TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/54800

N° Portalis 352J-W-B7I-C5C6O

N° : 9

Assignation du :

20 juin 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 novembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [Y] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Monsieur [P] [D]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [G] [I]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Monsieur [H] [R]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentés par Maître Aude BOURUET AUBERTOT de l’AARPI BGBA, avocats au barreau de PARIS – #B0026

DEFENDERESSE

La S.A.S. IDA

[Adresse 7]

[Localité 11]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 27 septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous signature privée du 15 octobre 2018, M. [P] [D], Mme [Y] [Z], Mme [G] [I] et Mme [H] [R], représentés par la SAS FONCIA [Localité 10] RIVE DROITE, ont donné bail à la SAS IDA, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 23 000 euros hors charges hors taxes, du trimestriellement et à terme échu.

Faisant valoir le défaut de paiement de loyers, le bailleur a délivré à la SAS IDA par acte extrajudiciaire du 26 avril 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 15 494,26 euros au titre des loyers échus à cette date, outre 190,10 euros au titre du coût du commandement.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, ainsi que de la délivrance d’un précédent commandement de payer en date du 10 novembre 2023, M. [P] [D], Mme [Y] [Z], Mme [G] [I] et Mme [H] [R] ont, par exploit délivré le 20 juin 2024, fait citer la SAS IDA devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

« – constater l’acquisition au 26 mai 2024 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial du 15/10/2018 et, par voie de conséquence, la résiliation dudit bail à cette date ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société IDA ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin des lieux qu’elle occupe dans l’immeuble du situé [Adresse 7] à [Localité 11] ;

— condamner par provision la société IDA à payer à M. [P] [D], Mme [Y] [Z], Mme [G] [I], et Mme [H] [R] la somme de 15 494,26 au titre des loyers et charges arriérés terme du 2e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du 26 avril 2024 conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— fixer à la somme de 7 404,71 euros par trimestre, majorée des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, l’indemnité d’occupation due par la société IDA à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner encore la société IDA à payer à M. [P] [D], Mme [Y] [Z], Mme [G] [I], et Mme [H] [R] la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner enfin en tous les dépens lesquels comprendront notamment le coût des commandements de payer des 10/11/23 et 26/04/24 et le coût de l’extrait K bis ainsi que de l’état d’endettement de la société IDA».

A l’audience du 27 septembre 2024, la requérante maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. La défenderesse, régulièrement citée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de constitution de la défenderesse

Assignée régulièrement, la société IDA n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.

En l’espèce, l’article XVIII du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Le commandement du 26 avril 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comporte en annexe un décompte de sommes dues.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 27 mai 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif des preneurs par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant contractuel, non sérieusement contestable du loyer, soit un montant de 1 916,66 euros par au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 mai 2024, charges et taxes applicables comprises, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu’à libération des lieux.

En effet, l’article XVIII du contrat de bail stipulant que le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 10% s’analyse en une clause pénale, susceptible en l’espèce d’être modérée par le juge compte tenu du pourcentage retenu, cette appréciation ne relevant pas du juge des référés, juge de l’évidence.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte actualisé que la créance n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 15 494,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2e trimestre 2024 inclus, et au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée, cette somme étant assortie d’intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024, date du commandement de payer.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, les requérants ne justifient d’aucune mention contractuelle relative à la capitalisation des intérêts ni d’aucune circonstance le justifiant, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement du 26 avril 2024, sans qu’il y ait lieu à faire droit aux demandes de dépens pour le surplus.

Il n’apparaît pas inéquitable en outre de la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 27 mai 2024,

Ordonnons l’expulsion de la SAS IDA et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 7] à [Localité 11], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS IDA à payer à M. [P] [D], Mme [Y] [Z], Mme [G] [I] et Mme [H] [R] une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes, soit 1 916,66 euros à compter du 27 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Condamnons la SAS IDA à payer à M. [P] [D], Mme [Y] [Z], Mme [G] [I] et Mme [H] [R], à titre provisionnel, une somme de 15 494,26 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation, échéance du 2nd trimestre 2024 comprise,

Condamnons la SAS IDA à payer à M. [P] [D], Mme [Y] [Z], Mme [G] [I] et Mme [H] [R] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS IDA aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 26 avril 2024 ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 22 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Cristina APETROAIE