REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/09324 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KPZM

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 02 Avril 2025

[Z] c/ [P]

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [L] [W] [Z] époux [C]

né le 16 Juin 1951 à [Localité 6] (VAR)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Nathalie BERTRAND, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [F] [P]

né le 28 Novembre 1974 à [Localité 5] (VAL-DE-MARNE)

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Sandrine DUCROCQ-SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE 02 Avril 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Nathalie BERTRAND, M^e Sandrine DUCROCQ-SCHRECK

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 19 février 2021 prenant effet au 1er mars 2021, Madame [L] [C] née [Z], a consenti à Monsieur [I] [P] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement, situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 677,61 euros et une provision sur charges de 134 euros, s’établissant au jour de la saisine de la présente juridiction à la somme de 429 euros (loyer + charges).

Le contrat de bail comporte en son article VIII une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Madame [L] [C] née [Z] a fait délivrer à son locataire, par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2284,59 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 décembre 2024, par dépôt en l’étude, Madame [L] [C] née [Z] a fait assigner Monsieur [I] [P] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 5 mars 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

Condamner Monsieur [I] [P] à payer à Madame [L] [Z] épouse [C], la somme provisionnelle de 384,59 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 26 avril 2024 avec intérêts de droit au taux légal à dater de leur échéance ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour prendre effet au 26 avril 2024 à minuit et prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [I] [P] ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [P] et de celle de tout occupants de son chef des lieux occupés sans droit ni titre ;Le condamner au paiement d’une provision mensuelle de 1.002,54 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 26 avril 2024, date d’effet de la résiliation du bail, et sur laquelle viendront s’imputer les versements effectués et ce jusqu’au jour de son départ effectif ;Condamner Monsieur [I] [P] à payer à Madame [L] [Z], épouse [C], une somme provisionnelle de 2.949,99 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 1er novembre 2024 ;Condamner Monsieur [I] [P] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;Le condamner aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX soit 162,21 euros.

A l’audience, Madame [L] [C] née [Z], représentée par son conseil, maintient ses demandes et présente un décompte actualisé de sa créance.

Monsieur [I] [P] était représenté à l’audience par son conseil. Aux termes de ses dernières écritures, il sollicite de :

Débouter Madame [C] de l’intégralité de ses demandes ;Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;Accorder à Monsieur [P] les plus larges délais de paiement pour solder sa dette locative ;Dire que chacune des parties conservera à sa charge ses frais de justice et dépens.

A l’audience, il précise avoir toujours payé son loyer mais avoir rencontré des difficultés à payer les importantes régularisations de charges. Il ajoute payer tous les mois en plus du loyer courant.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 2 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile et rendue en premier ressort.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : " A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

Madame [L] [C] née [Z] justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 9 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 mars 2025.

Par ailleurs, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi énonçant quant à lui que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 dispose que : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 19 février 2021 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte d’huissier en date du 26 février 2024 pour un montant de 2284,59 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au mois de février 2024 inclus.

A la lecture du décompte locatif versé aux débats, il apparait qu’entre le 26 février 2024 et le 26 avril 2024, le locataire a effectué quatre règlements pour un montant total de 3 929,04 euros.

Dès lors les causes du commandement ont été payées intégralement dans le délai de deux mois après sa délivrance.

Il s’avère dans ces conditions que les demandes de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation se heurtent à une contestation sérieuse.

En conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes qui relèvent de l’appréciation du juge du fond et non du juge des référés.

IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

Madame [L] [C] née [Z] réclame paiement de la somme provisionnelle de 1.348,27 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 25 février 2025 qu’elle produit, en sus du contrat de bail.

Monsieur [I] [P] ne conteste ni l’existence ni le montant de la dette.

Ont été déduits tous les versements effectués par le locataire jusqu’à la date d’arrêt du décompte.

Il convient néanmoins de déduire du décompte la somme de 162,21 euros intitulée « commandement de payer », cette somme faisant partie des dépens.

En conséquence, Monsieur [I] [P] sera condamné à verser à Madame [L] [C] née [Z] une provision sur les impayés de loyers et charges de 1.186,06 euros somme arrêtée à l’échéance de février 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

V/ Sur les délais

L’article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des débats à l’audience et des pièces versées à la procédure que le paiement du loyer intégral courant a toujours été honoré par le locataire, avant la date de l’audience si bien qu’il est permis légalement d’accorder des délais.

Il n’est par ailleurs pas contesté que les difficultés financières connues par le locataire résultent d’importantes régularisations de charges intervenues à plusieurs reprises sur des périodes très rapprochées, les provisions sur charges initiales ayant manifestement été sous-évaluées.

De plus, il résulte du décompte locatif produit à l’audience que Monsieur [I] [P] verse la somme de 250 euros par mois en sus du loyer courant depuis le mois de septembre 2024.

Par conséquent, au regard des efforts consentis par le locataire, il convient de lui accorder des délais de paiement et de lui permettre de se libérer de sa dette en 12 mensualités, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

VI/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [I] [P], qui succombe, devra supporter les entiers dépens ainsi qu’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l’action de Madame [L] [C] née [Z] recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [P] à payer à Madame [L] [C] née [Z] la somme de 1.186,06 euros à titre provisionnel concernant les loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 25 février 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS des délais de paiement à Monsieur [I] [P] pour une durée de 12 mois,

AUTORISONS Monsieur [I] [P] à se libérer en 12 mensualités, par 11 mensualités de 98 euros, la dernière mensualité sera du montant du solde et des intérêts de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [P] à verser à Madame [L] [C] née [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [P] aux dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe

Le greffier Le juge des référés