TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : S.C.I. [L] [E]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00040 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBWLF

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 08 avril 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1], représenté par son syndic la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #C2444

DÉFENDERESSE

S.C.I. [L] [E]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Audrey BELTOU, Greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 08 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00040 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBWLF

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [O] est propriétaire des lots n°15,16 et 20 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75012) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER, a fait assigner la SCI [O] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de la condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts à lui payer les sommes suivantes :

—  6 521,52 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 décembre 2024,

—  1 134 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 022 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Elle précise que la SCI [O] a fait l’objet d’une radiation administrative, ce qui ne la prive pas de la personnalité morale.

À l’audience du 21 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu les termes de son assignation.

Assignée à étude, la SCI [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 avril 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Il est constant en application de l’article de R 123-138 du code du commerce que la radiation d’office, lorsqu’elle est prononcée pour cause de cessation d’activité, est une sanction administrative que peut être rapportée après régularisation.

En application de l’article 1844-8 du code civil, la personnalité morale d’une société ne disparaît qu’après sa dissolution et la réalisation des opérations de liquidation.

En l’espèce, il résulte de l’extrait Kbis versé aux débats que la SCI [O] a été radiée d’office le 14 mars 2025 à la suite d’une déclaration de cessation d’activité.

En l’absence de preuve d’une dissolution ou d’une procédure de liquidation judiciaire, la société défenderesse n’a pas perdu sa personnalité morale et peut donc être poursuivie en recouvrement des charges de copropriété.

Les demandes du syndicat des copropriétaires seront donc déclarées recevables.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI [O],

— un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 18 décembre 2025,

— l’extrait du compte copropriétaire de la SCI [O] arrêté au 1er octobre 2025 à la somme de 7 655,52 euros, en ce inclus 1 134 euros de frais de recouvrement,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 avril 2024 et 26 mai 2025 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR et des opérations suivantes : travaux de renforcement du solivage haut du lot n°21 et maîtrise d’œuvre pour le suivi des travaux (assemblée générale du 25 avril 2024, résolutions n°23 et 24), étude ayant pour objet le ravalement de la grande cour avec reprises de structure (assemblée générale du 26 mai 2025, résolution n°15),

— les différents appels de fonds adressés à la SCI [O],

— les décomptes annuels de répartition des charges des exercices 2022 à 2024,

— les notes de frais du syndicat des copropriétaires des 30 décembre 2024 et 20 mai et 19 septembre 2025,

— les mises en demeure de payer du syndicat des copropriétaires des 22 mai et 30 décembre 2024 avec les accusés de réception,

— la mise en demeure de payer de l’avocat du syndicat des copropriétaires du 30 décembre 2024 avec l’accusé de réception,

— les notes d’honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires des 31 janvier et 28 mai 2025,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 521,52 euros (7 655,52 euros – 1 134 euros) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en l’absence de mention de la date de première présentation de la mise en demeure de payer du 30 décembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En application de l’article 10-l précité entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat qui sont à la charge du copropriétaire défaillant les frais des mises en demeure de payer du 22 mai 2024 (45,60 euros) et du 21 novembre 2024 (31,60 euros), soit la somme de 79,20 euros.

En ce qui concerne les frais d’honoraires de contentieux (480 euros) et de suivi (129,60 euros x 2), il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

À cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur les frais précités sera par conséquent rejetée, soit la somme de 739,20 euros.

Enfin, les frais exposés au titre de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la SCI [O] (186 euros) relèvent également des frais irrépétibles au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI [O] au paiement de la somme de 79,20 euros et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, la SCI [O] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée au titre des sommes dues pour les arriérés de charges de copropriété dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 26 décembre 2025.

Sur les autres demandes

La SCI [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] représenté par son syndic la société MODERN’IMM GESTION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER,

CONDAMNE la SCI [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75012) représenté par son syndic la société MODERN’ IMM GESTION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER les sommes suivantes :

—  6 521,52 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2025,

—  79,20 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

—  600 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 26 décembre 2025,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,