TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 23/57499 – N° Portalis 352J-W-B7H-C232B

N° : 6

Assignation du :

05 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 juillet 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier.

DEMANDERESSE

AARPI LERINS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Luc CASTAGNET de la SELEURL SELARLU C, avocats au barreau de PARIS – #P0490

DEFENDERESSE

S.C.I. EUGENIE 75

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Linda HALIMI-BENSOUSSAN, avocat au barreau de PARIS – #A0427

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé en date du 5 octobre 2023 enrôlée sous le N°RG 23/57499 délivrée à la requête de la Société LERINS et ses observations écrites visées le 28 mai 2024 et soutenues oralement à l’audience le même jour tendant – à titre principal – à voir :

• " CONDAMNER la SCI EUGENIE 75 à une astreinte de 1000€ par violation constatée des stipulations de l’article 1.3.1 du «Règlement intérieur de l’immeuble sis [Adresse 2]» ;

• DIRE et JUGER que cette violation pourra être établie par tous moyens de preuve permettant d’identifier la présence, dans la cour de l’immeuble, sous le porche d’entrée et dans les autres parties communes de l’immeuble sis [Adresse 2], de livraisons, marchandises et autres encombrants et ce, notamment, par le biais de photographies dont la date et la géolocalisation sont informatiquement authentifiées et sécurisées ;

• DIRE et JUGER que la liquidation de l’astreinte se fera tous les 30 jours devant le Juge des référés ;

Et à titre subsidiaire :

• AUTORISER la Société LERINS à procéder à une mise sous séquestre de 10% des loyers apurés de la CARPA et ce, à compter du prononcé de la décision à intervenir soit la somme mensuelle de 6.782,50€ ;

• CONDAMNER la SCI EUGENIE 75 à régler à la société LERINS la somme de 5000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ; "

Vu les observations écrites de la SCI EUGENIE 75 visées le

28 mai 2024 soutenues oralement le même jour tendant à voir la partie demanderesse déboutée de l’intégralité de ses demandes, et la voir condamnée à la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.

SUR CE,

Par acte sous seing privé du 3 août 2018, la SCI EUGENIE 75 a consenti à la société LERINS – Cabinet d’avocats d’affaires international – un bail commercial pour des locaux sis [Adresse 2] pour une durée de 9 ans. La Société LERINS verse au bailleur une somme annuelle avoisinant le million d’euros pour la jouissance du bien, comprenant le loyer, les charges et autres frais divers et taxes.

Les lieux loués se trouvent aux 2ème, 3ème et 4ème étage d’un immeuble de standing, disposant d’une cour intérieure commune. Au sein de cet immeuble – qui appartient en totalité à la SCI EUGENIE 75, et dont la gestion est confiée la société [U] – d’autres locaux sont pris à bail par différents preneurs, notamment en rez-de-chaussée se trouvent un salon de thé dénommé " [4] " et un bar-restaurant dénommé

«  [5] ".

Depuis le milieu de l’année 2021, la société LERINS prétend subir diverses nuisances qui perturbaient la jouissance paisible attendue des locaux pris à bail comme, entre autres, la présence de nuisibles, le comportement inapproprié du personnel d’accueil, le mauvais entretien des parties communes. Le bailleur à l’audience affirme avoir pris les mesures nécessaires en temps utile pour y remédier.

L’objet du litige dont est saisi la présente juridiction porte sur l’utilisation et l’état de la cour intérieure de l’immeuble.

La Société LERINS prétend que la cour intérieure est utilisée par le salon de thé [4] et la brasserie [5] comme une annexe de leurs commerces. Elle servirait ainsi de lieu de stockage de matériels divers (poubelles, chaises, palettes, etc) et de lieu de repos et de réunion informelle pour les membres du personnel de ces commerces, profitant de cet espace à l’air libre pour fumer et discuter à voix haute. Or une partie des locaux pris à bail par le demandeur donnerait sur cette cour, ce qui causerait des nuisances répétées aux occupants et un préjudice d’image au cabinet d’avocats d’affaires. Selon ses dires, la situation se serait aggravée en 2023 avec les travaux de rénovation entrepris par

[4] de janvier à décembre 2023, laquelle aurait utilisé la cour comme lieu de stockage de matériels de chantier.

La SCI EUGENIE 75 propriétaire soutient quant à elle avoir tout mis en oeuvre pour apporter une solution aux nuisances avancées par le preneur, lequel par ailleurs, selon elle, n’aurait pas subi un grave préjudice puisque le personnel et la clientèle du cabinet n’accèdent pas aux locaux par ladite cour intérieure. S’agissant des travaux de rénovation réalisés par [4] et la gêne inhérente à leur réalisation, la société défenderesse oppose la conformité de leur déroulement aux stipulations du bail puisque le demandeur aurait été tenu informé des travaux et du calendrier de ceux-ci. Elle affirme en outre que depuis la fin du chantier, c’est-à-dire depuis le début de l’année 2024, il n’y aurait plus de nuisances permanentes provenant de l’utilisation de la cour intérieure, et s’il arrive parfois aux commerces situés au rez-de-chaussée de recourir à la cour comme une extension de leur commerce, le bailleur les rappellerait immédiatement à l’ordre au moyen de mises en demeure, de sorte qu’il n’y aurait à l’heure actuelle ni défaillance du bailleur ni préjudice de jouissance du preneur.

C’est dans ce contexte que la Société LERINS a saisi la juridiction des référés de céans. Une première audience s’est tenue le

7 novembre 2023, lors de celle-ci l’affaire a été renvoyée à l’audience du 30 janvier 2024 et une injonction de rencontrer un conciliateur de justice a été délivrée. Lors de l’audience du

30 janvier 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 mai 2024.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

— Sur la demande principale tendant au prononcé d’une d’astreinte de 1000€ par violation constatée des stipulations de l’article 1.3.1 du " Règlement intérieur de l’immeuble sis

[Adresse 2] :

À l’audience, le demandeur – la société LERINS – indique fonder son action en référé sur le fondement le trouble manifestement illicite.

Pour s’opposer à cette action, le défendeur – la SCI EUGENIE 75 – oppose d’une part l’absence d’urgence et d’autre part l’existence d’une contestation sérieuse, de sorte que la juridiction des référés serait « incompétente ».

Cependant, le pouvoir du juge des référés d’ordonner la mesure sollicitée est subordonné à la réunion des conditions du chef de saisine invoqué. S’agissant du trouble manifestement illicite, il suffit de démontrer d’une part l’existence d’un trouble, d’autre part son caractère manifestement illicite.

En conséquence, les moyens tirés de l’absence d’urgence et de l’existence d’une contestations sérieuse sont manifestement inopérants, puisque ni l’urgence ni l’existence d’une contestation sérieuse ne sont des conditions de l’action fondée sur le trouble manifestement illicite.

Sur la première condition, à savoir l’existence d’un trouble, il convient de rappeler que le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. Ainsi, la seule question pertinente à trancher est celle de savoir s’il existe à l’heure actuelle un trouble appréciable avec l’évidence requise en référé.

Le demandeur soutient toujours subir diverses nuisances du fait des conditions d’utilisation de la cour intérieure de l’immeuble. Les deux commerces situés au rez-de-chaussée se serviraient de celle-ci comme d’un lieu de stockage, de repos du personnel et de réunion. Par suite, la Société LERINS subirait un trouble de jouissance, puisqu’elle ne profiterait pas paisiblement des lieux loués ainsi qu’un préjudice d’image.

Le défendeur répond que, si par le passé – notamment en raison des travaux entrepris par le salon de thé [4] pendant toute l’année 2023 – la cour intérieure a pu être utilisée par les commerces de bouche du rez-de-chaussée pour y stocker divers matériaux, depuis la cour de l’immeuble n’est plus encombrée, ou alors ponctuellement mais vidée et nettoyée au fur et à mesure.

De plus, elle aurait mis en demeure plusieurs fois les locataires responsables de se conformer à leurs obligations. Enfin, la société LERINS serait la seule locataire de l’ensemble immobilier à se plaindre de ces prétendus désordres.

Pour étayer leurs positions respectives, les parties fournissent chacune de nombreuses pièces, notamment des photographies, échanges de courriels et constats d’huissier.

Cependant, puisqu’il s’agit d’une action en cessation de l’illicite au jour où le juge statue , il convient de prendre en compte les éléments de preuve les plus récents.

Il résulte du procès-verbal de constat du 21 mai 2024 dressé par l’étude de commissaires de justice CALIPPE & ASSOCIES à la demande de la SCI EUGENIE 75 que la cour intérieure à cette date était propre, sans trace d’encombrement et partiellement végétalisée. La Société LERINS communique quant à elle des photographies prises par elle-même apparemment datées du 24 mai 2024, desquelles il résulte le constat d’une cour intérieure encombrée, notamment par des poubelles et des casiers à bouteilles, ainsi que la présence de nombreuses personnes qui s’affairent dans la cour . Cependant le constat à un moment donné de l’absence d’encombrement de la cour intérieure, ou au contraire de son encombrement, ne saurait caractériser à lui seuls l’existence d’un trouble actuel. Pour cela, il convient de rechercher si dans les éléments de la cause existe la preuve de l’utilisation habituelle, qui peut être discontinue, par les commerces de bouche du rez-de-chaussée de cour comme une partie privative permettant le stockage de leurs biens et comme lieu de repos.

Or il résulte à l’évidence tant des pièces fournies par les demandeurs que celles fournies par le défendeur que ces sociétés considèrent comme nécessaire à leur activité de recourir à l’usage de cette cour.

En premier lieu, les nombreux courriers RAR adressés par la SCI EUGENIE 75 par l’intermédiaire du cabinet [U] à Société [4] et à la société [5] pour les mettre en demeure de débarrasser la cour intérieure font la preuve de l’existence de l’utilisation récurrente de ladite cour comme d’une extension de leur commerce, puisque si cela témoigne certes de la volonté du propriétaire de voir la cour débarrassée, cela témoigne par la même de son encombrement.

Il est notamment versé aux débats, sur ce point, les courriers suivants : un courrier RAR de [U] à [4],en date du 22 mars 2024 qui indique notamment : « Nous vous remercions de retirer votre mobilier et chariot de linge, immédiatement de la cour de l’immeuble dans les meilleurs délais » ; un Courrier RAR de [U] à [5] du 21 mars 2024, dans lequel il est écrit : « Nous vous remercions de retirer ce mobilier immédiatement de la cour de l’immeuble dans les meilleurs délais ».

En second lieu, dans la lettre RAR du 3 mai 2024 de la Société

[4] en réponse aux courriers RAR du cabinet [U], gestionnaire de l’immeuble, en date du 11 janvier 2024 et 22 mars 2024 la mettant en demeure notamment de veiller à l’entretien et l’usage de la cour intérieure, la société [4] écrit que depuis 1997, date à partir de laquelle elle exploite le commerce : « l’usage de la cour a toujours été multiple : parking pour les voitures, entreposage de livraisons, stockages de poubelles, etc. Nous ne disposons en effet d’aucun autre espace dans lequel stocker ces éléments encombrants nécessaires et inhérents à notre activité. » Ces éléments établissent que la Société [4] a recours de manière habituelle à cette cour intérieure comme lieu de stockage.

Il résulte des considérations précédentes l’existence d’un trouble actuel au préjudice de la Société LERINS, s’agissant d’un trouble récurrent même s’il est discontinu.

Sur la seconde condition, à savoir le caractère manifestement illicite du trouble. Il convient de rappeler que constitue un trouble manifestement illicite toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut notamment résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire ou encore d’une stipulation contractuelle.

Au cas présent, la Société LERINS invoque d’une part la violation d’une stipulation contractuelle tirée du bail commercial la liant à la SCI EUGENIE 75, plus particulièrement la violation de l’article 1.3.1 du Règlement intérieur, annexe au bail,, d’autre part la violation d’une disposition légale, à savoir l’article 1719 du Code civil.

L’article 15.3 al. 1er intitulé Respect du règlement intérieur stipule que :

« Le preneur devra respecter le règlement intérieur ou de copropriété de l’ensemble immobilier, dont il reconnaît qu’une copie lui a été remise et qui constitue avec les présentes un tout indivisible. »

En son article 1.2.1 intitulé « Parties communes » le Règlement intérieur stipule que :

« les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un locataire, mais à l’usage et à l’utilité de tous les occupants ou de plusieurs d’entre eux. Sont réputés parties communes : (…) 4° la cour intérieure. »

En son article 1.3.1 intitulé « Droit de passage par le porche et la cour intérieure de l’immeuble » le même Règlement intérieur stipule que :

« La cour de l’immeuble et le porche de l’immeuble :

— ne peuvent pas être utilisés comme aire de livraison, d’enlèvement ou de stationnement pour aucun véhicule, automobile ou engin motorisé,

— aucun objet, aucune marchandise ne peut être entreposé sous le porche ni dans la cour de l’immeuble pour quelque durée que cela soit,

— le personnel d’exploitation du locataire ne doit pas accéder aux locaux loués par le porche ni stationner ni séjourner dans la cour de l’immeuble.

Toutefois, à condition que ces opérations soient effectuées entre 5h00 et 8h30 du matin (jours calendaires) période durant laquelle la grille fermant le porche côté cour restera ouverte :

— le locataire peut faire transiter manuellement et sans engin motorisé par le porche et la cour des livraisons de marchandises et l’évacuation des déchets, aucun objet, aucune marchandise ne pouvant être entreposée sous le porche ni dans la cour de l’immeuble,

— le personnel peut passer par ce porche et cette cour, sans pouvoir y faire de pause,

Il ressort des dispositions de l’article 1719 du Code civil que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : (…)

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant [4] du bail ; »

La Société LERINS considère que les troubles précédemment établis permettent de caractériser avec l’évidence requise en référé la violation par le bailleur de son obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible.

La SCI EUGENIE 75 conteste cette allégation affirmant qu’elle aurait toujours tout mis en oeuvre pour répondre aux demandes de la Société LERINS, ce qui généralement suffisait à mettre fins aux nuisances. Et selon ses termes : " si effectivement la cour a été encombrée de manière ponctuelle consécutivement aux travaux réalisés par la société [4] ou du fait d’un abus de la société [5], le Bailleur a pris attache avec les locataires pour faire cesser ce comportement ou des libertés de leurs employés. " Enfin, elle considère qu’elle aurait subi un préjudice visuel limité puisque le personnel de la Société LERINS ne traverse pas la cour intérieure de l’immeuble pour accéder aux locaux loués.

Cependant, l’obligation pour le bailleur d’assurer la jouissance paisible des locaux pris à bail posée à l’article 1719 du Code civil s’analyse comme une obligation de résultat, de sorte que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure (Cass. Civ. 3ème, 6 juillet 2022, n°21-18.162). Aussi suffit-il de caractériser l’existence d’un trouble pour caractériser par là même la violation dudit article.

En conséquence, l’argument soulevé par le bailleur la SCI EUGENIE 75 selon lequel il aurait mis en oeuvre tous les moyens possibles pour faire cesser les troubles n’est pas opératoire, puisque malgré ces actions les troubles demeurent, pour le moins de manière discontinue. Par suite, le caractère manifestement illicite du trouble est établi.

Par suite, pour mettre fin au trouble manifestement illicite constaté ci-dessus, il y a lieu de CONDAMNER la SCI EUGENIE 75 à une astreinte de 1000 euros par jour par infraction constatée des stipulations de l’article 1.3.1 du

« Règlement intérieur de l’immeuble sis [Adresse 2] » pendant une période de 6 mois à compter de la signification de la présente décision

Il n’ y a pas lieu de se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la SCI EUGENIE 75 à une astreinte de 1000 euros par jour par infraction constatée des stipulations de l’article 1.3.1 du « Règlement intérieur de l’immeuble sis [Adresse 2] » pendant une période de 6 mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS n’ y avoir lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNONS la SCI EUGENIE 75 au paiement des dépens et à payer au demandeur la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 31 juillet 2024

Le Greffier, Le Président,

Fanny ACHIGAR Fabrice VERT