TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/00039 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3VXK

N° MINUTE : 3/2024

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2024

DEMANDEURS

Madame [C], [B] [W], demeurant [Adresse 5], Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 4],représentés par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, 6 Rue de Sèze 33000 Bordeaux

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [N], demeurant [Adresse 1], Madame [U] [Y], demeurant [Adresse 1], représentés par M^e Mylène GUEGAN, avocat au barreau de PARIS, 3 Rue Lyautey 75016 Paris, ToqueA0868

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER,juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 15 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 décembre 2024 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/00039 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3VXK

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 4 février 2020, l’indivision [W] a donné à bail à Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], bat A 5ème étage, porte droite, pour un loyer mensuel initial de 2800 euros outre 400 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [W] et Monsieur [S] [W] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 9960,45 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 23 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, Madame [C] [W] et Monsieur [S] [W] ont fait assigner Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] à leur payer les loyers et charges impayés la somme de

17 136,18 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— les condamner solidairement au paiement de la clause pénale contenue dans le bail ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts

— condamner solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de leur prétentions, Madame [C] [W] et Monsieur [S] [W] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 août 2023.

Appelée à l’audience du 5 février 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 26 mars 2024 pour apurement de la dette. A cette audience, l’affaire a été examinée au fond et mise en délibéré au 27 juin 2024.

L’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 15 octobre 2024, en raison de la maladie d’une magistrate.

A l’audience du 15 octobre 2024, Madame [C] [W] et Monsieur [S] [W], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 8591,82 euros, selon décompte en date du 10 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils exposent à l’audience que deux versements de 5261,90 euros ont été effectués juste avant l’audience et qu’ils n’apparaissent pas dans le décompte produit. Ils maintiennent néanmoins leurs demandes, mettant en avant que les locataires effectuent des versements juste avant les audiences mais que les impayés sont récurrents depuis décembre 2022.

Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y], représentés par leur conseil, ont reconnu le montant de la dette, précisant qu’ils ont effectué des versements récents, mais ont demandé à se maintenir dans les lieux en suspendant les effets de la clause résolutoire et en demandant des délais de paiement.

Ils soulignent que les impayés étaient dus à une ancienne dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

Une note en délibéré a été autorisée afin de faire parvenir un décompte actualisé de la dette et la preuve des virements effectués par les locataires.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 6 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [C] [W] et Monsieur [S] [W] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. ,conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, à l’audience du 15 octobre 2024, les bailleurs avaient actualisé la dette à la somme de 8591,82 euros au 10 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus.

Les locataires produisent un justificatif par note en délibéré en date du 24 octobre 2024 démontrant que Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] ont effectué un versement de 1718,15 euros le 15 octobre 2024. Les locataires avaient également fait mention pendant l’audience de plusieurs virements bancaires, du 7, 10 et 15 octobre 2024 pour un montant global de 5261,90 euros apparaissant au crédit de l’historique du décompte qu’il convient de déduire de la dette.

Toutefois, il apparaît dans le décompte actualisé transmis par note en délibéré par le bailleur, que les loyers d’octobre et de novembre 2024 n’ont pas été honorés. Il ne pourra être tenu compte du loyer de novembre 2024 dans le montant de la dette locative, celui-ci n’ayant pu faire l’objet d’un débat contradictoire.

En conséquence, Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] restent à devoir à Madame [C] [W] et Monsieur [S] [W] la somme de 3329,92 euros à la date du 5 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés d’occupation échues à cette date, déduction du loyer de novembre 2024.

Pour la somme au principal, destinataires de la note en délibéré du 20 novembre 2024 renvoyée par courriel le 5 décembre 2024, Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

En application de l’article XI des conditions générales du contrat de bail, ils seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 3329,92 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la délivrance du commandement de payer.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au cas d’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 4 février 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 août 2023, pour la somme en principal de 9885,33 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, au regard des dispositions applicables au présent litige, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] ont effectué des virements à proximité des dates d’audience du 5 février 2024 (versement du 22 janvier 2024, 25 janvier 2024 et 2 févier 2024) du 26 mars 2024 (4 mars 2024, 18 mars 2024 et du 22 Mars 2024) mais que les impayés sont à nouveau survenu entre avril et octobre 2024, avec de nouveaux règlements les 7 et 10 octobre 2024, quelques jours précédent l’audience du 15 octobre 2024.

Si un dernier versement a été effectué par les locataires le jour de l’audience du 15 octobre 2024 d’un montant de 1718,25 euros comme ils en justifient par note en délibéré, et si dans le décompte actualisé au 5 décembre 2024 transmis par note en délibéré par les bailleurs, ce virement apparaît bien au 24 octobre 2024, force est de constater que les locataires n’ont à nouveau pas honoré leur loyer de novembre 2024.

Il apparait par ailleurs que les locataires ont précédemment et à plusieurs reprises cessé de s’acquitter de leurs loyers et que seule la proximité du passage devant la présente juridiction les a mobilisés pour honorer leur dette.

Au regard de ces éléments, Monsieur et Madame [W], bailleurs privés, confirment par note en délibéré leur opposition formée à l’audience à la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire, soulignant que les premiers impayés de loyers sont anciens (depuis décembre 2022) et récurrents. Les bailleurs ne sauraient subir les aléas financiers des locataires et compter sur une démarche contentieuse ou de la menace de celle-ci pour obtenir le paiement des loyers dus, qui constituent une obligation essentielle des locataires.

Dans ces conditions, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée et l’expulsion sera ordonnée.

Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2023, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande relative à la clause pénale

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail conclu le 4 février 2020 contient à l’article X intitulé clause résolutoire et clauses pénales, une clause qui prévoit une majoration de plein droit des sommes dues pour tout retard de loyer ainsi qu’une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, les locataires ont cessé le paiement de leurs loyers jusqu’au 7 octobre 2024 de sorte que la dette a atteint 24 591,82 euros à cette dette. La dette a ensuite baisser suite à plusieurs règlements des locataires avant et après l’audience du 15 octobre 2024. Pour autant, le défaut par Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] de reprise des loyers pendant 7 mois juste avant l’audience en dépit du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et l’opposition des bailleurs empêchent le juge de leur octroyer de tels délais de paiement.

En conséquence, la demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [W] et Monsieur [S] [W] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 février 2020 entre Madame [C] [W] et Monsieur [S] [W] et Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [C] [W] et Monsieur [S] [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] à verser à Madame [C] [W] et Monsieur [S] [W] la somme de 3329,92 euros (décompte arrêté au 5 décembre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023 sur la totalité de la somme ;

RAPPELLE que les paiements intervenus en cours de procédure viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] à verser à Madame [C] [W] et Monsieur [S] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE la demande de délais de paiement;

REJETTE la demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] à verser à Madame [C] [W] et Monsieur [S] [W] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples prétentions des parties ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [N] et Madame [U] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier La juge des contentieux de la protection