois d’avoir engagé des travaux dont il conteste le caractère d’urgence pour invoquer l’absence d’accord de la copropriété (violation de l’article 37 du décret de 1967) et l’absence de mise en concurrence (conformément à l’article 21 de la loi de 1965), ce n’est pas pour engager la responsabilité extra-contractuelle du syndic mais seulement pour solliciter l’annulation de la résolution relative à la présentation et à l’approbation des comptes pour la période du 01/01/2017 au 31/12/2017.

Toutefois, la ratification par l’assemblée générale des copropriétaires de la décision du syndic d’engager des travaux dont l’urgence serait contestée n’est pas un cas d’ouverture d’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires.

Au surplus, il est établi par les pièces versées aux débats que les colonnes en fonte de l’immeuble ont été à l’origine d’infiltrations d’eau et de fuites, ce qui justifiait la remise en état des canalisations, revêtant le caractère de travaux nécessaires et urgents au sens de la loi (ex. : 3ème Civ., 23 juin 1971 : Inf. rap. copr. 1973, p. 15. – CA Paris, 5 avr. 2001, n° 2000/02705, CA Paris, 5 avr. 2002, n° 2001/17883) ;

En conséquence, Monsieur [M] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n° 42 relative à la présentation et à l’approbation des comptes pour la période du 01/01/2017 au 31/12/2017.

2-2 Sur la nullité de la résolution n°43 relative à l’approbation des travaux d’urgence pour le remplacement de colonnes en fontes exécutés par l’entreprise Masselec pour un montant de 20.988,47 €

Monsieur [B] [M] soutient que :

— ces travaux irréguliers ne peuvent correspondent à des travaux urgents puisque si tel avait été le cas, il était du devoir du syndic d’en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale (article 37 du décret du17 mars 1967), ce qui n’a pas été le cas durant plusieurs années,

— le syndic a appelé la totalité du montant des travaux alors qu’il ne pouvait, dans le meilleur des cas, que solliciter le versement d’une provision d’un tiers du montant du devis estimatif des travaux (article 37 du décret du17 mars 1967),

— l’absence de mise en concurrence entraine la nullité des résolutions contestées notamment pour non-respect des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965,

— cette résolution est d’une part incomplète et imprécise, d’autre part, a un objet multiple et enfin, est tardive.

— la résolution proposée ne mentionne pas de manière individualisée, le montant et l’objet de chaque intervention de l’entreprise Masselec qui a pourtant établi 5 factures différentes pour plusieurs milliers d’euros chacune,

— le syndic aurait dû joindre les factures de l’entreprise Masselec pour permettre aux copropriétaires de statuer valablement, en toute connaissance de cause, et apprécier la situation,

— la résolution n° 43 regroupe en un seul vote l’ensemble des travaux réalisés par l’entreprise Masselec alors qu’il aurait dû être présenté à l’ordre du jour une résolution distincte pour chaque travaux réalisés par l’entreprise Masselec au cours de l’année 2017,

— la résolution unique ne permet pas en effet aux copropriétaires d’individualiser leur choix pour chaque prestation effectuée par l’entreprise Masselec.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] répond que :

— le syndic a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 mars 2021 une résolution n° 43 intitulée « approbation des travaux d’urgence pour le remplacement de colonnes en fonte exécutés par l’Entreprise Masselec, pour un montant total de 20.988,47 € »,

— les travaux objet de cette résolution sont précisément les travaux confiés en urgence à l’Entreprise Masselec, de remplacement des colonnes en fonte, à la suite de dégâts des eaux survenus dans les appartements de plusieurs copropriétaires,

— il était expliqué, au terme de cette résolution, qu’à la suite de fuites importantes notamment chez Madame [G] et en accord avec le conseil syndical, le syndic s’était vu contraint de faire réaliser les travaux de remplacement de colonnes en urgence, pour mettre un terme aux infiltrations,

— s’agissant d’infiltrations d’eau, il n’était pas question d’envisager une mise en concurrence et d’attendre un vote en assemblée générale pour faire exécuter lesdits travaux,

— le montant des factures de l’Entreprise Masselec, intervenue pour un montant total de 20.988,47 €, correspond aux travaux de remplacement, mais également aux travaux de désengorgement de descentes,

— s’agissant du remplacement de colonnes en fonte, il n’y avait pas lieu pour le syndic de faire voter chaque facture individuellement, au seul motif que l’entreprise a dû remplacer plusieurs tronçons de colonnes, de sorte que le vote séparé des factures ne se justifiait pas,

— l’assemblée générale du 3 mars 2021, objet de la présente instance, est la première assemblée générale convoquée par la Société GTF, nouvellement désignée,

— au vu de la contestation par Monsieur [M] de l’assemblée générale 2018, la Société GTF a donc légitimement estimé devoir inclure à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 mars 2021 une résolution visant à ratifier les travaux de remplacement des colonnes exécutés en urgence en 2017, que le syndicat des copropriétaires n’a pas pu, de fait, soumettre la ratification desdits travaux à une assemblée générale antérieure à celle du 3 mars 2021.

S’agissant de l’approbation des travaux de remplacement des colonnes en fontes exécutés en 2017 par l’entreprise Masselec, les mêmes motifs de fait et de droit mentionnés ci-dessus doivent conduire au débouté de la demande.

Il sera également précisé, en droit, que si l’assemblée générale doit procéder à un vote sur chacune des questions inscrites à son ordre du jour, et qu’il est donc interdit de se prononcer sur deux ou plusieurs questions par un seul vote bloqué, il est admis dans certaines circonstances un vote unique dès lors que les questions en cause se trouvent étroitement liées entre elles.

Surtout, il sera rappelé que la décision querellée ne porte pas sur la réalisation de travaux, mais, dans le cadre des pouvoirs donnés au syndic par l’article 18 de la loi, de ratifier ou non des initiatives précises prises par ce dernier, dans l’urgence, et en des circonstances bien déterminées.

En l’espèce, s’agissant de la ratification par l’assemblée générale de travaux uniques de remplacement de colonnes en urgence, il n’y avait pas lieu pour le syndic de faire voter chaque facture individuellement, au seul motif que l’entreprise a dû remplacer plusieurs tronçons de colonnes, de sorte que le vote séparé des factures ne se justifiait pas.

De même, il n’est pas exigé s’agissant de travaux réalisés en urgence que, pour leur ratification, la résolution proposée mentionne, de manière individualisée, le montant et l’objet de chaque intervention de l’entreprise s’agissant de travaux uniques de remplacement de colonnes, réalisés en urgence.

Il doit encore être relevé que, comme le soutient à juste raison le syndicat des copropriétaires, la ratification des travaux de remplacement des colonnes exécutés en urgence en 2017 n’a pu de fait être soumise à une assemblée générale antérieure à celle du 3 mars 2021 puisqu’il s’agit là de la première assemblée générale convoquée par la Société GTF, nouvellement désignée en tant que syndic de copropriété, une ordonnance ayant antérieurement désigné le 14 janvier 2020, Maître [U] [J], administrateur judiciaire de la copropriété pour une durée de six mois.

Enfin, s’agissant du non-respect par le syndic de l’obligation de ne solliciter le versement que d’une provision d’un tiers seulement du montant du devis estimatif des travaux (article 37 du décret du 17 mars 1967), cette modalité de versement n’est pas spécifiée dans la résolution n°43 de sorte qu’elle est sans portée sur la validité de celle-ci.

Au surplus, les dispositions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 n’ont vocation à s’application qu’en cas d''absence de délibération préalable de l’assemblée générale, de sorte qu’elles ne sont pas prévues à peine de nullité d’une résolution ratifiant a posteriori des travaux réalisés en urgence par le syndic de l’immeuble.

En conséquence, Monsieur [M] sera débouté de sa demande de nullité de la résolution n°43 relative à l’approbation des travaux d’urgence pour le remplacement de colonnes en fontes exécutés par l’entreprise Masselec pour un montant de 20 988,47 €.

2-3 Sur la nullité de la résolution n° 63 relative à la présentation et à l’approbation des comptes pour la période du 01/01/2018 au 31/12 /2018

Monsieur [B] [M] soutient que :

— la résolution n°63 comporte au titre des honoraires d’avocat une dépense intitulée « Ferrari frais de publicité légale SCI [Adresse 4] Parod » pour un montant de 2756,54 €, frais engagés à l’initiative du syndicat des copropriétaires à l’occasion de la mise en vente judiciaire du bien appartenant à la SCI [Adresse 4] pour défaut de paiement des charges de copropriété et dont précisément Monsieur [M] a fait l’acquisition fin 2015,

— la somme litigieuse est indument réclamée, faute d’éclaircissement fourni par le syndic en dépit des demandes de Monsieur [M].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] fait valoir que :

— Monsieur [M] a effectivement acheté les lots dont il est aujourd’hui propriétaire dans l’immeuble, dans le cadre d’une saisie immobilière pratiquée contre la SCI du 82 Parmentier,

— à l’occasion d’une telle procédure, il convient de procéder à une publicité légale, laquelle a été confiée à l’Agence Ferrari, moyennant un coût de 2.756,54 €, la facture correspondante ayant été incluse dans l’état de frais taxé certifié conforme par l’Ordre des Avocats du Barreau de Paris et ces frais ayant fait l’objet d’un paiement au syndicat des copropriétaires par chèque CARPA,

— ce remboursement incluait cette facture qui n’avait pas encore été réglée et ne l’a été que le 12 mars 2018, ce qui explique pourquoi elle apparait dans les dépenses de la copropriété de l’année 2018,

— néanmoins, ce montant a bien été compensé par le règlement que le syndicat des copropriétaires a reçu en 2017, de son conseil, soit un chèque total de 7.462 € incluant le montant des frais de publicité, objet de la facture Ferrari, soit la somme de 2.756,54 €,

— le syndicat des copropriétaires ne réclame nullement le montant de cette facture qu’il a réglé et dont il a été dûment remboursé.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [M] a acheté les lots dont il est aujourd’hui propriétaire dans l’immeuble, dans le cadre d’une saisie immobilière pratiquée contre la SCI du [Adresse 4] et que la publicité légale afférente à cette procédure de saisie a été confiée à l’Agence Ferrari, moyennant un coût de 2.756,54 €, selon facture de la Société Ferrari n° 70/55519 en date du 18 novembre 2015 (pièce n°6 du syndicat des copropriétaires).

Ces frais ont été payés au syndicat des copropriétaires par chèque Carpa de son conseil le 12 septembre 2017 (pièces n°8 et n°7 du syndicat des copropriétaires) et ce, avant même que la facture ait été réglée par le syndicat des copropriétaires, ce qui a été fait le 12 mars 2018 (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires).

Néanmoins, ce montant a bien été compensé par le règlement que le syndicat des copropriétaires a reçu en 2017, de son conseil, soit un chèque total de 7.462 € incluant le montant des frais de publicité, objet de la facture Ferrari, soit la somme de 2.756,54 €. Il en résulte que, peu important que la charge finale de ces frais ait incombée à Monsieur [M] qui a réglé l’intégralité du montant de l’état de frais pour un montant de 7462,13 € comprenant le montant de la facture de la société Ferrari, il n’est pas irrégulier que cette facture apparaisse dans les dépenses de la copropriété de l’année 2018.

En conséquence, Monsieur [M] sera débouté de sa demande de nullité de la résolution n° 63 relative à la présentation et à l’approbation des comptes pour la période du 01/01/2018 au 31/12 /2018.

2-4 Sur la nullité de la résolution n° 64 relative à la présentation et à l’approbation des comptes pour la période du 01/01/2019 au 31/12 /2019

Monsieur [B] [M] soutient que :

— il apparait dans les comptes proposés pour approbation pour la période du 01/01/2019 au 31/12/2019 que le syndic a missionné, de sa propre initiative et sans accord de l’assemblée générale, l’entreprise Masselec pour procéder, sans aucune mise en concurrence :

— ALPIPRO MISE EN ESECURITE PURGE MACONNERIE pour 2035,00 €

— RIF RPLCT EXTINCTEUR NON CONFORME pour 1375,52 €

— MASSELEC REPRISE RACCORDEMENT EVACUATION pour 1749,00 €

— ALPIPRO PURGE FACADE pour 3949,00 €

— GEOSAT CREATION GRILLE DE VENTILATION pour 1440,00 €

— MSB RPLCT FONTE 6EME pour 2431,00 €

— MSB RPLCT FONTE 6EME ET 5EME ETAGE WC pour 3828,00 €

— MSB RPLCT COLONNE 5EME pour 1716,00 €

Soit un total de 18523,52 €

— ces travaux irréguliers ne peuvent correspondre à des travaux urgents puisque si tel avait été le cas, il était du devoir du syndic d’en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale. (Article 37 du décret du17 mars 1967) ce qui n’a jamais été le cas,

— le syndic a par ailleurs appelé la totalité du montant des travaux alors qu’il ne pouvait, dans le meilleur des cas, que solliciter le versement d’une provision d’un tiers du montant du devis estimatif des travaux. (Article 37 du décret du 17 mars 1967),

— le poste « Geosat création de grille de ventilation » pourra difficilement être justifié par l’urgence de la situation et il en est de même pour le remplacement des extincteurs par l’entreprise RIF,

— l’assemblée générale des copropriétaires a fixé le principe de la mise en concurrence systématique des contrats et marchés au-delà d’un montant de 1.000 euros TTC et ce montant de dépenses a été dépassé,

— l’absence de mise en concurrence entraine donc la nullité des résolutions contestées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] fait valoir que :

— les travaux contestés par Monsieur [M], inclus dans les comptes de l’année 2019 sous la rubrique entretien, constituent indiscutablement des travaux d’urgence ou rendus nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations d’eau, éviter la chute de matériaux de la façade ou mettre l’immeuble en conformité avec les règles de sécurité incendie, de sorte qu’il s’agit bien de travaux d’entretien,

— ces travaux réalisés en 2019 n’auraient pas pu être soumis à une assemblée générale en 2019, ni en 2020, puisque l’immeuble a été mis sous administration judiciaire, au terme d’une ordonnance rendue le 14 janvier 2020.

Pour les mêmes motifs de fait et de droit précédemment mentionnés, étant rappelé à nouveau que la résolution critiquée ne porte pas sur la décision d’effectuer des travaux, mais, dans le cadre des pouvoirs donnés au syndic par l’article 18 de la loi, sur la ratification ou non des initiatives précises prises par ce dernier, dans l’urgence, et en des circonstances bien déterminées, il y a lieu de rejeter le moyen de nullité soulevé par Monsieur [M].

En effet, les travaux pour mettre un terme aux infiltrations d’eau, éviter la chute de matériaux de la façade ou mettre l’immeuble en conformité avec les règles de sécurité incendie :

— constituent des travaux d’urgence, comme indispensables à la conservation de l’immeuble,

— leur ratification n’a pu de fait être soumise à une assemblée générale antérieure à celle du 3 mars 2021 puisqu’il s’agit de la première assemblée générale convoquée par la Société GTF, nouvellement désignée en tant que syndic de copropriété, une ordonnance ayant antérieurement désigné le 14 janvier 2020, Maître [U] [J], administrateur judiciaire de la copropriété pour une durée de six mois.

En conséquence, Monsieur [M] sera débouté de sa demande de nullité de la résolution n° 64 relative à la présentation et à l’approbation des comptes pour la période du 01/01/2019 au 31/12 /2019.

2-5 Sur la nullité des résolutions n°45, 46, 47, 48 et 49 relatives à l’élection des cinq membres du conseil syndical pour la période du 6 décembre 2018 au 31 décembre 2019

Monsieur [B] [M] soutient que :

— l’ensemble des résolutions votées lors de l’assemblée générale diffère quant à la durée du mandat de chaque membre du conseil syndical,

— conformément à l’article 13 du décret du 17 mars 1967 l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour, ce qui n’est pas le cas puisque les périodes mentionnées sur les résolutions votées diffèrent de celles indiquées sur l’ordre du jour,

— or l’assemblée générale ne peut amender ou compléter le projet de résolution que lorsque l’amendement ou la précision apportée ne dénature pas le sens du projet soumis au vote.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— l’ordre du jour mentionne effectivement une durée de mandat proposée du 6 décembre 2018 au 16 juillet 2020 mais les projets de résolutions figurant dans cette convocation mentionnent bien une durée de mandat du 6 décembre 2018 au 31 décembre 2019 et ce sont bien ces résolutions avec une durée de mandat jusqu’au 31 décembre 2019 qui ont été votées par les copropriétaires,

— il n’y a donc pas eu de modification des résolutions soumises au vote de l’assemblée générale, puisque les projets de résolutions mentionnaient bien une fin de mandat au 31 décembre 2019 et la durée des mandats confiée aux membres du conseil syndical est donc conforme au texte des résolutions proposées au vote de l’assemblée générale,

— l’ordre du jour comprenait une coquille sur la durée du mandat,

— en tout état de cause, la Cour de cassation retient qu’aucune disposition n’impose la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement voté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale (3ème Civ. 15 avril 2015, pourvoi n° 14-13255), de sorte qu’à supposer donc que la durée du mandat ait été modifiée, cette modification par l’assemblée générale relève indiscutablement de la faculté de l’assemblée générale de modifier légèrement les résolutions proposées, notamment sur la durée du mandat qui peut, lors du vote, différer de la durée proposée au terme de la résolution.

En droit, conformément à l’article 13 du décret du 17 mars 1967, « L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. »

En l’espèce, les projets de résolutions figurant dans la convocation à l’assemblée générale du 3 mars 2021 mentionnent bien une durée de mandat du 6 décembre 2018 au 31 décembre 2019 (Pièce n°1 de Monsieur [M]).

Ce sont bien ces résolutions avec une durée de mandat jusqu’au 31 décembre 2019 qui ont été votées par les copropriétaires (Pièce n°2 de Monsieur [M]).

Il n’y a donc pas eu de modification des résolutions soumises au vote de l’assemblée générale, dès lors que les projets de résolutions mentionnaient bien une fin de mandat au 31 décembre 2019.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [M] de sa demande de nullité des résolutions n° 45, 46, 47, 48 et 49 relatives à l’élection des cinq membres du conseil syndical pour la période du 6 décembre 2018 au 31 décembre 2019.

3. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [M] succombant principalement à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Ariane Lami Sourzac, avocat, qui en a fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, Monsieur [B] [M] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 3.000 euros à ce titre.

Les prétentions de Monsieur [B] [M] étant déclarée mal fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat, celui-ci sera débouté de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la présente procédure et relative aux condamnations prononcées, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REVOQUE l’ordonnance de clôture et REPORTE celle-ci au jour de l’audience de plaidoiries pour rendre recevables les conclusions aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture et au fond ainsi que les pièces numérotées 10 à 31 du syndicat des copropriétaires, notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture ;

DEBOUTE Monsieur [B] [M] de sa demande de nullité de la résolution n° 42 relative à la présentation et à l’approbation des comptes pour la période du 01/01/2017 au 31/12/2017 ;

DEBOUTE Monsieur [B] [M] de sa demande de nullité de la résolution n° 43 relative à l’approbation des travaux d’urgence pour le remplacement de colonnes en fontes exécutés par l’entreprise Masselec pour un montant de 20.988,47 € ;

DEBOUTE Monsieur [B] [M] de sa demande de nullité de la résolution n° 63 relative à la présentation et à l’approbation des comptes pour la période du 01/01/2018 au 31/12 /2018 ;

DEBOUTE Monsieur [B] [M] de sa demande de nullité de la résolution n° 64 relative à la présentation et à l’approbation des comptes pour la période du 01/01/2019 au 31/12 /2019 ;

DEBOUTE Monsieur [B] [M] de sa demande de nullité des résolutions n° 45, 46, 47, 48 et 49 relatives à l’élection des cinq membres du conseil syndical pour la période du 6 décembre 2018 au 31 décembre 2019 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] aux dépens d’instance, et DIT que Maître Ariane Lami Sourzac, avocat, pourra recouvrer directement contre lui ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu préalablement provision dans les conditions des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 3.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [B] [M] de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la présente procédure et relative aux condamnations prononcées ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 21 décembre 2023

Le GreffierLe Président