TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
Saisies immobilières
N° RG 20/00139 – N°
Portalis
[…]
SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION N° MINUTE : 23/146 SAISIES IMMOBILIERES
JUGEMENT rendu le 11 mai 2023
DEMANDERESSE
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DALAYRAC CHOISEUL
60 BOULEVARD BEAUMARCHAIS
75011 PARIS représentée par M^e Stéphane FERTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: #L0075
DÉFENDEURS
Monsieur X Y Z né le […] à SOPRON (HONGRIE) 12 PASSAGE CHOISEUL
75002 PARIS représenté par M^e François PONTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1618
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Paris 2°, 22-27 rue Dalayrac, représenté par son syndic le cabinet GRAND 65 route du Roi
78290 CROISSY SUR SEINE représenté par M^e Samira HADJADJ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0860
JUGE: Cyril ROTH, 1er Vice-président adjoint, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS
GREFFIER Léa VALERIN, greffière, lors des débats et Daniel ARAGNOUET, faisant fonction de greffier, lors du prononcé
Copie exécutoire délivrée à chaque avocat copie hypothécaire délivrée à M^e AA le 15 Mai 2013
Page 1

---

Décision du 11 Mai 2023
Saisies immobilières
N° RG 20/00139 – N° Portalis […]
DÉBATS: à l’audience du 23 mars 2023 tenue publiquement
JUGEMENT: rendu publiquement par mise à disposition au greffe contradictoire susceptible d’appel
*
*
EXPOSE DU LITIGE
Par un commandement de payer en date du 20 décembre 2019, la société Dalayrac Choiseul (le créancier poursuivant) a saisi les droits réels appartenant à M. AB AC (le débiteur) dans un immeuble […] 23/25/27, passage Choiseul et 20/22/24 rue Dalayrac, dans le lle […].
Par un jugement d’orientation du 19 novembre 2020, le juge de l’exécution en a autorisé la vente amiable.
Le 5 mars 2021, il a été procédé à cette vente.
Le 8 mars suivant, le prix, soit 380.000 €, en a été consigné à la Caisse des dépôts et des consignations.
Le 6 mai 2021, le juge de l’exécution a constaté la vente amiable au profit de la société Conceptapart (l’acquéreur).
Le 12 mai 2021, sur l’appel du débiteur, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement d’orientation.
Le 3 juin 2021, le juge de l’exécution a rejeté la demande du débiteur visant à la déconsignation à son profit de la somme de […].000 €.
Le 20 janvier 2022, le créancier poursuivant a signifié un projet de distribution au débiteur et au syndicat des copropriétaires du 22-27, rue Dalayrac, créancier inscrit (le syndicat des copropriétaires).
Par des conclusions du 4 février 2022, le débiteur a contesté ce projet.
Le 21 juillet 2022, le juge de l’exécution a autorisé le paiement . provisionnel par la Caisse des dépôts et consignations de la somme de 175.485,10 € au créancier poursuivant.
Le 29 novembre 2022, le débiteur s’est opposé à ce paiement provisionnel.
Par des conclusions du 5 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a sollicité la distribution judiciaire du prix par le paiement au créancier poursuivant de la somme de 220.974 €, à lui de la somme de 34.948,72 € et à son avocat, M^e Samira Hadjadj, de la somme de 8.[…],20
€.
Page 2

---

Décision du 11 Mai 2023
Saisies immobilières
N° RG 20/00139 – N° Portalis […]
Par des conclusions des 29 novembre 2022, 8 février 2023 et 23 mars 2023, le débiteur conclut à : la rétractation de l’ordonnance du 21 juillet 2022, en raison de l’irrecevabilité du créancier poursuivant à se prévaloir des dispositions de l’article R. 334-1 du code des procédures civiles d’exécution; la restitution par le créancier poursuivant de la somme de 175.485,10 €; ce qu’il lui soit donné acte de son accord sur le paiement provisionnel au syndicat des copropriétaires de la somme de 34.948,42 €; la suspension de l’instance en distribution ou au sur[…] à statuer dans l’attente de l’issue du pourvoi qu’il a formé contre l’arrêt du 12 mai 2021;
- subsidiairement, à une distribution provisionnelle dans les termes suivants :
- émoluments de distribution: 8.182,20 € ;
- syndicat des copropriétaires : 34.948,42 €, sans collocation
- créancier poursuivant : 184.742,23 € ;
à son profit : 90.000 € ;
- en séquestre à la Caisse des dépôts et des consignations: 62.127,15 €.
Par des conclusions des 30 janvier et 13 février 2023, le créancier poursuivant sollicite :
- l’irrecevabilité et le rejet de l’opposition du débiteur à l’ordonnance du 21 juillet 2022 ;
- la distribution de la somme de 14.000 € versée au titre des frais par l’acquéreur par la fixation de la créance en frais et émoluments de l’avocat sai[…]sant par l’acquéreur à 8.338,95 € et la libération de la somme de 4.218,81 € au profit du créancier poursuivant, compte tenu d’une avance de 4.[…],14 déjà avancée par le séquestre ;
-la fixation des frais et émoluments dus à l’avocat sai[…]sant par le débiteur à la somme de 8.237,57 € ; l’attribution au syndicat des copropriétaires de la somme de H
34.948,42 € ;
- la non collocation du syndicat des copropriétaires ;
- l’attribution au créancier poursuivant d’une somme de 220.974 €;
- la libération du solde au profit du débiteur; la condamnation du débiteur à lui verser deux indemnités de procédure de 5.000 € chacune.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions susvisées.
MOTIFS
Sur les demandes de suspension de l’instance et de sur[…] à statuer
Selon l’article 110 du code de procédure civile, le juge peut suspendre l’instance lorsqu’une des parties invoque une décision frappée de pourvoi en cassation.
Page 3

---

Décision du 11 Mai 2023
Saisies immobilières
N° RG 20/00139 – N° Portalis […]
Mais selon l’article R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut suspendre l’exécution de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ce à quoi tendent en réalité la demande de suspension de l’instance comme la demande de sur[…] à statuer.
Il n’appartient pas non plus au juge de l’exécution de se substituer à la Cour de cassation en prenant en considération le mérite des moyens critiquant l’arrêt du 12 mai 2021 ayant, en autorisant la vente amiable, fixé à une certaine somme la créance du créancier poursuivant et qui, sur ce point, est revêtu de l’autorité de chose jugée.
Il n’y a donc lieu ni de suspendre l’instance ni de surseoir à statuer.
Sur la distribution
L’accord des parties sur la distribution au syndicat des copropriétaires de la somme de 34.948,42 € (et non 34.948,72€), par laquelle il est entièrement désintéressé, ne peut qu’être entériné.
Le débiteur ne conteste pas le calcul des frais et émoluments dus par lui à M^e Stéphane AA, avocat du créancier poursuivant, à hauteur de 8.237,57 €.
Aucun émolument de distribution n’est dû à l’avocat du syndicat des copropriétaires.
Quant à la créance du créancier poursuivant, elle a été fixée par le jugement d’orientation du 19 novembre 2020, confirmé de ce chef par l’arrêt du 12 mai 2021, à la somme de 206.138,56 € selon décompte au 8 octobre 2020, outre les intérêts postérieurs au taux légal.
Le créancier poursuivant et le syndicat des copropriétaires s’accordent sur le fait que cette créance est à présent, compte tenu des intérêts au taux légal ayant couru entre le 9 octobre 2020 et le 8 septembre 2021 sur le principal de 175.485,10 €, outre les indemnités de procédure ayant été allouées au premier par l’arrêt du 12 mai 2021 et le jugement du 3 juin 2021, à la somme globale de 220.974 €.
Il convient en conséquence de procéder sur cette assiette à la distribution du prix de vente, de sorte qu’il reviendra :
-au syndicat des copropriétaires, la somme de 34.948,42 € ;
-au créancier poursuivant, la somme de 220.974 € ;
- à M. Stéphane AA, avocat poursuivant, la somme de 8.237,57
€ ;
- au débiteur, la somme de 380.000 – (34.948,42 + 220.974 +
8.237,57) 116.290,01 €..
Page

---

Décision du 11 Mai 2023
Saisies immobilières
N° RG 20/00139 – N° Portalis […]
Et sur la somme de 14.000 € consignée par l’acquéreur, les frais et émoluments dus à l’avocat poursuivant, soit 8.338,95 €, ne sont pas contestés ; 4.[…],14 € ont déjà été perçus par ce professionnel; il convient donc d’ordonner la déconsignation à son profit de la somme de 8.338,95 – 4.[…],14 4.218,81 € et au profit de l’acquéreur, du solde, soit 14.000 – www.
8.338,95 5.661,05 €.
Sur la demande de rétractation de l’ordonnance du 21 juillet 2022
Selon l’article 2374, 1°bis, du code civil, dans sa rédaction ici applicable, antérieure à celle issue de l’ordonnance du 15 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires dispose sur le lot vendu d’un privilège spécial pour le paiement des charges et travaux.
Selon l’article 2378 du code civil, ce privilège est dispensé d’inscription au fichier immobilier et constitue ainsi une sûreté dite occulte, de plein droit opposable aux tiers.
Selon l’article 2374 précité, cette sûreté prend rang à la même date que celle du vendeur pour le paiement du prix et celle du prêteur de derniers si elle a pour objet le paiement des charges et travaux relatifs à l’année courante et aux quatre dernières années échues, ainsi que des dommages intérêts alloués par les juridictions et les dépens; le syndicat des copropriétaires prend rang avant ces créanciers si sa créance porte sur les charges et travaux de l’année courante et des deux dernières années échues.
De là suit que le privilège spécial du syndicat des copropriétaires prime rétroactivement tout autre tiers, quand bien même il n’aurait pas été publié, mais seulement dans la limite prévue à l’article 2374 précité.
Mais aux termes du premier alinéa de l’article R. 334-1 du code des procédures civiles d’exécution, après la publication du titre de vente et au vu d’un état hypothécaire, le créancier de premier rang peut demander, par requête au juge de l’exécution, à être payé à titre provisionnel pour le principal de sa créance par le séquestre ou la Caisse des dépôts et consignations.
De ce texte se référant à un état hypothécaire, il peut être inféré qu’a qualité pour solliciter un paiement provisionnel le créancier dont la sûreté a été inscrite au fichier immobilier avant celle du syndicat des copropriétaires, nonobstant le privilège spécial et occulte de celui-ci ; toutefois, cette faculté ne peut plus être considérée comme ouverte lorsque, à la date de la requête en paiement provisionnel, le syndicat des copropriétaires a fait connaître sa qualité de créancier privilégié par une inscription au fichier immobilier ou par une opposition au paiement du prix.
Contrairement à ce que soutient le créancier poursuivant, le débiteur a nécessairement qualité pour contester les conditions dans lesquelles l’ordonnance du 21 juillet 2022 a été rendue, dès lors que les dispositions de l’article R. 334-1 ont pour objet, en limitant au créancier de premier
Page 5

---

Décision du 11 Mai 2023
Saisies immobilières
N° RG 20/00139 – N° Portalis […]
rang la faculté de solliciter un paiement provisionnel, la conservation des fonds devant être distribués et dont le débiteur a vocation à recouvrer une partie.
En l’espèce, la société Dalayrac Choiseul a inscrit sur l’immeuble en cause une hypothèque judiciaire publiée le 3 avril 2018 et figure au fichier immobilier comme créancier de premier rang; mais de son côté, le syndicat des copropriétaires a publié son hypothèque légale le 5 octobre 2020 et, le 15 mars 2021, formé opposition au paiement du prix.
D’où il résulte qu’à la date de sa requête en paiement provisionnel, formée en juillet 2022, fondée sur les dispositions de l’article R.334-1 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant avait connaissance de ce que le privilège spécial du syndicat des copropriétaires faisait obstacle à ce qu’il soit considéré comme créancier de premier rang.
Il convient en conséquence de rétracter l’ordonnance du 21 juillet 2022.
Le prix étant suffisant pour désintéresser l’ensemble des créanciers et la somme revenant au créancier poursuivant à l’issue de la distribution étant supérieure à celle dont le paiement provisionnel a été ordonné, il n’y a pas lieu d’ordonner de restitution.
Sur les demandes accessoires
L’équité commande d’allouer au créancier poursuivant l’indemnité de procédure prévue au dispositif.
PAR CES MOTIFS,
le juge de l’exécution
Rejette les demandes de suspension de l’instance et de sur[…] à statuer;
Rétracte l’ordonnance du 21 juillet 2022 ;
Rejette la demande de restitution;
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires au titre d’un émolument de distribution en faveur de son avocat ;
Distribue comme suit le prix de vente de l’immeuble :
- au syndicat des copropriétaires, la somme de 34.948,42 € ; au créancier poursuivant, la somme de 220.974 € ;
- à M. Stéphane AA, avocat poursuivant, la somme de 8.237,57
€;
- au débiteur, la somme de 116.290,01 € ;
Page 6

---

Décision du 11 Mai 2023
Saisies immobilières
N° RG 20/00139 – N° Portalis […]
Fixe les frais et émoluments dus par l’acquéreur à M. AA, avocat poursuivant, à la somme de 8.338,95 €; ordonne la déconsignation à son profit de la somme de 4.218,81 € et au profit de l’acquéreur de la somme de 5.661,05 €;
Condamne M. AD AC à verser à la société Dalayrac Choiseul la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Condamne M. AD AC aux dépens.
Le greffier Le juge de l’exécution
Page 7