TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Bénédicte LAVILLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04011 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TC6

N° MINUTE :

2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [U] [V] divorcée [B],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1141 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N75056202415965 du 21/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 18 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04011 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TC6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 6 mai 2003, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [V] divorcée [B] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 415,67 euros et d’une provision pour charges de 125 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2009,75 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [V] divorcée [B] le 31 mai 2023.

Par assignation du 20 mars 2024, la RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour, notamment, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [V] divorcée [B] et au transport et à la séquestration de ses meubles à ses frais, risques et périls, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3549,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2024,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 18 septembre 2024, la RIVP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 août 2024, s’élève à 3398,05 euros.

La RIVP explique qu’il y a eu une reprise partielle du paiement du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et qu’elle ne s’oppose pas au plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

Mme [U] [V] divorcée [B] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 20 euros, en plus du loyer courant, majoré du solde de la dette au 36ème mois.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 30 mai 2003. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2009,75 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 juillet 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 août 2024, Mme [U] [V] divorcée [B] lui devait la somme de 3398,05 euros.

Mme [U] [V] divorcée [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [U] [V] divorcée [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas satisfaite, les parties se sont entendues sur un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire, de sorte qu’en vertu de l’article 4 du code de procédure civile, il convient de constater cet accord.

Par ailleurs, il ressort des déclarations de Mme [U] [V] divorcée [B] à l’audience et des documents qu’elle produit qu’elle peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 20 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, un dossier de demande du FSL, déposé le 8 août 2023, étant en cours de traitement par la direction des Solidarités de la Ville de [Localité 4].

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [U] [V] divorcée [B] à se libérer de sa dette locative par des versements de 20 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu’à son départ effectif des lieux,

— il pourra être procédé à l’expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [V] divorcée [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mai 2003 entre la RIVP, d’une part, et Mme [U] [V] divorcée [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 31 juillet 2023,

CONDAMNE Mme [U] [V] divorcée [B] à payer à la RIVP la somme de 3398,05 euros (trois mille trois cent quatre-vingt-dix-huit euros et cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2024,

AUTORISE Mme [U] [V] divorcée [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [U] [V] divorcée [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 31 juillet 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [V] divorcée [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [U] [V] divorcée [B] sera condamnée à verser à la RIVP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [U] [V] divorcée [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 mai 2023 et celui de l’assignation du 20 mars 2024.

DÉBOUTE la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge