TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 20/10330 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CTBEU

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Octobre 2020

JUGEMENT

rendu le 09 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Benjamin CHOUAI de la SELARL SAUL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0467

DÉFENDEURS

Madame [J] [L] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [B] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous les deux représentés ensemble par Maître Olivier PARDO de la SELAS OPLUS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0170

Décision du 09 Décembre 2024

2ème chambre civile

N° RG 20/10330 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTBEU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-Présidente adjointe, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 09 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

_____________________

Faits, procédure et prétentions des parties

La SCI du [Adresse 1] est propriétaire d’un appartement d’une superficie de 166,72 m2, correspondant au lot n°7 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Le 7 novembre 2019, les époux [I] ont formulé une offre d’achat de cet appartement pour un prix de 1 675 000 euros.

Par acte authentique notarié en date du 16 décembre 2019, les époux [I] et la SCI du [Adresse 1] ont conclu une promesse de vente portant sur ce bien immobilier moyennant un prix de 1 675 000 euros, le délai de la promesse expirant le 19 mars 2020 à 16 heures.

La promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention, avant le 17 février 2020, d’une ou plusieurs offres définitives d’un prêt bancaire d’un montant de 1 675 000 euros et d’un prêt relais d’un montant de 190 000 euros. Une indemnité d’immobilisation de 167 500 euros était fixée, dont 30 000 euros a été versée par les époux [I] entre les mains du Notaire instrumentaire, en qualité de séquestre.

Le 18 février 2020, les époux [I] ont sollicité une prorogation de la condition d’obtention des offres de prêts.

Le 7 mars 2020, la SCI du [Adresse 1] a adressé aux époux [I] une mise en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un financement.

Le 11 mars 2020, les époux [I] ont transmis une lettre de leur courtier indiquant que la BNP Paribas serait prête à financer leur acquisition.

Le 16 mars, les époux [I] ont adressé à la SCI du [Adresse 1] une lettre de refus de financement du Crédit Agricole en date du 14 févier 2020, leur refusant l’octroi du prêt sollicité.

Par courrier du 23 juin 2020, les époux [I] ont mis en demeure la SCI du [Adresse 1] de leur restituer la somme séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 24 juillet 2020, la SCI du [Adresse 1] a mis en demeure les bénéficiaires de la promesse de vente de justifier de l’accomplissement des démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et se réservait le droit de solliciter le versement du séquestre et de l’indemnité d’immobilisation, outre des dommages et intérêts.

C’est dans ces conditions que sur assignation délivrée le 20 octobre 2020 et par dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 janvier 2023 auxquelles il est expressément référé, la SCI du [Adresse 1], invoquant l’article 1304-3 du code civil, demande au Tribunal de :

— DIRE ET JUGER que la condition suspensive relative à l’obtention du prêt a été réalisée ;

— ORDONNER à Me [U], Notaire, de verser à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 30.000 euros, objet du séquestre prévu par la promesse unilatérale de vente du 16 décembre 2019 ;

— ATTRIBUER la somme séquestrée de 30.000 euros à la SCI DU [Adresse 1] ;

— CONDAMNER les époux [I] à payer à la SCI DU [Adresse 1] le surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 137.500 euros ;

— DEBOUTER les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER les époux [I], à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 20.000 euros au titre de la réparation de son préjudice ;

— CONDAMNER les époux [I], à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les époux [I] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL SAUL ASSOCIES, prise en la personne de M^e Benjamin CHOUAI, avocat à la Cour de Paris, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

En réponse, dans ses dernières écritures otifiées par voie électronique le 8 juin 2023 et auxquelles il est expressément référé, Monsieur [B] [I] et Madame [J] [I], invoquant les articles 1103 et 1104 du Code civil, demandent au Tribunal de :

— REJETER toutes demandes, fins et conclusions de la SCI du [Adresse 1] ;

— ATTRIBUER la somme séquestrée de 30.000 euros à Monsieur [B] [I] et Madame [J] [I] ;

— CONDAMNER la SCI du [Adresse 1] à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [J] [I] la somme de 23.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER la SCI du [Adresse 1] à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [J] [I] la somme de 5.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 juin 2023.

A l’issue des débats, à l’audience du 7 octobre 2024, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2024.

Motifs de la décision

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

1) Sur l’indemnité d’indemnisation

La SCI du [Adresse 1] sollicite l’attribution de la totalité de l’indemnité d’immobilisation, au visa de l’article 1304-3 du code civil, au motif que les époux [I], qui n’ont pas formulé de demandes de prêt conformes à la promesse et n’ont donc pas pu obtenir un accord de leur banque sur une offre de prêt conforme dans le délai imparti, soit jusqu’au 20 janvier 2020, ont sciemment empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. A cet égard, elle souligne qu’ayant sollicité des demandes de prêts fantaisistes, ils n’ont pu transmettre d’offre définitive de prêt le 17 février 2020 tel que le stipulait le contrat, ni même avant le 6 mars 2020 à la suite de la prorogation du délai. Elle observe que les époux [I] ne peuvent exciper de la survenance de l’épidémie de Covid 19 dès lors que le premier confinement n’a été instauré qu’à compter du 17 mars 2020 et fait valoir que contrairement à ce qu’indiquent les défendeurs, la mise en demeure du 9 mars 2020 n’étendait le délai de réalisation de la condition suspensive au 17 mars 2020. Elle soutient donc que la condition suspensive particulière relative à l’obtention du prêt est réputée accomplie.

Pour s’opposer à cette demande et réclamer la restitution de l’indemnité d’immobilisation, les époux [I] soutiennent principalement qu’ils ont obtenu un financement dans les délais prévus par la promesse de vente tels que prorogés par la SCI venderesse, soulignant que les propositions de financement du Crédit agricole et de la BNP Paribas étaient conformes à la promesse, le fait que le montant emprunté soit supérieur au montant prévu dans la promesse étant indifférent dès lors que la banque accepte de financer. Ils font valoir que contrairement à ce qu’affirme la demanderesse, le courrier de mise en demeure prorogeait le délai de la promesse jusqu’au 17 mars 2020 et que la clause relative à l’acceptation des assurances ne prive pas une offre de son caractère ferme. En outre, ayant obtenu une solution de financement dès le 11 mars 2020, ils font valoir qu’ils n’ont pu obtenir d’offre de prêt définitive, à raison de la mauvaise foi de la SCI qui a refusé de proroger le délai de la promesse. Ils estiment donc que la condition n’est pas défaillie de leur fait, mais du fait du silence de la SCI venderesse face à leurs courriers postérieurs au 6 mars et leur volonté de faire aboutir la vente.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente du 19 décembre 2019, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, la promesse de vente du 19 décembre 2019 a été consentie sous la condition de l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximal de 1 675 000 euros au titre d’un prêt classique avec une durée de remboursement de 25 ans au plus et de 190 000 euros au titre d’un prêt relais, avec une durée de remboursement de 2 ans au plus, le taux nominal d’intérêt maximal étant fixé à 1,40% par an hors assurances pour le prêt classique et à 0,50% pour le prêt relais.

Aux termes de la promesse, il était prévu que l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives pour chaque prêt devait intervenir au plus tard le 19 février 2019.

Il était en outre stipulé en page 11 de la promesse que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil ».

Il résulte des termes d’un échange de courriels entre les parties que le délai d’obtention des offres de prêt a été prorogé par la SCI du [Adresse 1] à la demande des époux [I], jusqu’au 6 mars 2020 au plus tard.

En outre, il y a lieu d’observer que la lettre de mise en demeure adressée par la SCI venderesse aux acquéreurs le 7 mars 2020, qui reproduit la stipulation contractuelle prévue en page 12 de la promesse de vente, ne permet pas d’étendre le délai d’obtention des solutions de financement jusqu’au 17 mars 2020, comme l’affirme les défendeurs, mais ouvre simplement le délai de huit jours dans lequel le bénéficiaire peut justifier qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt dans les délais et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

Or, il n’est pas contesté qu’à la date du 6 mars 2020, soit à une date antérieure au premier confinement lié à la pandémie de Covid, les époux [I] n’ont transmis à la SCI venderesse aucune offre définitive de prêt de la part d’un établissement bancaire pour financer l’acquisition projetée.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que dans ce délai, les seules demandes de prêts déposées par les époux [I] n’étaient pas conformes aux stipulations de la promesse de vente, ainsi qu’il résulte d’un courrier du courtier des acquéreurs en date du 13 janvier 2020 produit en demande, et ont abouti à un refus de prêt le 14 février 2020 émanant du Crédit Agricole, le courrier de la banque précisant que le prêt sollicité par les époux [I] présentait les caractéristiques suivantes :

« Montant : 373 800€ / 300 000€ / 1 575 000€ / 747 600€

Durée : 300 mois / 300 mois / 300 mois / 12 mois

Taux : 1,7% / 12,19% /1,19% / 1,10% ».

Ainsi, il est indéniable que les quatre prêts cumulés sollicités auprès du Crédit Agricole excédaient le montant maximum stipulé des deux prêts prévus aux termes de la promesse de vente et n’étaient pas conformes aux stipulations de la promesse de vente.

Enfin, les acquéreurs ne justifient pas avoir sollicité, dans le délai prévu contractuellement, d’autres demandes de prêts conformes aux stipulations de la promesse de vente.

A cet égard, il y a lieu de relever que les courriers des 11 et 12 mars 2020, produits par les défendeurs, par lesquels leur courtier précise que la BNP Paribas, d’une part, et le Crédit Agricole, d’autre part, acceptent de leur proposer une offre de financement, ne constituent pas des offres définitives de prêt, ont été établis à des dates postérieures au terme convenu par les parties et ne permettent pas de justifier qu’une demande conforme de la part des acquéreurs aurait été déposée dans le délai, le courrier relatif à la proposition de la BNP Paribas ne précisant au demeurant pas le taux auquel les prêts envisagés pourraient être accordés.

Dès lors, à défaut de démontrer qu’ils ont déposé une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente dans les délais impartis et sans qu’il ne soit besoin de répondre aux autres moyens des parties, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée réalisée en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil précitées.

Par conséquent, conformément à la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité faute par les bénéficiaires d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

En conséquence, Maître [U], notaire, sera autorisé à verser à la SCI venderesse la somme de 30 000 euros séquestrée entre ses mains et les défendeurs seront condamnés à payer à la SCI la somme de 137 500 euros, au titre de l’indemnité d’occupation.

2) Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI sollicite la condamnation des époux [I] au paiement de la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’immobilisation du bien litigieux pendant 9 mois et du blocage du montant séquestré depuis le mois de mars 2020.

En défense, les époux [I] estiment qu’aucune faute ne leur est imputable puisqu’ils ont œuvré à la réalisation de la vente.

Sur ce,

La SCI du [Adresse 1] ne justifie pas d’un préjudice matériel, certain et direct, résultant de l’immobilisation de leur bien pendant neuf mois ou du blocage des fonds séquestrés depuis le mois de mars 2020, distincts de celui réparé d’une part, par l’indemnité d’immobilisation forfaitaire prévue au contrat, et d’autre part, par l’intérêt au taux légal prévu à l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ces chefs.

3) Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Les époux [I], estimant que la SCI a manqué à ses obligations contractuelles en restant taisante jusqu’à l’expiration du délai puis en refusant de proroger le délai de la promesse, sollicitent à titre reconventionnel la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme 23 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de l’acompte versé à la société Alors Studio architecte d’un montant de 8 000 euros TTC et non récupéré, de l’anxiété lié à la recherche en urgence d’une solution alternative dans une période particulièrement compliquée d’un montant de 10 000 euros et du blocage illégitime de la somme de 30 000 euros depuis le mois de mars 2020 estimé à 5 000 euros.

En défense, la SCI fait valoir que les défendeurs ne justifient par aucune pièce la réalité de leur préjudice et que contrairement à qu’ils allèguent, ils n’ont pas vendu leur appartement en 2020 mais en février 2022.

Sur ce,

Compte tenu des développements qui précèdent, la non réalisation de la promesse résultant de la défaillance des époux [I] qui n’ont pu obtenir des offres définitives de financement dans les délais impartis et ont été condamnés à payer l’indemnité d’immobilisation à la SCI du [Adresse 1], il n’est pas démontré que les préjudices allégués par les défendeurs, à les supposer même établis, résulteraient d’une quelconque faute de la demanderesse.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

4) Sur les demandes accessoires

Les époux [I], parties succombantes, seront condamnés aux dépens, avec droit de recouvrement direct en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL SAUL ASSOCIES, prise en la personne de Maître [X] [C], qui en a fait la demande.

L’équité commande en revanche de rejeter les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

Condamne Monsieur [B] [I] et Madame [J] [L] épouse [I] in solidum à payer à la SCI du [Adresse 1], la somme de 137 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Attribue à la SCI du [Adresse 1] la somme de 30 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [U], notaire à Paris, au titre de la promesse de vente du 16 décembre 2019 et, par conséquent,

Autorise Maître [U] à verser ladite somme de 30 000 euros à la SCI du [Adresse 1] ;

Rejette la demande de SCI du [Adresse 1] en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 20 000 euros,

Rejette la demande de Monsieur [B] [I] et Madame [J] [L] épouse [I] en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 23 000 euros,

Condamne Monsieur [B] [I] et Madame [J] [L] épouse [I] aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés par la SELARL SAUL ASSOCIES, prise en la personne de Maître Benjamin CHOUAI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 09 Décembre 2024

La Greffière La Présidente