Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 4 décembre 2024, n° 24/01632

TJ Paris 4 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Régularité du congé pour vente
La cour a jugé que le congé était régulier et que le bail avait expiré, permettant ainsi la validation du congé.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que les locataires étaient en occupation sans droit ni titre et a ordonné leur expulsion.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a jugé que les locataires devaient verser une indemnité d'occupation correspondant au montant des loyers dus.
Rejeté
Préjudice subi du fait de la résistance à l'expulsion
La cour a estimé que le maintien dans les lieux était indemnisé par l'indemnité d'occupation, et n'a pas reconnu de préjudice complémentaire.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné les défendeurs à verser une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice du demandeur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 4 déc. 2024, n° 24/01632
Numéro(s) :	24/01632
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sandra HERRYAracelli CERDA

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aracelli CERDA

M^e Sandra HERRY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01632 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37KA

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [C] [N], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne, assisté de M^e Aracelli CERDA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Madame [E] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne, assistée de M^e Sandra HERRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne, assisté de M^e Sandra HERRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 décembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 04 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01632 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37KA

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 7 juin 1993 à effet au 1er juillet 1993, la société Messieurs [G] et [S] a donné à bail à Mme [E] [Z] et M. [I] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] ([Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2022, M. [C] [N], ayant acquis la pleine propriété du bien suivant acte authentique de vente à titre de licitation faisant cesser l’indivision du 19 décembre 2019, a fait délivrer aux locataires un congé pour vendre à effet au 30 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2024, M. [C] [N] a fait assigner Mme [E] [Z] et M. [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

valider le congé pour vente notifié le 27 décembre 2022,ordonner l’expulsion de Mme [E] [Z] et M. [I] [P] et de tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,dire qu’il sera fait application des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,condamner solidairement Mme [E] [Z] et M. [I] [P] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant majoré des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des locaux,condamner solidairement Mme [E] [Z] et M. [I] [P] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement Mme [E] [Z] et M. [I] [P] à lui verser la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 30 avril 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Mme [E] [Z] et M. [I] [P] pour préparer leur défense pour être finalement retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

A l’audience du 26 septembre 2024, M. [C] [N], assisté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il maintient les demandes de son assignation et actualise sa demande de dommages et intérêt à la somme de 7 410 euros et sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 840 euros. Il ajoute qu’il est d’accord pour que la date de départ des locataires soit fixée au mois de septembre 2025.

Mme [E] [Z] et M. [I] [P], assistés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge de :

déclarer le congé pour vente du 27 décembre 2022 nul,débouter le demandeur de ses demandes,condamner le demandeur à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,à titre subsidiaire,

leur octroyer les plus large délais pour quitter les lieux,fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel,débouter le demandeur de ses demandes d’astreinte et d’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la validation du congé

Mme [E] [Z] et M. [I] [P] soutiennent que le congé délivré est nul car il ne comporte pas mention de la cave qui a été mise à leur disposition ce qui les a empêché d’avoir une connaissance précise du bien offert à la vente.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

L’offre de vente doit porter exactement sur les locaux loués en vertu du bail.

Le bail consenti à Mme [E] [Z] et M. [I] [P] a commencé à courir le 1er juillet 1993 pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit le 1er juillet 1996 par période de 3 ans suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 1er juillet 2020, pour expirer le 30 juin 2023 à minuit.

Un congé pour vendre leur a été signifié par acte d’huissier délivré le 27 décembre 2022, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il ressort de l’examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de son auteur de vendre le bien, qu’il mentionne expressément le prix de vente ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu’il reproduit les dispositions exigées par l’article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la désignation des locaux offerts à la vente est la même que celle faite au bail du 7 juin 1993. S’il n’est pas contesté qu’une cave a également été mise à disposition des locataires, il n’est pas démontré, ni même alléguée qu’elle était comprise dans la location. De plus, M. [C] [N] a indiqué à l’audience que la cave n’était pas offerte à la vente et les défendeurs n’apportent pas d’éléments contraires.

Le congé est ainsi régulier et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 juin 2023 à minuit.

Mme [E] [Z] et M. [I] [P] se trouvent ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 30 juin 2023 à minuit et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [E] [Z] et M. [I] [P] seront condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il sera relevé que Mme [E] [Z] et M. [I] [P] ont déjà bénéficié, de fait, de délais depuis l’expiration du contrat de bail, le 30 juin 2023, et il sera rappelé qu’ils ont vocation à bénéficier du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ainsi, et au regard de l’accord du bailleur sur ce point, un délai pour quitter les lieux leur sera accordé jusqu’au 1er septembre 2025. A l’issue M. [C] [N] pourra faire signifier un commandement de quitter les lieux comme il sera dit au dispositif de la décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, encore faut-il que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien entre le préjudice et la faute commise.

Le maintien dans les lieux des défendeurs est indemnisé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui en l’espèce est régulièrement payé depuis la résiliation du bail. M. [C] [N] ne démontre pas subir un préjudice complémentaire, sa demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [E] [Z] et M. [I] [P], partie perdante, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, Mme [E] [Z] et M. [I] [P] devront verser à M. [C] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité du congé,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [E] [Z] et M. [I] [P] par M. [C] [N] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 7 juin 1993 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 juin 2023,

ORDONNE à Mme [E] [Z] et M. [I] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter du 1er septembre 2025,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, à cette date, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE, in solidum, Mme [E] [Z] et M. [I] [P] à verser à M. [C] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DEBOUTE M. [C] [N] de sa demande de dommages et intérêts

CONDAMNE, in solidum, Mme [E] [Z] et M. [I] [P] à verser à M. [C] [N] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE, solidum, Mme [E] [Z] et M. [I] [P] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection