TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Xavier LABERGERE-MENOZZI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01962 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BTQ

N° MINUTE :

6/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 septembre 2024

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] ayant pour sigle RIV[Localité 3], société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, prise en la personne de Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P208

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [T]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Xavier LABERGERE-MENOZZI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A0546

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-008814 du 04/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 19 septembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/01962 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BTQ

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2000, la RIV[Localité 3] a donné en location à Monsieur [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 2170,47 francs par mois.

Monsieur [T] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la RIV[Localité 3] lui a fait délivrer un commandement de payer le 24 octobre 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 1696,42 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, la RIV[Localité 3] a fait assigner en référé Monsieur [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire,

▸ ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [T] ainsi que celle de toutes personnes introduites de son chef dans les lieux, et ordonner qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que celle de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

▸ dire que les meubles et objets mobiliers meublant les lieux, seront transportés aux frais de l’intéressé, à ses risques et périls, en garde meubles ou éventuellement séquestrés et notamment dans tout ou partie du local objet de la présente procédure,

▸ condamner à titre provisionnel Monsieur [T] au paiement des loyers et charges dus à la date de l’assignation soit la somme de 2003,44 euros, outre les intérêts au taux légal,

▸ condamner à titre provisionnel Monsieur [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à ce que serait le montant des loyers et charges, et ce jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire,

▸ condamner Monsieur [T] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre tous les dépens de l’instance et de ses suites, notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion si nécessaire.

La dénonciation au préfet est intervenue le 16 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 avril 2024 et renvoyée au 21 juin 2024.

A cette date, la RIV[Localité 3] par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 907,69 euros au 18 juin 2024.

En défense, Monsieur [T] était représenté par un conseil lequel a exposé sa situation personnelle et financière et sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler 150 euros par mois pour rembourser la dette sur 6 mois.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 29 mars 2024 et versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 16 janvier 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIV[Localité 3] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 31 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 janvier 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur le commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 24 octobre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a en effet réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier et il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi il y a lieu de retenir un délai de 2 mois dans le cadre de la présente procédure.

Il résulte par ailleurs des pièces produites et des débats que Monsieur [T], locataire d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 16 novembre 2000, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 25 décembre 2023.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif actualisé mentionnant une dette de 907,69 euros au 18 juin 2024.

Monsieur [T], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera condamné à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte la reprise des paiements et l’accord du bailleur à l’audience à la fois sur la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail et sur l’octroi de délais de paiement, pour autoriser le débiteur à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif, à hauteur de 150 euros par mois.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Monsieur [T] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [T] sera tenu au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [T] et de tout occupant de son chef du logement selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [T] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 25 décembre 2023, du bail consenti par la RIV[Localité 3] à Monsieur [T] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne Monsieur [T] à payer à la RIV[Localité 3] la somme provisionnelle de 907,69 euros, au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 18 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur [T] à s’acquitter de la dette en 05 fractions mensuelles minimum de 150 euros chacune, en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 06e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur [T] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur [T] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette du logement, justifiera:

▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

▸que le solde total de la dette concernant le logement devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu’à défaut pour Monsieur [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RIV[Localité 3] pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

▸que Monsieur [T] sera condamné à verser à la RIV[Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail d’habitation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [T] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 19 septembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.