Tribunal Judiciaire de Paris, 19 juillet 2023, n° 22/57846

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TJ Paris 19 juillet 2023

Arguments

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Accepté
Changement d'usage sans autorisation
Le tribunal a constaté que le local était effectivement loué pour de courtes durées sans autorisation, ce qui justifie l'application d'une amende civile.
Accepté
Non-respect des conditions de location
Le tribunal a relevé que la défenderesse a loué le bien pour un nombre de jours supérieur à la limite autorisée, justifiant ainsi l'imposition d'amendes supplémentaires.
Accepté
Droit au remboursement des frais de justice
Le tribunal a jugé que la Ville de Paris, en tant que partie gagnante, a droit au remboursement de ses frais de justice.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la Ville de Paris a assigné Madame X Rameaux pour des infractions liées à la location d'un appartement sans autorisation, en vertu des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation. Les questions juridiques posées concernent la preuve de l'affectation du bien à un usage d'habitation et la conformité des locations aux règles du code du tourisme. Le tribunal a conclu que la Ville de Paris n'a pas prouvé que le local était à usage d'habitation au 1er janvier 1970, déboutant ainsi la demande principale. Cependant, il a condamné Madame Rameaux à payer des amendes civiles pour dépassement des limites de location de courte durée, totalisant 14 400 euros pour les années 2019, 2020 et 2021, ainsi qu'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 19 juil. 2023, n° 22/57846
Numéro(s) :	22/57846

Sur les parties

Avocat(s) :	Colin MAURICELorène DERHY
Cabinet(s) :	CM & L AVOCATS
Parties :	La VILLE DE PARIS

Texte intégral

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
N° RG 22/57846 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYES G
N° : 6
Assignation du : 28 Octobre 2022
1
2 Copies exécutoires délivrées le:
JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND le 19 juillet 2023
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE
La VILLE DE PARIS Prise En la Personne de Mme la Maire Place de […]hôtel de ville 75004 PARIS
représentée par Maître Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844
DEFENDEUR
Monsieur X RAMEAUX épouse Y 2, rue Marie Davy 75014 PARIS
représenté par M^e Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS
- #E1320
DÉBATS
A […]audience du 06 Juin 2023, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Page 1

Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit délivré le 28 octobre 2022, la Ville de Paris a fait citer Madame X Rameaux, veuve Z, née le […] à […] (25), devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de […]article L. 631-7 du code de la construction et de […]habitation, concernant un appartement situé […] (7ème étage, porte G, […]).
A […]audience de renvoi du 6 juin 2023, et dans le dernier état de ses prétentions, la Ville de Paris sollicite de :
• condamner la défenderesse au paiement d’une amende civile de 50.000 € et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de […]article L. 651-2 du code de la construction et de […]habitation ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire le président du tribunal venait à considérer que le bien litigieux était la résidence principale de la défenderesse,
• la condamner au paiement de trois amendes civiles de 10.000 € au titre des années 2019, 2020 et 2021 et ordonner que le produit de ces amendes lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de […]article L.324-2-1 du code du tourisme ; En tout état de cause,
• la débouter de […]ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
• la condamner au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de […]article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’instance.
Au soutien de ses prétentions, la Ville de Paris fait valoir à titre principal que le local en cause est à usage d’habitation sans aucun changement d’affectation, qu’il ne constitue ni une chambre attenante à […]appartement situé au 6ème étage ni la résidence principale de la défenderesse, qui a enfreint les dispositions de […]article L. 631-7 du code de la construction et de […]habitation en changeant […]usage du bien sans autorisation préalable en le donnant en location pour de courtes durées. A titre subsidiaire, la Ville de Paris fait valoir que dans le cas où le local serait considéré comme la résidence principale de la défenderesse, sa mise en location courte durée au cours des années 2019, 2020 et 2021 ne respecte pas la limitation à 120 jours de location par année civile telle qu’exigée par […]article L.324-1-1 IV du code du tourisme.
En réponse, Madame Z conclut au rejet des prétentions adverses à titre principal et subsidiaire, et à titre infiniment subsidiaire, sollicite la limitation de […]amende à 3000€. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la Ville de Paris à lui verser la somme de 3000 € au titre de […]article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.
Page 2

A […]appui de ses prétentions, Madame Z soutient à titre principal que la Ville de Paris ne démontre pas que le bien était affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 et à titre subsidiaire, qu’elle occupe les lieux à titre de résidence principale, la chambre située au 7ème étage se rattachant à son logement principal. A titre infiniment subsidiaire, la défenderesse rappelle qu’elle a donné en location une chambre chez […]habitant, de sorte qu’elle n’encourt pas la sanction prévue par […]article L.324-2-1 du code du tourisme. Enfin, et si le tribunal ne devait pas retenir la qualification de chambre chez […]habitant, la défenderesse sollicite que le montant de […]amende civile soit minorée, compte tenu de sa bonne foi, de sa coopération avec les services de la Ville de Paris, et des faibles revenus tirés des locations reprochées.
Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à […]audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.
MOTIFS
Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de […]habitation
L’article L.631-7 du code de la construction et de […]habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts- de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à […]habitation est, dans les conditions fixées par […]article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à […]habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de […]article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour […]application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant […]objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir […]usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer […]usage d’un local mentionné à […]alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir […]usage résultant de […]autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Page 3

Le fait de louer un local meublé destiné à […]habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».
L’alinéa premier de […]article L.651-2 du code de la construction et de […]habitation prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de […]article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »
* sur la preuve de […]affectation du bien à usage d’habitation
Conformément aux dispositions de […]article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de Paris, d’établir :
• […]existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1 janvierer
1970, sauf pour les locaux construits ou faisant […]objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1 janvier 1970 qui sonter réputés avoir […]usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
• un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à […]habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de Paris a adopté, par règlement municipal et en application de […]article L.631-7-1 du code de la construction et de […]habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.
Pour démontrer […]usage d’habitation du local en cause, la Ville de Paris produit une fiche H2, datée du 15 octobre 1970, concernant un local situé au 6ème étage de […]immeuble, porte G 1. Il est indiqué que le bien est constitué de quatre pièces, d’une cuisine et d’une salle d’eau. Au titre de la catégorie « Pièces indépendantes, chambres de domestiques, etc », il est indiqué « 1 chambre », située au 7ème étage.
A défaut de démontrer que […]appartement du 6ème étage et la chambre du 7ème étage étaient réunies (par une trémie notamment), alors que les deux locaux constituent deux lots distincts (lots 93 et 95), il ne peut être considéré que la déclaration H2 s’étend à la chambre située au 7ème étage, de sorte qu’une déclaration aurait du être établie pour celle-ci.
En tout état de cause, la déclaration d’occupation des lieux ne permet pas d’établir que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, la fiche H2 ayant été remplie postérieurement à cette date et ne décrivant la situation du local qu’à la date de la souscription du formulaire, soit le 15 octobre 1970.
Page 4

En effet, […]article 40 du décret 69-1076 du 28 novembre 1969 effectue une distinction entre les locaux loués et les autres locaux. Alors que pour les locaux loués, il est fait référence à la date du 1er janvier 1970 pour évaluer le montant annuel du loyer, élément qui permet sans contestation possible, d’établir un usage d’habitation à cette date, pour les autres locaux, le décret prévoit que, les renseignements apposés par les propriétaires ne décrivent la situation du bien (en ce compris son affectation) qu’au jour de la souscription des formules (« les formules visées à […]article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à […]évaluation de chaque propriété »).
Dès lors, le fait que le propriétaire ait établi une fiche H2 ne suffit pas à emporter présomption d’usage d’habitation au 1er janvier 1970, à défaut d’autres éléments précis et concordants.
Et à ce titre, il y a lieu de constater que […]existence de cette chambre n’est pas mentionnée sur la fiche de révision foncière R.
En outre, les annuaires téléphoniques communiqués par la Ville de Paris pour les années 1969 et 1970 ne sont pas non plus probants, puisqu’ils concernent le local situé au 6ème étage.
En conséquence, à défaut de faire la preuve de […]affectation du local litigieux à un usage d’habitation au 1er janvier 1970, la Ville de Paris sera déboutée de sa demande principale.
Sur la demande subsidiaire de condamnation sur le fondement des dispositions de […]article L. 324-1-1 du code du tourisme
L’article L.324-1-1 du code du tourisme dispose que : “ I.-Pour […]application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à […]usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de […]article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à […]habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. […]. 631-9 du code de la construction et de […]habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de […]article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Page 5

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.
Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.
Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour […]enregistrement.
IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu’au 31 décembre de […]année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant […]adresse du meublé et son numéro de déclaration.
IV bis.-(…)
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros.
(…)
Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal de grande instance [devenu tribunal judiciaire], statuant en la forme des référés [devenu au 1 janvier 2020, selon la procédureer accélérée au fond] sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de […]amende est versé à la commune. Le tribunal de grande instance [devenu tribunal judiciaire] compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme ”.
Par délibération des 3, 4 et 5 juillet 2017, le Conseil de Paris a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par […]article L.324-1- 1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à délivrance d’un numéro d’enregistrement.
Aussi la personne qui propose à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile un local meublé situé à Paris dont elle a déclaré qu’il s’agissait de sa résidence principale encourt-elle une amende d’un montant maximal de 10 000 euros si elle loue ledit local plus de 120 jours par an.
Page 6

Si Madame Z fait valoir que les locations litigieuses correspondaient à la location d’une chambre chez […]habitant, il n’est pas allégué qu’il existerait une communication entre les deux lots, de sorte que le studio situé au 7ème étage est indépendant de […]appartement du 6ème étage.
En outre, la description du studio dans […]annonce Airbnb ne correspond pas à ce qui serait une chambre chez […]habitant puisque le studio est composé d’une salle de bains et d’une cuisine, de sorte que les locataires disposent de […]usage exclusif de […]intégralité du local. Les commentaires qui font état de la proximité de […]hôtesse, qui a précisé dans […]annonce habiter le logement situé au 6ème étage, ne font pas état d’une chambre chez […]habitant.
Dès lors, le moyen tiré de la non application du code du tourisme aux locations litigieuses sera rejeté.
En […]espèce, il ressort du constat de location meublée touristique du 8 avril 2022 établi par un contrôleur assermenté et habilité à constater les manquements aux dispositions précitées du code de tourisme, que, selon les informations transmises par la défenderesse, le bien a été loué par […]intermédiaire de la plateforme Airbnb :
• 315 nuitées au cours de […]année 2019,
• 225 nuitées au cours de […]année 2020,
• 311 nuitées au cours de […]année 2021.
Madame Z a justifié avoir fait cesser les locations litigieuses dès le 6 mars 2022 et démontre avoir collaboré avec les services de la Ville de Paris. Toutefois, il n’est pas démontré la réalité de ses difficultés financières, seul un relevé inutilisable étant versé aux débats. Enfin, la défenderesse apparaît mal fondée à se prévaloir du caractère indécent d’un bien qu’elle a mis en location pendant plusieurs années.
Compte tenu du montant moyen de la nuitée (30€), Madame Z sera condamnée au paiement de la somme de 5700€ au titre de […]année 2019 (pour un dépassement de 195 jours), de la somme de 3000€ au titre de […]année 2020 (pour un dépassement de 105 jours) et de la somme de 5700 € au titre de […]année 2021 (pour un dépassement du seuil de 191 jours), sommes qui seront reversées à la Ville de Paris.
Sur les demandes accessoires
Succombant à […]instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens.
Elle sera également condamnée à verser à la Ville de Paris la somme de 2000 euros au titre de […]article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Page 7

Condamne Madame X Rameaux, veuve Z, à verser les sommes de :
• 5700 euros au titre de […]année 2019,
• 3000 euros au titre de […]année 2020,
• 5700 euros au titre de […]année 2021, à titre d’amende civile sur le fondement de […]article L.324-2-1 du code du tourisme, dont le produit sera versé à la Ville de Paris ;
Condamne Madame X Rameaux, veuve Z, à verser à la Ville de Paris la somme de 2000 euros au titre de […]article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame X Rameaux, veuve Z, au paiement des dépens ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Rappelle que la présente décision bénéficie de […]exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 19 juillet 2023
Le Greffier, Le Président,
Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN
Page 8