TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Eric DESLANDES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emilie CAMBOURNAC

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01873 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BBG

N° MINUTE :

6

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [S] [Z] [H], demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [H] épouse [D], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 3]

tous représentés par M^e Emilie CAMBOURNAC, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 321

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [N], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de M^e Eric DESLANDES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0389

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 octobre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01873 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BBG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er novembre 2005, [J] [H] a donné à bail à [V] [N] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 7], 6ème étage, avec place de parking et cave, pour un loyer actualisé de 641,85 euros par mois outre 90 euros de provision sur charges.

[L] [D] née [H], [S] [H] et [O] [H] sont devenus propriétaires indivis de cet appartement par dévolution successorale du 24 octobre 2022, en tant qu’ayants-droits de [Y] [K], veuve [H], elle-même héritière de [J] [H].

Par exploit d’huissier de justice du 15 novembre 2022, [L] [D], [S] [H] et [O] [H] ont fait signifier à [V] [W] un congé pour vente avec offre d’achat au profit du locataire à effet au 31 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, [L] [D], [S] [H] et [O] [H] ont assigné [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir son expulsion.

Après un renvoi à l’audience du 5 avril 2024 pour permettre au défendeur de bénéficier d’un avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 4 octobre 2024.

Représentés par leur conseil, [L] [D], [S] [H] et [O] [H] demandent, aux termes de leurs dernières conclusions visées à l’audience du 4 octobre 2024 et reprises oralement, à voir :

— dire que le congé pour vente à effet au 31 octobre 2023 dénoncé à [V] [N] est valide ;

— dire que le défendeur occupe le logement sis [Adresse 6] ;

Paris, 6ème étage porte G, sans droit ni titre depuis le 17 février 2023 ;

— ordonner, à défaut pour [V] [N] d’avoir quitté le logement volontairement, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamner [V] [N] au paiement d’une astreinte de 100 euros par mois à compter du 31 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, en indemnisation de l’entier préjudice des bailleurs ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par [V] [N] à compter du 31 octobre 2023 et jusqu’à libération complète des lieux en cause à la somme de 641,58 euros par mois au titre du loyer, outre 90 euros au titre des charges,

— condamner le défendeur à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Emilie CAMBOURNAC.

Aux termes de ses dernières conclusions visées à l’audience du 4 octobre 2024, [V] [N], présent et assisté de son conseil, demande à titre principal de voir :

— constater que le bail accordé à [V] [N] par les bailleurs s’est renouvelé à compter du 1er novembre 2023 ;

— dire que le congé du 15 novembre 2022 est de nul effet ;

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes.

A titre subsidiaire, il demande à se voir accorder une année de délai pour quitter les lieux à compter du 15 mars 2025 et à voir débouter les demandeurs de leur prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOYENS

Au soutien de leur prétention tendant à faire constater la validité du congé pour vente, [L] [D], [S] [H] et [O] [H] invoquent l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent qu’ils ne sont pas tenus par les exigences de justifications du congé pour vente prévues par la loi du 24 mars 2014, s’agissant d’un bail en cours au 27 mars 2014. Se fondant sur la jurisprudence, ils soutiennent enfin que l’application du délai de trois après acquisition pour donner congé, prévu par l’alinéa 4 de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, ne s’applique pas aux successions.

Pour écarter l’obligation de relogement s’agissant d’un locataire de plus de 65 ans accessible par ses revenus à un logement social, [L] [D], [S] [H] et [O] [H] invoquent l’alinéa 2 de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit une dérogation pour les vendeurs personnes physiques âgés de plus de 65 ans ; ils indiquent ainsi que [O] [H] était âgé de 66 ans et [S] [H] de 68 ans à la date d’échéance du contrat. Les demandeurs se fondent enfin sur l’article 13 b de la loi du 6 juillet 1989 pour considérer que la circonstance que l’un des coindivisaires ne soit pas âgé de 65 ans n’est pas un obstacle à l’application de cette dérogation.

Au soutien de leur demande d’astreinte, [L] [D], [S] [H] et [O] [H] invoquent un préjudice lié à la baisse des prix du marché de l’immobilier et au retard dans la réalisation de projets personnels résultant du maintien dans les lieux de [V] [N], lequel a déjà bénéficié d’un long délai de congé, supérieur aux six mois prescrits par la loi.

Au moyen de l’article 15 III de la loi du 10 juillet 1989, [V] [W] considère qu’étant âgé de plus de 65 ans et éligible par ses ressources à un logement social, les bailleurs étaient tenus de lui proposer un relogement, à défaut duquel il doit être considéré que le bail s’est tacitement renouvelé à compter du 1er novembre 2023.

Au soutien de sa demande formée à titre subsidiaire d’un délai d’un an pour quitter les lieux, [V] [N] se fonde sur les articles 412-3 et 412-4 du code de la construction et de l’habitation et sur sa situation personnelle : âgé de 77 ans et doté de faibles ressources annuelles (11 599 euros pour l’année 2023), il se dit limité pour accéder à un logement dans le parc locatif privé et indique avoir déposé des demandes de logement social demeurées à ce stade sans réponse.

MOTIFS

Sur la validité du congé délivré par les bailleurs

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Aux termes l’article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

L’article 13 b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit enfin que les dispositions de l’article 15 de cette même loi peuvent être invoquées, lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l’indivision.

En l’espèce, le bail consenti à [V] [N] pour une durée de trois ans a été tacitement reconduit pour la dernière fois le 1er novembre 2020, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé des bailleurs délivré le 15 novembre 2022 par commissaire de justice a été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée, étant précisé que les dispositions relatives au délai du congé pour vente après acquisition ne s’appliquent pas s’agissant d’une dévolution successorale. Le congé émis par les propriétaires indivis rappelle bien qu’il a pour motif la vente du bien loué, fait mention d’une offre chiffrée de rachat au profit du locataire et précise les conditions de la reprise projetée à défaut.

L’obligation de proposer un relogement, prévue par l’article 15 III alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, ne s’appliquait pas aux bailleurs, compte tenu de l’exception tenant à leur âge prévue par l’alinéa 2 du même article : [S] [H] était à l’échéance du contrat, soit le 31 octobre 2023, âgé de 68 ans et [O] [H] était âgé de 66 ans. Peu importe à cet égard l’âge de [L] [D], l’article 13 b de la loi du 6 juillet 1989 précisant que l’application des dispositions de l’article 15 peut être demandée par tout indivisaire.

Dans ces conditions, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, est bien régulier.

Dès lors, le bail s’est trouvé résilié au 31 octobre 2023, date prévue par le congé signifié le 15 novembre 2022.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles et d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

[V] [N], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 31 octobre 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Il y aura lieu d’observer le délai de deux mois avant expulsion prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que les bailleurs ne demandent pas à voir écarter. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, les préjudices allégués par les bailleurs tenant à la baisse des prix du marché de l’immobilier et au retard dans la réalisation de projets personnels n’étant qu’allégués et non démontrés.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Les bailleurs sollicitent la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 641,58 euros outre 90 euros de charges au titre des indemnités d’occupation mensuelles ayant couru à compter du 31 octobre 2023. Ces montants correspondent au loyer et aux provisions sur charges prévues par le bail de [V] [N], que celui-ci continue à ce jour d’acquitter.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de condamner [V] [N] au paiement de la somme de 641,58 euros outre 90 euros de charges au titre des indemnités d’occupation mensuelles à compter du lendemain du 31 octobre 2023.

Sur la demande du défendeur d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles et d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [V] [N] est âgé de 77 ans et perçoit des revenus annuels de 11599 euros selon son avis d’imposition sur les revenus de l’année 2023. Il justifie de recherches de logement dans le parc locatif social et privé depuis le 15/06/2023, soit antérieurement à la date de fin de bail. Il est à jour du paiement du loyer et des indemnités d’occupation. Il occupe le logement depuis près de vingt années.

L’ancienneté du congé, délivré depuis près de deux ans et effectif depuis presque un an, sera également prise en compte dans l’évaluation de la situation des parties.

Les bailleurs, qui s’opposent à la demande de délais de grâce, ne produisent aucun élément sur leur situation financière et personnelle.

Par conséquent, et au regard de l’ensemble de ces éléments et notamment de la précarité de la situation de l’occupant qui exécute de bonne foi ses obligations et recherche depuis plus d’un an un autre logement, et de la durée de l’occupation, il y a lieu d’accorder à [V] [N] un délai supplémentaire jusqu’au 31/08/2024 avant de quitter les lieux.

Ce délai lui permettra d’assurer un relogement dans des conditions décentes.

Sur les demandes accessoires

[V] [N], partie succombant, supportera les dépens, dont distraction au profit de Maître Emilie CAMBOURNAC, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à [V] [N] par [L] [D], [S] [H] et [O] [H] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 24 octobre 2005 à effet au 1er novembre 2005 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], avec place de parking et cave, sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 octobre 2023 à minuit ;

ACCORDE à [V] [N] un délai supplémentaire jusqu’au 31/08/2024 avant de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter du 01/08/2024, [L] [D], [S] [H] et [O] [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE [L] [D], [S] [H] et [O] [H] de leur demande d’astreinte ;

CONDAMNE [V] [N] à payer à [L] [D], [S] [H] et [O] [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 641,58 euros, outre 90 euros de charges, au titre des loyers échus entre le 1er novembre 2023 et la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [V] [N] à verser à [L] [D], [S] [H] et [O] [H] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [V] [N] au paiement des dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01873 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BBG

Fait et jugé à [Localité 8] le 12 décembre 2024

le greffier le Président