R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/02538 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-753UT

Le 17 décembre 2024

FF/CB

DEMANDEURS

Mme [F] [P], demeurant [Adresse 5]

M. [I] [J], demeurant [Adresse 6]

représentés tous deux par M^e Alexandre CORROTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [T] [M]

né le 17 Septembre 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

défaillant faute d’avoir constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Fiona FILEZ, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 15 octobre 2024.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 décembre 2024 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique signé le 13 janvier 2023 par devant Maître [D] [U], M. [A] [J] et Mme [C] [P] ont consenti à M. [T] [M], représenté par Mme [G] [X], collaboratrice au sein de l’office notarial en vertue d’une procuration signée le 12 janvier 2023, une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 2].

Cette promesse était assortie de deux conditions suspensives relatives à l’obtention d’un prêt bancaire et à l’acquisition d’une parcelle limitrophe de l’immeuble objet de la promesse.

L’acte prévoyait également une indemnité d’immobilisation d’un montant de 29 500 euros avec versement différé à première demande des promettant ainsi qu’une clause pénale du même montant.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 13 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice daté du 30 mai 2024 remis à personne, M. [A] [J] et Mme [C] [P] ont assigné M. [T] [M] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— Constater et le cas échéant ordonner la caducité de la promesse de vente du 13 janvier 2023,

— Condamner M. [T] [M] à leur payer la somme de 59 000 euros en règlement de l’indemnité d’immobilisation et de la clause pénale de l’acte,

— Condamner M. [T] [M] à leur payer la somme de 2000 euros au titre de sa mauvaise foi et de sa résistance abusive,

— Condamner M. [T] [M] aux dépens,

— Condamner M. [T] [M] à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, M. [A] [J] et Mme [C] [P] font valoir, au visa des articles 1101 et suivants, 1231-5 et 1304-3 du code civil, que M. [T] [M] n’a jamais levé l’option de la promesse ni justifié des démarches entreprises aux fins de réalisation des conditions suspensives malgré mise en demeure pour ce faire.

Régulièrement assigné à personne, M. [T] [M] n’a pas constitué avocat. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 septembre 2024 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 9 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur les demandes principales :

Aux termes des articles 1101, 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont conclus et doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 1231-5 dudit code que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Selon l’article 1304-3 al 1 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

— Sur la demande de constatation de la caducité :

En l’espèce, par acte authentique daté du 13 janvier 2023, M. [A] [J] et Mme [C] [P] ont consenti à M. [T] [M] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 2].

En page 7 de l’acte est prévue une condition suspensive relative à l’obtention d’une ou plusieurs offres de prêt pour un montant global de 117 000 euros pour une durée maximale de 20 ans et assorti(s) d’un taux d’intérêt maximal de 3% hors frais de dossier, d’assurance et de garantie, de 3%, l’obtention dudit prêt devant intervenir dans le délai de 90 jours à compter de la signature de l’acte.

En page 8 de l’acte figure une seconde condition suspensive consistant en l’acquisition par M. [T] [M] de l’immeuble situé à [Adresse 7], cadastré section [Cadastre 4], à savoir une parcelle de terrain mitoyenne à l’habitation objet de la promesse unilatérale de vente.

Il est ajouté, en pages 20 et 21 de l’acte que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 13 avril 2023 à 18h00 et que, si à l’expiration de ce délai, le notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente n’a pas reçu la levée d’option par M. [T] [M], la promesse de vente est alors caduque.

Il s’évince des pièces versées aux débats et, notamment, des courriels de M. [T] [M] datés des 12 juillet 2024 et 25 juillet 2024, que cette condition n’a pas été réalisée.

En conséquence, la caducité de la promesse unilatérale de vente du 13 janvier 2023 sera constatée.

— Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation et de la clause pénale:

En l’espèce, il ressort des termes de la promesse unilatérale de vente que l’indemnité d’immobilisation consiste à palier « l’indisponibilité temporaire du bien » tandis que la clause pénale s’appliquera si « l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées ».

Ainsi, la clause pénale peut être définie comme la clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée. L’indemnité d’immobilisation, quant à elle, se définit comme le prix de l’exclusivité consentie à une partie en vue de la conclusion d’un contrat.

Il ressort, en outre, du contenu des courriels de M. [T] [M] que ce dernier n’est pas parvenu à réaliser les conditions suspensives, raison pour laquelle il n’a pas levé les options dans les délais prévus par la promesse de vente. L’indemnité d’immobilisation prévue au contrat trouve en conséquence à s’appliquer.

Concernant la clause pénale, s’il est constant que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées, il n’est toutefois pas justifié par M. [T] [M] du dépôt de deux demandes de de prêt dans le délai stipulé dans la promesse ni que cette demande soit conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse. S’il évoque également l’augmentation du prix du terrain objet de la seconde condition suspensive, la promesse unilatérale de vente ne fait toutefois pas mention d’un montant d’acquisition maximal.

En conséquence, M. [T] [M] sera condamné à payer à M. [A] [J] et à Mme [C] [P] la somme de 29 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ainsi que la somme de 29 500 euros au titre de la clause pénale.

2. Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [A] [J] et Mme [C] [P] sollicitent la somme de la somme de 2000 euros pour résistance abusive et mauvaise foi.

Or, il s’évince des courriels adressés par M. [T] [M] que ce dernier sollicitait une solution amiable du litige et proposait, le 25 juillet 2024, de payer la somme de 20 000 euros en une fois puis de s’acquitter de la somme de 20 000 par mensualités de 1000 euros. Si la lecture des courriels permet de constater qu’une réponse a été apportée par les demandeurs par le biais de leur conseil, cependant, ce courrier n’a pas été transmis à la juridiction.

M. [T] [M] n’apparaît pas, au regard de ces éléments, comme étant de mauvaise foi.

En conséquence, M. [A] [J] et Mme [C] [P] seront déboutés de leur demande.

3. Sur les mesures de fin de jugement :

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [T] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [T] [M], partie perdante, sera condamné à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire du jugement

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate la caducité de la promesse unilatérale de vente du 13 janvier 2023 conclu par M. [A] [J] et Mme [C] [P] au bénéfice de M. [T] [M] ;

Condamne M. [T] [M] à payer à M. [A] [J] et Mme [C] [P] la somme de 29 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Condamne M. [T] [M] à payer à M. [A] [J] et Mme [C] [P] la somme de 29 500 euros au titre de la clause pénale ;

Déboute M. [A] [J] et Mme [C] [P] de leur demande de dommage et intérêts ;

Condamne M. [T] [M] aux dépens de l’instance ;

Condamne M. [T] [M] à payer à M. [A] [J] et Mme [C] [P] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit, nonobstant appel.

LE GREFFIER LE JUGE