TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/53357 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4UDE

N° : 17-DB

Assignation du :

18 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 novembre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Mélanie BRAUGE-BOYER de la SELEURL SELARL LEBOUCHER BRAUGE-BOYER, avocats au barreau de PARIS – #C0351

DEFENDERESSE

S.A.R.L. GENERALE EUROPE CONSULTANTS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Bertrand LOUBEYRE de la SELEURL SELURL LOUBEYRE, avocats au barreau de PARIS – #C1930

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 14 décembre 2016, la société Etudes et Gestion Mirabeau, aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 2], a consenti à la SARL GENERALE EUROPE CONSULTANTS un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel hors charges et hors taxes de 35.000 €.

Le bailleur a fait délivrer à la société GENERALE EUROPE CONSULTANTS le 19 février 2024 un commandement de payer la somme de 13.672,16€ au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI [Adresse 2] a, par exploit délivré le 18 avril 2024, fait citer la SARL GENERALE EUROPE CONSULTANTS devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, outre la séquestration des biens laissés,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 13.420,80€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au jour de l’audience, ainsi que la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du loyer contractuel majoré des chargfes, soit la somme de 26.841,60€ par trimestre,

— constater que le dépôt de garantie de 10.154€ lui reste acquis,

— la condamner au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

A l’audience, la requérante maintient ses prétentions, précisant que les lieux ont été restitués le 1er juillet 2024 et s’oppose aux demandes reconventionnelles, sollicitant à titre subsidiaire, la compensation des sommes dues de parts et d’autres.

En réponse, la défenderesse sollicite l’octroi d’un délai de 12 mois pour solder l’arriéré locatif, qui doit être fixé à 7374,17€. Elle sollicite la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 10.154€ et la condamnation au paiement de la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles. A titre subsidiaire, elle ne s’oppose pas à la compensation des sommes dues avec le dépôt de garantie.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 18 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou charges, impôts, taxes, pénalités, frais de poursuite, le bail pourra être résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aucune contestation n’est opposée sur la régularité du commandement de payer délivré le 19 février 2024 et il n’est pas contesté que ses causes n’ont pas fait l’objet d’une régularisation dans le délai d’un mois de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 20 mars 2024.

Le locataire ayant quitté les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si l’article 18 du contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au double du loyer global de la dernière année, cette stipulation s’analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que la défenderesse reste redevable du loyer du 2ème trimestre 2024 qui s’élève à 13.420,80€.

La défenderesse sollicite d’être dédommagée au titre des travaux de cloisonnement intérieur qu’elle a fait réaliser à hauteur de 6043,63€ TTC et qui ont valorisé les locaux. En réponse et à l’oral, la requérante s’oppose à cette demande et rappelle que selon le contrat de bail, ces travaux nécessitaient son autorisation et qu’il est stipulé une clause d’accession des travaux réalisés par le preneur à son profit, sans versement d’une indemnité.

Il résulte de l’article 10 du contrat de bail que « Les améliorations, installations, embellissements faits dans les lieux loués au cours du bail, seront en fin de bail abandonnés au propriétaire sans indemnité. Tous les travaux réalisés par le Preneur deviendront la propriété du Bailleur, sans indemnité à la fin du présent bail, sans préjudice de la faculté, pour le Bailleur d’exiger, même en fin de jouissance, la remise en état des locaux dans leur état initial. »

Il s’ensuit que l’obligation du bailleur de dédommager le preneur des travaux de cloisonnement intérieur réalisés par lui apparaît sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

En conséquence, la défenderesse sera condamnée au paiement par provision de la somme de 13420,80€ au titre de la dette locative échue au 30 juin 2024, 2ème trimestre 2024.

L’article 8 du contrat de bail stipule que « Le dépôt de garantie sera remboursable sans imputation possible du dernier terme en fin de jouissance du locataire, et après déduction de toute somme pouvant être due à titre de loyer, charges, impôts remboursables, réparations ou à tous autres titres ».

Les parties conviennent que les lieux ont été restitués en bon état et que la somme conservée au titre du dépôt de garantie par le bailleur s’élève à 10.154€.

En vertu de l’article 1348-1 du code civil, il sera ordonné la compensation judiciaire des sommes dues de part et d’autre, et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 3266,80€ à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 30 juin 2024, 2ème trimestre 2024.

Aucun paiement n’ayant été effectué depuis le 28 mars 2024 et alors qu’il n’est pas démontré que la défenderesse est en mesure de régler sa dette dans un délai raisonnable, la demande de délais sera rejetée en vertu de l’article 1343-5 du code civil.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la SCI [Adresse 2] une somme que l’équité commande de limiter à 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, dont le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies depuis le 20 mars 2024 ;

Disons n’y avoir lieu d’ordonner l’expulsion de la société GENERALE EUROPE CONSULTANTS ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la majoration de l’indemnité d’occupation et sur la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire ;

Constatons que la SARL GENERALE EUROPE CONSULTANTS est redevable à l’égard de la SCI [Adresse 2] de la somme de 13420,80€ ;

Constatons que la SCI [Adresse 4] est redevable à l’égard de la SARL GENERALE EUROPE CONSULTANTS de la somme de 10.154€ ;

Ordonnons la compensation judiciaire des sommes dues de parts et d’autres ;

Condamnons en conséquence la SARL GENERALE EUROPE CONSULTANTS à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 3266,80€ à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 30 juin 2024, 2ème trimestre 2024;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Condamnons la SARL GENERALE EUROPE CONSULTANTS à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL GENERALE EUROPE CONSULTANTS au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN