TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Y] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Magali DELATTRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03477 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FZF

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le lundi 09 décembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS PG LANCE & CIE dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0234

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 décembre 2024 par Karine METAYER, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 09 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03477 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FZF

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [R] est propriétaire des lots n°19 et 20 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré AN [Cadastre 1] SEC CF N°[Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 14/1023ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Monsieur [Y] [R] a été condamné par jugement du tribunal de proximité de PARIS en date du 3 février 2022 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], la somme de 3245,64 euros suivant décompte arrêté au 3ème trimestre 2021, outre 100 euros de dommages et intérêts et 700 euros de frais irrépétibles et les dépens.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic le CABINET PG LANCE ET CIE en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [Y] [R], par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

· 5553,72 euros au titre des charges de copropriété (décompte arrêté au 4 avril 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023, sur la somme de 6102,44 euros puis à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus ;

· 1442 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

· 1000 euros de dommages et intérêts ;

· la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

· 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dont le commandement de payer.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son conseil, fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Monsieur [Y] [R] (14/1023ème). Il précise qu’il a fallu l’intervention d’une première décision de justice ainsi que des procédures d’exécution forcée pour que des paiements interviennent.

Appelée à l’audience du 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par le cabinet SAS PG LANCE ET CIE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Y] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 9 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

· les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

· les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

S’agissant du point de la prescription de l’article 42 soulevé par le défendeur, il sera rappelé que si l’action en recouvrement était soumise à un délai de prescription de 10 ans, ce délai a été ramené au délai de droit commun de l’article 2224 du code civil (5 ans) par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 7]. Si cette réforme n’a été accompagnée d’aucune mesure transitoire, il est acquis qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure (article 2222 du code civil). Ainsi, les charges qui ne sont pas encore prescrites le 23 novembre 2018 par application de l’ancien article 42 le seront le 23 novembre 2023, sauf pour les actions atteintes par la prescription de 10 ans avant cette date, lesquels s’éteindront à la date initialement prévue.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] produit à l’appui de sa demande :

· le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 19 et 20, indiquant la répartition des tantièmes (14/1023èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [Y] [R] ;

· le précédent jugement du tribunal judiciaire de PARIS du 3 février 2022 ;

· les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2023 au 1er avril 2024 ;

· les relevés individuels de charge ;

· les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2023, 2024 ;

· l’historique du compte entre 2023 et le 1er avril 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5853,90 euros ;

· les procès-verbaux des assemblées générales des 28 février 2023, 25 mars 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2022, 2023 ;

o vote des budgets prévisionnels 2023, 2024 ;

o le fonds travaux 2023, 2023 ;

· les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés ;

· un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023 valant mise en demeure sur la somme de 6102,44 euros ;

· le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local ;

· le contrat de syndic avec prise d’effet du 25 mars 2024 au 30 septembre 2025 ;

· les factures de frais de gestion.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5553,72 euros portant sur la période allant du 1er avril 2023 au 1er avril 2024, incluant l’appel provisionnel n°3/3.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 5553,72 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance du commandement de payer du 12 décembre 2023 sur la totalité de la somme.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] sera débouté de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [Y] [R] présente, de manière récurrente depuis 5 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 2ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture des décisions d’assemblée générale.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] sera donc accueillie à hauteur de 1000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 30 avril 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le CABINET PG LANCE ET CIE :

— la somme de 5553,72 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2023 au 1er avril 2024, incluant l’appel provisionnel n°3/3 avec intérêts à taux légal à compter du 12 décembre 2023 ;

— la somme de 1000 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le CABINET PG LANCE ET CIE de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 30 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le CABINET PG LANCE ET CIE, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 9 décembre 2024 susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, La présidente.