TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Y] [B] ; Madame [D] [K] divorcée [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07981 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYAM

N° MINUTE :

9/2026

JUGEMENT

rendu le 19 février 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [B], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [D] [K] divorcée [B]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2], demeurant Chez Mme [B] [Adresse 5] – [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07981 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYAM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 1996, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [B] et à Mme [K] [D] sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 7] à [Localité 3] (anciennement [Adresse 8]), outre une cave et un emplacement de stationnement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 339,89 euros, outre une provision sur charge.

M. [Y] [B] et à Mme [K] [D] ont divorcé le 6 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 5 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4422,03 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [B] et Mme [K] [D] le 6 novembre 2024.

Par assignations du 11 juillet 2025, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [B] et Mme [K] [D], divorcée [B] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  7095,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 16 décembre 2025, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH indique que la dette locative, actualisée au 2 décembre 2025, s’élève à 8 488,05 euros mais qu’un virement de 2 000 euros aurait été effectué la veille par M. [Y] [B], couvrant le loyer courant. Il fait savoir, en outre, que ce dernier a fait l’objet d’une décision de recevabilité de la commission de surendettement le 9 octobre 2025 et ne s’oppose pas aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, dans l’attente de la décision sur le fond.

M. [Y] [B] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [K] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Pendant le cours du délibéré, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a fait parvenir un décompte arrêté au 18 décembre 2025, ainsi que cela lui avait été demandé.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 4 422,03 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié aux locataires le 5 novembre 2024.

Ce délai étant plus favorable aux locataires que ceux prévus par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 janvier 2025.

Cependant, en application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur dans le cours du délibéré que M. [Y] [B] a bien repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il est par ailleurs versé aux débats la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1], en date du 9 octobre 2025.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de M. [Y] [B] et de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989 ; selon les modalités fixées au dispositif. Ces délais sont applicables selon les cas jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement .

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention de M. [Y] [B] (étant précisé que Mme [K] [D] a déjà quitté les lieux) est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à partir du 6 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dont le montant sera égal à celui du loyer, soumis à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial augmenté des charges.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 décembre 2025, la dett s’élevait à 6 432,91 euros. Après déduction des frais de contentieux, la créance de l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH s’élève toutefois à la somme de 5989,64 euros, échéance de novembre 2025 incluse.

Mme [K] [D] reste solidairement tenue du paiement des loyers jusqu’à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, faute d’avoir délivré congé et de rapporter la preuve de la retranscription du divorce sur les registres de l’état civil.

Au 6 janvier 2025, la dette était de 5 610,20 euros. Les paiements intervenus postérieurement se sont néanmoins imputés sur cette somme, en application de l’article 1342-10 du code civil, de sorte qu’elle n’est plus redevable que de la somme de 498,91 euros.

Ainsi, M. [Y] [B] et Mme [K] [D] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 498,91 euros et M. [Y] [B] seul au paiement de la somme de 5 490,73 euros.

La somme totale de 5989,64 euros produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision, compte-tenu des paiements intervenus après la délivrance du commandement de payer, qui en ont intégralement réglé les causes.

Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité ce montant en autorisant les défendeurs à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [Y] [B] et Mme [K] [D], divorcée [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 juin 1996 entre l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [Y] [B] et Mme [K] [D], divorcée [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 3] (anciennement [Adresse 8]) est résilié depuis le 6 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [B] et Mme [K] [D], divorcée [B] à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 498,91 euros au titre de la dette locative arrêtée au 6 janvier 2025,

CONDAMNE M. [Y] [B] seul, à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 5 490,73 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 décembre 2025,

DIT que la dette totale, de 5 989,64 euros produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [Y] [B] et Mme [K] [D], dans la limite de ce qu’elle doit, à se libérer de cette dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [B] et Mme [K] [D],

DIT qu’en cas de respect par M. [Y] [B]et et Mme [K] [D] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

RAPPELLE que ces délais de paiement sont applicables selon les cas:

— jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures ,

— jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire

— toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement .

RAPPELLE Que si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés,

En cas de non -respect des délais accordés par la présente décision ou dans le cadre de la procédure de surendettement :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 janvier 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [Y] [B] sera condamné à verser à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [B] et Mme [K] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge