TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M.[O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e GONDER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01398 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35XQ

N° MINUTE :

24/012

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 mai 2024

DEMANDEUR

Monsieur [P] [Y],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : substitué par M^e Guillaume ANCELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0501

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [O],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 mai 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier

Décision du 14 mai 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/01398 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35XQ

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2005, succédant à un contrat du 27 novembre 2022, Monsieur [Y] a donné en location à Monsieur [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 425,70 euros par mois.

Monsieur [O] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Monsieur [Y] lui a fait délivrer un commandement de payer le 20 mars 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2400 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 06 décembre 2023, Monsieur [Y] a fait assigner en référé Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire, et que le locataire est occupant sans droit ni titre,

▸ ordonner l’expulsion de corps et de biens et de tous occupants de son chef de Monsieur [O], au besoin avec l’assistance de la force publique du logement sis [Adresse 1],

▸ condamner Monsieur [O] à lui payer une provision de 8131,92 euros avec intérêts de droit et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

▸ condamner Monsieur [O] au paiement d’une provision au titre de la participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, de 800 euros, ainsi qu’aux dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

La dénonciation au préfet est intervenue le 07 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 mars 2024.

A cette date, Monsieur [Y] par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 9600 euros.

En défense, Monsieur [O], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour lui.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, Monsieur [Y] a fait part de son opposition à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 07 décembre 2023 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 07 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Y] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 22 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 06 décembre 2023.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [O], locataire d’un logement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé du 1er décembre 2005, n’a pas réglé l’intégralité de la dette, ni dans le délai de 6 semaines fixé par la loi du 27 juillet 2023, ni dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de deux mois, sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 21 mai 2023.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Monsieur [O] est redevable d’une somme de 9600 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de mars 2024 incluse.

Néanmoins, en l’absence du débiteur à l’audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l’acte introductif d’instance et confirmé par le décompte produit par le bailleur.

Monsieur [O] sera en conséquence condamné à verser au bailleur la somme provisionnelle de 8131,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur, outre l’absence de comparution de Monsieur [O] et l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par le débiteur pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [O] étant occupant sans droit ni titre depuis le 21 mai 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [O] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [O] à payer à Monsieur [Y] qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [O] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 21 mai 2023, du bail consenti par Monsieur [Y] à Monsieur [O] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [O], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Monsieur [Y] pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [O] à payer à Monsieur [Y] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

Condamne Monsieur [O] à payer à Monsieur [Y] la somme provisionnelle de 8131,92 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Monsieur [O] à payer à Monsieur [Y] une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [O] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 mai 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.