TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expédition exécutoire à :

— Maître Benjamin JAMI

délivrée le:

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Charges de copropriété

N° RG 23/10487

N° Portalis 352J-W-B7H-C2CBA

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet CITYA SOTTO, S.A.S

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [N] [L] [G]

[Adresse 1]

[Localité 10]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/10487 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CBA

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [N] [L] [G] est propriétaire du lot de copropriété n°71 d’un immeuble situé au [Adresse 5]).

Après mise en demeure en date du 2 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble assigné Mme [N] [L] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris en demande de paiement de diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 11 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner Madame [N] [L] [G] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 25 janvier 2024.

Il est demandé au tribunal de :

« Vu la loi du l0 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du l7 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

CONDAMNER Madame [N] [L] [G] au paiement d’une somme de 6.315,07 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2023 incluse).

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER Madame [N] [L] [G] au paiement d’une somme de 4.000,00 euros au titre de dommages et intérêts.

RAPPELER que l‘exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

CONDAMNER Madame [N] [L] [G] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] une indemnité d’un montant de 1.560,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 659 du code de procédure civile, Madame [N] [L] [G] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 mars 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 24 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [N] [L] [G] est propriétaire du lot n°71 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 11].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 octobre 2020, 2 juillet 2021, 17 janvier 2022 et 28 avril 2022 approuvant les comptes des années 2018 à 2021, fixant les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et votant la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 21 avril 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [N] [L] [G], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 6.144, 67 euros au titre des charges impayées au 21 avril 2023 (appel de fonds du 2ème trimestre 2023 inclus).

Madame [N] [L] [G], qui ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

2 – Sur les frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure distribuée à la défenderesse le 09 mai 2022 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Seuls les frais nécessaires engagés à compter de cette date peuvent lui être alloués sur ce fondement de sorte que les demandes formées au titre des frais de relance portés au débit du compte les 28 septembre et 23 novembre 2021 (20,40 euros et 30 euros) et d’une mise en demeure avocat portée au débit du compte le 30 décembre 2021 (120 euros) ne pourront qu’être rejetées.

3- Sur la demande indemnitaire

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

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L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [N] [L] [G] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [N] [L] [G] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er janvier 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [N] [L] [G] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

Les intérêts échus pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [N] [L] [G], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [N] [L] [G] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [N] [L] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] les sommes de :

—  6.144,67 euros au titre des charges de copropriété impayées au 21 avril 2023 (appel de fonds du 2ème trimestre 2023 inclus).

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre des frais et des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [N] [L] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente